Áp dụng Nghị định 69/CP: Giá nhà đất sẽ tăng cao?

Nếu áp dụng theo Nghị định 69/CP thì giá nhà đất sẽ tăng cao. Ảnh: TẤN THẠNH

Áp dụng là... phá  sản!

Đó là nhận định của các DN kinh doanh nhà đất trên địa bàn Tp.HCM tại buổi tọa đàm nhằm gỡ vướng cơ chế, chính sách đất đai khi áp dụng Nghị định 69/CP do Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM và các cơ quan chức năng tổ chức chiều 18-8.

Trước đây, khi thực hiện dự án, các DN đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hằng năm do UBND TP ban hành (chỉ bằng 20% đến 30% giá thị trường) và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.

Cách tính này dễ thực hiện đối với cơ quan thu thuế và các DN cũng chủ động trong việc thực hiện kế hoạch kinh doanh, triển khai dự án cũng như thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Còn hiện nay, khi áp dụng theo Nghị định 69/CP, việc tính tiền sử dụng đất được căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường. Điều này đã gây không ít khó khăn cho DN kinh doanh bất động sản vì khó ước tính được giá trị đầu tư cho một sản phẩm.

Nhiều doanh nghiệp dự báo, bồi thường giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường như quy định của Nghị định 69 sẽ dẫn đến 2 kịch bản xấu. Một là thị trường bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn do chủ đầu tư tăng giá sản phẩm để chống lỗ. Hai là không doanh nghiệp nào tại Tp.HCM dũng cảm làm dự án vì không có lời, trừ khi chủ đầu tư "liều mạng".

Đại diện Công ty Bình Dân chia sẻ, doanh nghiệp đầu tư vào 14.000 m2 đất, trong đó có 5.000-7.000 m2 đất ở và đất đã được giao làm tái định cư cho dự án kênh Ba Bò - Tân Sơn Nhất… Khi nộp thuế, doanh nghiệp được Cục thuế thành phố hướng dẫn sang Sở Tài chính. Sở này lại bảo phải thuê công ty thẩm định giá. Cuối cùng, số tiền phải nộp thuế là 57 tỷ đồng trong khi dự trù của doanh nghiệp, nếu bán hết dự án được 60 tỷ đồng là tối đa. Như vậy sau bao nhiêu năm cạy cục để có được dự án, cuối cùng doanh nghiệp cũng chỉ đủ tiền đóng thuế.
"Chúng tôi đã nhiều lần nộp đơn cầu cứu về việc này, bởi lẽ đầu vào là đất nông nghiệp, nhưng Nhà nước lại tính thuế là đất đầu ra khi chúng tôi đã bao năm bỏ tiền ra làm đường, mắc điện, dẫn nước… mới có được đất ở", đại diện Công ty Bình Dân giãi bày.

Giám đốc Công ty An Thiên Lý, Nguyễn Cảnh Hà phát biểu trước hội nghị: "Ở Vinh, dân bán đất khoảng 4 triệu đồng, tôi định làm dự án bán với giá 4,5 triệu đồng mỗi m2. Song thuế thu đến 4,5 triệu mỗi m2 nên tôi chào thua".

Theo ông Hà, Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp thực chất là chỉ giao trên giấy. Doanh nghiệp phải mày mò đi gặp dân để thương lượng đền bù. Khi bán ra, thì 80% giá thành là do doanh nghiệp tạo nên, Nhà nước không thể thu hết 100% được. Ông Hà cho hay, nếu muốn biết đóng thuế bao nhiêu, doanh nghiệp phải đền bù xong, làm xong hạ tầng mới kêu thẩm định giá xuống xác định giá đất để đóng thuế. Như vậy, doanh nghiệp không tính được đầu vào đầu ra, chỉ có liều mới dám làm dự án.

Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực đưa ra bài toán chứng minh khi áp dụng Nghị định 69 doanh nghiệp sẽ đối mặt với thua lỗ. Cụ thể, với dự án 10.000 m2 có khoảng 30% là đất ở, chi phí bồi thường là 4 triệu đồng mỗi 2. Vị chi, phí bồi thường là 40 tỷ đồng, giá này cao hơn 20 lần giá đất nông nghiệp công bố hàng năm. Thêm vào đó, chi phí làm công viên là 8 tỷ đồng, làm đường giao thông mất 3 tỷ. Tổng cộng các chi phí là 51 tỷ đồng. Bài toán hóc búa cho doanh nghiệp khi Nhà nước chỉ khấu trừ lại gần 600 triệu.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai áp dụng theo Nghị định 69 đang là một ẩn số khiến họ không tính toán được kế hoạch đầu tư, dẫn đến rủi ro cao, dễ phá sản. Mặt khác, không ít doanh nghiệp lo ngại, bất động sản Sài Gòn có thể bị thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn hiện nay nếu Nghị định 69 không được tháo gỡ kịp thời.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, Lê Hoàng Châu phát biểu: "Nghịch lý hiện nay là tiền sử dụng đất không phải được định theo đất nông nghiệp mà theo đất ở, hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Trong khi giá đất doanh nghiệp bồi thường với dân theo giá thị trường, thương lượng từng m2".

