Ông Đính cho biết, tình trạng phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội trong khoảng thời gian 2-3 năm trở lại đây rất ì ạch, gần như không có dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Các dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước thì nguồn hàng đẩy ra thị trường nhỏ giọt. Trung bình nguồn cung mới ra thị trường chỉ đạt khoảng hơn 2.000 sản phẩm/quý. Đây là con số quá nhỏ nhoi cho một thành phố có gần mười triệu dân.
Đáng chú ý, trong lượng cung mới của thị trường Hà Nội, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triển như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… Tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%.
Sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Kể từ khi khủng hoảng do dịch bệnh Covid-19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng bán không đáng kể. Tình trạng này cũng không ngoại trừ các đại dự án đang được quảng cáo rầm rộ.
Giá bán căn hộ TP.HCM quý 3/2020 tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020, tạo nên cơn sốt cho thị trường bất động sản. Ảnh minh họa
Về giá bất động sản, ông Đính cho biết chưa thấy hiện tượng dự án bất động sản công bố giảm giá. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận hiện tượng tặng quà khủng và khuyến mại lớn ở một số dự án để kích cầu thay vì giảm giá sản phẩm. Trên thực tế, cả trước, trong và sau dịch bệnh, giá bán căn hộ chung cư trung và cao cấp gần như không có biến động. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân thì hiện tại giá đã bị đẩy chạm ngưỡng phân khúc trung cấp.
Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đang tìm và khai phá những thị trường mới ở vùng nông thôn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hòa Lạc….. Đây là những địa phương có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam, có công bố quy hoạch cho sự phát triển đô thị…. Tuy nhiên, thực tế đầu tư tại các địa phương này chưa đáng kể, và câu hỏi đến bao giờ những địa phương này có sự đầu tư để đủ điều kiện nâng cấp thành quận, thành đô thị vẫn còn để ngỏ. Câu trả lời là khó đoán trong bối cảnh chính quyền Hà Nội vẫn chưa có động thái quyết liệt hỗ trợ phát triển các dự án bất động sản.
Hiện tượng các nhà đầu tư đổ về vùng ven, nông thôn Hà Nội đã làm cho đất đai khu vực này sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao chóng mặt với tốc độ nhanh. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn thì nay giá đã lên đến vài triệu, vài chục triệu/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng bị đẩy lên vài triệu/m2.
Thị trường xuất hiện nghịch lý là giá đất thuộc một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30-40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng/m2.
Chính việc giá đất đai tại các địa phương bị đẩy lên cao đã làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản. Bởi lẽ, giá đất quá cao khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Thực tế đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này.
Cũng như Hà Nội, trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp cực kỳ nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu kế tiếp (quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường….).
Ngoài đại dự án đô thị tại quận 9, một số dự án nhà ở khác đã cơ bản hoàn thành thủ tục thì dần được cấp giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán sản phẩm trong năm 2019 và 2020. Tuy nhiên, hầu hết chủ đầu tư các dự án này đều phải lách luật bán sản phẩm trước theo kiểu đặt cọc hoặc ký quỹ đảm bảo thực hiện mua bán sản phẩm… để đáp ứng nhu cầu rất cao của thị trường địa phương. Vì vậy, mặc dù số lượng sản phẩm chào bán trong kỳ cao nhưng phần lớn các sản phẩm này đã được hấp thụ từ trước, sản phẩm thực tế còn bán trên thị trường rất ít. Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại TP.HCM tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Theo ông Đính, giá bán căn hộ TP. HCM quý 3/2020 tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020, tạo nên cơn sốt cho thị trường bất động sản.
Ngoài ra, do khan hiếm nguồn hàng dự án nên nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền tại các huyện ven đô, tạo nên sự tăng giá mạnh cho đất đai một số huyện như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… với giá bán dao động từ 30-50 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng từ 10-15% so với quý trước.
Thúy An
