Một trong những thương vụ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đáng chú ý nhất quý I/2016 là việc tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, Tp.HCM) đã được một nhà đầu tư bỏ ra số tiền không nhỏ để sở hữu 70% giá trị.
Xây dựng trên diện tích đất 1.832m2, bao gồm 25 tầng lầu, kể từ năm 2010 A&B Tower cung cấp cho thị trường khoảng 25.000m2 diện tích văn phòng. Đây được xem là một trong những dự án văn phòng hạng A đẹp nhất trung tâm thành phố nhờ giáp với 2 mặt tiền đường Nguyễn Thị Nghĩa, Lê Lai và nằm liền kề với khách sạn New World.
A&B Tower đã nhiều lần được chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư. Đơn cử, năm 2009, khi đứng trước nguy cơ bong bóng BĐS bắt đầu xì hơi, quỹ đầu tư VOF do VinaCapital quản lý đã chuyển nhượng toàn bộ 50,1% cổ phần trong dự án này cho các nhà đầu tư khác chỉ sau 4 năm nắm giữ. Tỉ suất hoàn vốn nội bộ của khoản đầu tư 10 triệu USD này được thông báo là 17,5%, vào thời điểm đó giá trị tòa nhà xấp xỉ khoảng 40-50 triệu USD.
 |
| A&B Tower đã nhiều lần được chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư |
Hiện nay, các thông tin chi tiết liên quan đến thương vụ M&A lần này vẫn chưa được công khai. Tuy nhiên, theo một nguồn tin riêng, bên mua 70% giá trị A&B Tower là một tập đoàn đến từ Nhật. Ước tính giá trị chuyển nhượng đạt 47 triệu USD cho 70% cổ phần và giá trị A&B Tower sau thương vụ này sẽ lên đến khoảng 67 triệu USD.
Có thể nói, đây là một trong những thương vụ thâu tóm đình đám đầu tiên mà các nhà đầu tư Nhật thực hiện tại khu trung tâm thương mại, tài chính (CBD) của Tp.HCM. Điều này cho thấy, dường như các nhà đầu tư Nhật đang có xu hướng quay tại phân khúc văn phòng sau 2 mảng căn hộ và bán lẻ vốn đã được họ đầu tư rầm rộ trong thời gian qua.
Vào năm 2013, lo ngại viễn cảnh xấu của thị trường BĐS, nhà đầu tư Nhật là Japan Asia Vietnam đã bán lại dự án văn phòng Centre Point nằm trên đường Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận, Tp.HCM) cho Mapletree của Singapore với giá khoảng 54 triệu USD. Tuy nhiên, liệu đối với một dự án có vị trí đẹp như A&B Tower thì mức giá 47 triệu USD cho 70% cổ phần liệu có rẻ? Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc hãng tư vấn bất động sản JLL Việt Nam cho rằng, đối với bất kỳ một thương vụ M&A nào đều được nghiên cứu và thỏa thuận rất kỹ càng giữa các bên liên quan.
Theo ông Stephen Wyatt, thương vụ này được xem xét trong một thời gian đủ dài để các bên đưa ra quyết định cuối cùng. Vì vậy, không nghi ngờ gì về mức giá chuyển nhượng của tòa nhà này. Trên quan điểm của một nhà đầu tư, ông cho rằng mức giá chuyển nhượng này là thích hợp trong điều kiện thị trường hiện tại với triển vọng lạc quan trong thời gian sắp tới.
Thương vụ mua bán A&B Tower diễn ra ngay thời điểm phân khúc văn phòng, đặc biệt là văn phòng cao cấp tại khu CBD của thành phố đang tăng nhiệt. Cuối năm 2015, tòa nhà văn phòng Vietcombank Tower tại Công trường Mê Linh (quận 1) đã bắt đầu vận hành, song vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.
Trong 2 năm tới, khu trung tâm tài chính của thành phố sẽ tiếp tục chứng kiến một số dự án văn phòng có quy mô lớn được đưa vào khai khác, điển hình như dự án Etown Central tại quận 4 của Công ty Cơ Điện Lạnh REE, giai đoạn 2 dự án Saigon Centre do Keppel Land (Singapore) làm chủ đầu tư, hay tòa nhà M&C Tower cũng có thể được hoàn thiện nốt 20% khối lượng công việc còn lại để vận hành.
Ông Stephen Wyatt đánh giá, thị trường BĐS nói chung sẽ tiếp tục xu hướng tích cực được thể hiện từ năm 2015. Với phân khúc văn phòng cho thuê tại Tp.HCM, dự kiến giá thuê sẽ tăng nhẹ từ 1-3% do thiếu hụt nguồn cung chất lượng trong tương lai gần và đặc biệt là thiếu nguồn cung tại khu vực CBD. Trong khi đó, nhu cầu văn phòng sẽ tiếp tục tăng từ việc mở rộng hoạt động kinh doanh đến từ các công ty thuộc ngành hàng tiêu dùng nhanh, bảo hiểm, tài chính và công nghệ. Việc thiếu hụt nguồn cung văn phòng cũng có thể dẫn đến các hoạt động M&A sôi nổi hơn nữa trong phần còn lại của năm.
Theo nhận định của ông Stephen Wyatt, chúng tôi nhìn thấy sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông và Hàn Quốc đối với thị trường BĐS Việt Nam. Trong đó, phân khúc bất động sản thương mại, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng có vị trí tốt trong khu vực đều được họ chú ý. Nhưng số lượng giao dịch thành công cũng không phải là nhiều nếu so sánh với các quốc gia khác. Vì như chúng ta biết, Việt Nam vẫn là một thị trường nhỏ.
Bên cạnh thương vụ A&B Tower, trong quý I/2016, giao dịch M&A có giá trị lớn nhất được ghi nhận là việc Keppel Land chi ra 93,9 triệu USD để thâu tóm 40% cổ phần trong liên doanh phát triển khu phức hợp Empire City tại Thủ Thiêm (quận 2, Tp.HCM). Tại Hà Nội, Vingroup chuyển nhượng dự án 56 Nguyễn Chí Thanh cho Tập đoàn TNR Holdings với giá trị 110 triệu USD. Hay mới đây, Công ty Chứng khoán Mirae Asset dự kiến sẽ chi ra khoảng 349 triệu USD để thâu tóm tòa nhà cao nhất Việt Nam hiện nay là Keangnam Hanoi Landmark Tower.
Trong khi ở phân khúc nghỉ dưỡng, một số thương vụ chuyển nhượng đáng chú ý có thể kể đến như khu resort Six Senses Côn Đảo (Bà Rịa - Vũng Tàu) hay khu resort The Nam Hai (Quảng Nam).