Theo ông Châu, khi tính tiền sử dụng đất, Nhà nước lại một lần nữa thu 100% theo giá thị trường thì doanh nghiệp khác nào đóng tiền 2 lần cho một khu đất. Hiện chỉ được khấu trừ phần tiền đất kinh doanh chứ không phải là toàn bộ khu đất doanh nghiệp thương lượng giải phóng mặt bằng. “Để cho công bằng, doanh nghiệp phải được khấu trừ đúng, đủ những gì họ đã bỏ ra”, ông Châu nhấn mạnh.

Trưởng ban vật giá, Sở Tài chính Tp.HCM, Nguyễn Quốc Chiến giải thích, nhà đầu tư tự thương lượng đền bù với dân thì sẽ được khấu trừ, nhưng quá trình xét khấu trừ vẫn còn nhiều vướng mắc vì có những khoản chi phí thương lượng không có hoá đơn chứng từ. Hiện Tp.HCM có 22 dự án nộp hồ sơ dự án để tính thuế nhưng phải chờ thẩm định theo giá thị trường.

Đại diện Sở Tài nguyên môi trường Tp.HCM cho rằng, mâu thuẫn của Nghị định 69 ở chỗ giá đất chưa được điều chỉnh để tiệm cận gần giá thị trường. Sở sẽ kiến nghị ngành dọc điều tiết lại mức thu tiền sử dụng đất vì cách tính hiện nay còn phức tạp.

Lắng nghe bức xúc của doanh nghiệp Tp.HCM, Phó Cục Công sản (Bộ Tài chính) Lê Ngọc Khoa lật ngược vấn đề bằng một câu chất vấn: "Nghị định 69 không còn mới mẻ gì nhưng đến nay, cả nước chỉ có duy nhất địa bàn Tp.HCM vướng, tại sao lại xảy ra chuyện cá biệt này?".

Ông Khoa cho rằng, Tp.HCM vướng Nghị định 69 không thực hiện được có thể vì doanh nghiệp Sài Gòn tự thương lượng đất nông nghiệp với người dân theo mức giá thị trường trong điều kiện không bình thường. Khung giá này quá cao, vượt nhiều lần so với quy định, dẫn đến khó xác định được giá đất nông nghiệp nên khi khấu trừ doanh nghiệp thường bị lỗ.

Theo ông Khoa, doanh nghiệp cần hiểu rằng, Nhà nước giao đất doanh nghiệp ứng trước tiền bồi thường thì sẽ được khấu trừ lại vào tiền thuế đất. Nếu doanh nghiệp tự mua đất nông nghiệp sau đó chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, thì Nhà nước thu chênh lệch giữa đất ở trừ đất nông nghiệp.

Phó Cục Công sản thừa nhận, khuyết điểm lớn hiện nay là thị trường nhà đất Việt Nam chưa có những thông số để xác định giá thị trường. Điều này đã làm đau đầu Bộ Tài chính và Bộ Công thương. Chính vì vậy, ông Khoa kêu gọi doanh nghiệp kiên nhẫn, vướng tới đâu hãy trực tiếp trao đổi để được tháo gỡ dần từng bước. Trong quá trình này cũng cần có sự phối hợp của nhiều sở ngành, Bộ Tài chính cũng sẽ hỗ trợ.

Kiến nghị điều chỉnh

Luật sư Nguyễn Thị Cam cho rằng các quy định hiện nay có một số điểm hạn chế, không tạo ra sự bình đẳng giữa Nhà nước và DN. “Nếu không sửa quy định mà bắt DN nộp 100% giá đất thị trường là không hợp lý” – luật sư Cam nói.

Theo luật sư Cam, giá đất giao cho DN là giá đất chưa có cơ sở hạ tầng nên không thể thu theo giá đất có cơ sở hạ tầng mà phải thu theo giá đất nông nghiệp.

 Luật sư Trương Thị Hòa nói theo quy định, hằng năm, các tỉnh, thành phải ban hành giá đất sát giá thị trường nhưng các địa phương lại không làm được. “Do không có bảng giá đất hằng năm nên mới có chuyện ban hành Nghị định 69/CP. Vì vậy, cần phải tính toán để người dân và DN không bị thiệt hại...”.

Trả lời một số thắc mắc của DN, ông Nguyễn Quốc Chiến, Trưởng Ban Vật giá - Sở Tài chính Tp.HCM, cho biết các cơ quan chức năng sẽ có những tính toán lại để bảo đảm hài hòa lợi ích cho DN và Nhà nước.

Đại diện Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM cho rằng để giải quyết mâu thuẫn về bảng giá đất nên giá đất sẽ được điều chỉnh để tiệm cận giá thị trường. Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM sẽ kiến nghị Chính phủ điều chỉnh lại giá thu thuế tiền sử dụng đất khi cách tính hiện nay còn phức tạp.