Đưa ra nhận xét rằng xu hướng đầu tư bất động sản liền thổ đã có sự bứt phá mạnh mẽ tại Sài Gòn trong chục năm qua, nhưng ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát cũng thừa nhận rằng, mặt bằng giá đất tại Tp.HCM và các tỉnh lân cận đã có nhiều xáo trộn sau những cơn sốt đất liên tục diễn ra trong giai đoạn 2015 - 2018.
Cụ thể, ông Nam cho rằng giá đất tại Tp.HCM vẫn không ngừng tăng sau các đợt sốt ảo, ngày càng khan hiếm bất động sản liền thổ ở ngưỡng giá dưới 20 triệu đồng/m2. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư đổ về vùng ven săn lùng đất giá rẻ. Những tỉnh nằm kế cận Tp.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, giá đất thổ cư cũng đã ở ngưỡng 15 - 18 triệu đồng/m2.
Tuy vậy, chuyên gia này cũng xác nhận, thị trường vẫn có nhiều quỹ đất thuộc nhóm "vùng trũng", có giá đất thổ cư dưới ngưỡng 20 triệu đồng/m2, đất đất nông nghiệp chỉ một vài triệu đồng/m2. Những quỹ đất này nằm ở các huyện, xã ngoại ô Sài Gòn, cách trung tâm từ 15 - 25km. Với những người có dòng vốn nhỏ, bất động sản liền thổ tại đây phù hợp nhu cầu an cư hoặc đầu tư.
Ông Nam chỉ ra 3 huyện vùng ven có giá đất thấp nhất Sài Gòn, cùng với đó là các cơ hội và thách thức với từng huyện:
1. Huyện Cần Giờ
Đây là huyện đảo duy nhất của Tp.HCM có đường bờ biển, diện tích rừng với mảng xanh lớn. Địa hình huyện trải dài nên giá đất ở từng xã chênh lệch nhau khá lớn. Hiện những thửa đất đang có giao dịch, mua bán trên thị trường đều có diện tích hàng nghìn m2, nhưng chủ yếu là đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất vườn... còn lại chỉ có vài trăm m2 đất thổ cư.
Với xã Bình Khánh, khu vực mặt tiền đường Rừng Sác, giá đất dao động từ 8 - 15 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền khu vực xã Lý Nhơn hiện khoảng 1 - 3 triệu đồng/m2. Giá đất mặt tiền tại xã Tam Thôn Hiệp từ 3 - 6 triệu đồng/m2. Tại xã Long Hòa, giá đất mặt tiền duyên hải dao động từ 6 - 14 triệu đồng/m2.
Giá đất mặt tiền đường Duyên Hải thuộc thị trấn Cần Thạnh hiện thấp nhất cũng phải 14 triệu đồng/m2, trong khi đường Giồng Ao giá từ 16 - 19 triệu đồng/m2. Giá đất khu vực này khá cao là do có nhiều lợi thế về du lịch, trung tâm hành chính của huyện, khu đô thị du lịch của một đại gia bất động sản dự kiến triển khai trong tương lai. Ngoài ra, hệ thống giao thông tại đây cũng đang có kế hoạch nâng cấp mạnh mẽ trong thời gian tới. Đơn cử, tuyến đường Rừng Sác kết nối giao thông xuyên suốt huyện Cần Giờ đang được nâng cấp và mở rộng.
Khảo sát thực tế cho thấy, giá đất tại Cần Giờ tại thời điểm cuối năm 2018 đã tăng ít nhất 60% so với năm 2017.
2. Huyện Bình Chánh
Vị trí gần trung tâm Tp.HCM hơn nên mặt bằng giá đất thổ cư tại huyện Bình Chánh cao hơn hẳn so với Cần Giờ. Cụ thể, giá các lô đất từ 80m2 trở lên, sổ hồng riêng tại xã Tân Túc đang được giao dịch ở ngưỡng 15 - 20 triệu đồng/m2. Giá các lô đất vườn tại đây cũng ở ngưỡng 3 - 5 triệu đồng/m2. Xã Tân Túc hiện là xã duy nhất của huyện Bình Chánh có mặt bằng giá đất từ dưới 20 triệu đồng/m2.
