Người dân băn khoăn trước cơ chế góp vốn cải tạo chung cư cũ
Chính sách cải tạo chung cư cũ đã có từ lâu nhưng hiện vẫn có rất nhiều chung cư trong tình trạng “chờ sập” tại các thành phố lớn vẫn chưa được xây dựng lại. Bà D.M.T (50 tuổi) cho biết, gia đình bà đã sống tại khu B1 chung cư Giảng Võ, Hà Nội từ những năm 70 của thế kỉ trước. Gia đình bà có 5 nhân khẩu hiện sống trong căn hộ diện tích hơn 40m2 tại tầng 3. Mọi sinh hoạt của các thành viên trong nhà trong cảnh “vừa làm vừa nhìn nhau”. Hơn nữa, gia đình bà cũng sắp đón thêm một thành viên mới chào đời.
Vừa dọn dẹp những món đồ vứt lăn lóc trên nền nhà, bà T. chậm rãi chia sẻ: “Khu nhà tôi đang ở chưa xuống cấp như khu C7 hay D2 nhưng cũng nằm trong diện phải cải tạo. Người dân sống ở đây rất lo lắng bởi nhà thì cũ đi, diện tích không tăng lên trong khi số người sinh sống ngày càng nhiều. Mọi thứ đều trong tình trạng quá tải”.
Bà T. cũng như nhiều hộ dân ở đây không mấy lạc quan về tiến độ cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ đã xuống cấp của Hà Nội bởi chỉ cần nhìn sang khu B6 ngay bên cạnh thỉ sẽ rõ. Khu nhà này mặc dù đã có dự án cải tạo từ nhiều năm nay nhưng vẫn… án binh bất động. Dù người dân đã bàn giao mặt bằng từ năm 2010 nhưng cho đến nay, dự án vẫn chưa xây xong móng. Hay như khu C7, mặc dù xây thô đã được 2 năm nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện để bàn giao cho người dân.
 |
| Công tác cải tạo các chung cư cũ đang thiếu một cơ chế có để giúp đẩy nhanh tiến độ. |
Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội cho biết, hiện trên địa bàn TP có khoảng 32 khu chung cư và 99 công trình chung cư cũ trong khu vực nội đô đang xuống cấp, chủ trương chung của chính quyền TP là lập dự án xây dựng lại. Tuy nhiên, đến nay, số lượng chung cư cũ đã được cải tạo, xây mới chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nguyên nhân của tình trạng này đến từ nhiều phía, từ việc người dân "chây ỳ" không chịu giao mặt bằng, đòi hỏi quá nhiều đến việc chủ đầu tư năng lực yếu kém hay cơ chế xin - cho…
Bởi vậy, chính quyền kỳ vọng cơ chế cho người dân góp vốn cùng chủ đầu tư để cải tạo chung cư cũ sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ. Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, nếu như trước đây chủ đầu tư phải bỏ tiền xây lại chung cư cũ thì nay người dân có thể góp vốn vào dự án như những cổ đông. Sau đó, hai bên sẽ chia tỷ lệ lợi nhuận từ việc hạch toán dự án. Cách làm này vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong việc huy động vốn, đồng thời, khi người dân tham gia góp vốn vào dự án thì họ cũng chịu rủi ro, quyền lợi như chủ đầu tư nên họ sẽ kiểm soát tiến độ và việc hạch toán của dự án.
Tuy vậy, những người dân đang sống trong những tòa chung cư cũ vẫn không khỏi băn khoăn. Một người dân sống tại nhà B7 Giảng Võ cho biết: “Chung cư này đã có tuổi đời vài chục năm. Chúng tôi nhất trí với phương án góp vốn cùng chủ đầu tư thực hiện nhưng phương án góp vốn cụ thể như thế nào, ai là người quản lý giám sát… thì cần có quy định rõ ràng”.
Người dân góp vốn cải tạo chung cư cũ: Khó khả thi
Theo bà D.M.T, vấn đề quan trọng nhất không phải là tìm cơ chế góp vốn để thực hiện dự án mà cần tìm xem doanh nghiệp nào có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính để xây dựng. Bà T. đưa ra kiến nghị người dân phải có quyền lựa chọn đối tác xây dựng. “Có nhiều dự án cải tạo chung cư cũ, chủ đầu tư đã ‘đem con bỏ chợ’ nên chúng tôi rất băn khoăn, lo lắng. Khi nào chọn được chủ đầu tư, chúng tôi mới tính đến các bước triển khai tiếp theo”.
Cùng chung suy nghĩ này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cơ chế xin - cho trong lựa chọn chủ đầu tư đã khiến tiến độ dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ bị ảnh hưởng, khiến người dân thiệt thòi. “Phải để các doanh nghiệp đấu thầu. Việc chọn nhà đầu tư yếu kém theo kiểu "xí phần" rồi không triển khai dự án thì rất nguy hiểm”, ông Võ nói.
Về phía các doanh nghiệp xây dựng, Dự thảo Nghị định xây dựng lại chung cư cũ mới chỉ đề cập đến việc góp vốn nhưng chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về cơ chế góp vốn. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất lành (Tp.HCM) cho biết, theo kinh nghiệm thực tế, 9 người thì 10 ý. Có dự án cải tạo nhà chỉ với 10 người dân mà tranh cãi 2 - 3 năm vẫn chưa thống nhất được. Bởi vậy, đề xuất cho người dân góp vốn là điều rất khó thực hiện.
“Người dân thường không am hiểu về kinh tế. Khi góp vốn, họ sẽ không hiểu đồng vốn được sử dụng như thế nào, rồi lại phát sinh tranh cãi với chủ đầu tư. Nếu không khéo, cách làm này có thể sẽ bị phản tác dụng, kéo dài thời gian thêm”, ông Đực nói.
Ông Đực cũng phân tích, để đẩy nhanh tiến độ các dự án cải tạo chung cư cũ, Nhà nước cần tạo ra cơ chế đặc thù, cho phép chủ đầu tư được xây dựng ít nhất là gấp rưỡi diện tích xây dựng ban đầu. Có như vậy, ngoài phần diện tích tái định cư cho các hộ dân, chủ đầu tư mới có thêm phần diện tích kinh doanh để bù vốn và có lãi. “Điều này xuất phát từ thực tế: Người dân thì luôn yêu cầu sau khi cải tạo chung cư được giữ nguyên số tầng, số diện tích như ban đầu. Nếu không tăng diện tích cũng như mật độ xây dựng thì chủ đầu tư không có lý do gì để mặn mà với việc thực hiện dự án”, ông Đực nói.
Ông Trương Chí Kiên, Phó Tổng giám đốc Công ty Him Lam Thủ đô cũng cho rằng, rủi ro có thể đến với các chủ đầu tư khi có nhiều cổ đông cùng tham gia góp vốn vào dự án, việc quản lý dự án sẽ thêm phức tạp, đẩy chi phí tăng cao. Ông Kiên đề nghị các cơ quan quản lý cần phải kiểm soát được tỷ lệ phân chia theo cổ phần khi các cổ đông bên ngoài tham gia góp vốn vào dự án để tránh lợi ích nhóm.
Hiện nay, Sở xây dựng các địa phương vẫn đang chờ Dự thảo được thông qua để có các quy định cụ thể hơn về giải pháp này.