Một dự án đất nền đã triển khai cơ sở hạ tầng tại huyện vùng ven Tp.HCM. Ảnh: P.V
Giá đất liền thổ tại Bình Chánh đã leo thang với tốc độ chóng mặt sau các đợt sốt đất kéo dài trong các năm 2015 - 2018. So với thời điểm đầu năm 2018, giá đất thổ cư tại huyện này đã tăng từ 15 - 20%. Điều đáng nói là hạ tầng giao thông của huyện Bình Chánh gần như không có biến chuyển gì lớn so với năm trước.
3. Huyện Củ Chi
Giá đất thổ cư thấp nhất tại xã Bình Mỹ, Tân Phú Trung huyện Củ Chi hiện cũng đã 10 - 12 triệu đồng/m2, mức cao nhất có thể trên 20 triệu đồng/m2. Nếu xét chung mặt bằng giá sàn, thì những xã này vẫn có giá đất thổ cư mềm hơn hẳn so với toàn thành phố. Đơn cử, giá đất vườn lô từ 80 m2 trở lên, sổ hồng riêng hiện dao động từ 3 - 7 triệu đồng/m2. So với đầu năm 2018, giá đất thổ cư hiện đã tăng từ 20 - 30%. Tương tự Bình Chánh, hạ tầng giao thông tại Củ Chi không có thay đổi gì lớn so với năm qua.
Theo phân tích của ông Nam, những huyện trên có giá đất thấp nhất Sài Gòn hiện nay, và có điểm chung là cách trung tâm (lấy chợ Bến Thành làm mốc) từ 20 km trở lên. Điểm yếu dễ thấy nhất của những địa bàn này là quãng đường khá xa và di chuyển mất nhiều thời gian. Trong khi đó, hạ tầng kết nối về trung tâm chưa có đột phá hoặc một số dự án hạ tầng lớn tại những nơi này vẫn chưa rõ ràng, đang trong diện chờ. Ngoài ra, các hoạt động thương mại, giải trí, dịch vụ... tại những địa bàn này cũng vẫn khá im ắng.
Nhưng thực tế, rào cản về khoảng cách và giao dịch đang ngày càng rút ngắn với những huyện, xã nằm xa trung tâm Tp.HCM do nhiều nguyên nhân. Trong đó có việc giá đất ở khu vực nội thành tăng quá nhanh những năm qua. Nhà đầu tư đang có xu hướng đổ về các địa bàn heo hút để thu gom quỹ đất theo quy luật "nước chảy về chỗ trũng". Đồng thời, trong năm 2019, giới đầu tư có dòng vốn trung bình cũng nhắm tới các huyện có mặt bằng giá đất thấp nhất Sài Gòn.
Cũng theo ông Nam, đối tượng săn mua bất động sản liền thổ ở các xã, huyện ngoại thành Sài Gòn được xếp vào 4 nhóm mục tiêu. Một là mua để an cư, xây nhà ở và phục vụ nhu cầu ở thật. Hai là tranh thủ mua vào khi giá đất còn thấp hơn so với mặt bằng chung để đầu tư nhỏ lẻ hoặc chờ tăng giá rồi bán chốt lời trong trung hạn.
Ba là mua để tích lũy tài sản. Nhóm đối tượng này thường là nhà đầu tư dài hạn, vốn lớn và ít quan tâm đến biến động của thị trường trong ngắn hạn. Bốn là, mua để đầu cơ, với trường hợp này, người mua sẽ săn lô đất quy mô từ lớn tới cực lớn, chờ đợi thông tin về hạ tầng giao thông, rồi phát triển dự án hoặc bán lại cho các chủ đầu tư làm dự án bất động sản.
