Trên số báo trước, chúng tôi có nêu nhiều chủ đầu tư đã cho người mua ăn bánh vẽ, đẩy người mua vào việc chạy theo đuôi để đòi tiền, tranh chấp…
Theo khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2006, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của bên mua khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và dự án hoàn tất phần móng. Hiểu nôm na là với dự án căn hộ, chủ đầu tư chỉ được bán căn hộ hình thành trong tương lai cho người mua khi đã xây xong phần móng nhà. Nhưng luật này chỉ cấm huy động vốn sớm chứ không quy định việc chế tài. Chính vì điều này mà vào năm 2007 các cơ quan chức năng của TP.HCM không thể phạt chủ đầu tư của hàng loạt dự án như Sky Gardens III, The Vista, Blue Diamond… khi họ huy động hàng trăm tỉ đồng từ người mua nhà dù chưa làm xong móng nhà.
Sau đó, Nghị định 23 về xử phạt vi phạm trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản (có hiệu lực vào ngày 1-5-2009) mới có quy định chế tài đối với việc huy động vốn trước hạn. Cụ thể, theo khoản 2b Điều 31 nghị định này, mức phạt dành cho việc huy động vốn sớm là từ 50 triệu đến 60 triệu đồng, nếu tái phạm sẽ bị tước giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một đến ba năm hoặc không thời hạn. Mức phạt này xem chừng chưa đủ sức răn đe các chủ đầu tư vi phạm.
Nghị định 23 cũng không có sự phân biệt mức độ vi phạm trong việc huy động vốn để có hình thức chế tài nặng, nhẹ phù hợp. Như dự án chưa khởi công, thậm chí chỉ mới có văn bản chấp thuận chủ trương, chấp thuận địa điểm, dự án, chưa xong phần bồi thường giải phóng mặt bằng, chưa có giấy phép xây dựng cũng được xem là chưa xong phần móng và bị xử phạt như nhau.
Ngoài ra, nhiều trường hợp có dấu hiệu lừa đảo để chiếm đoạt tài sản nhưng đã không bị xử lý hình sự. Đơn cử như dự án The Adonis 2 ở quận 7. Năm 2008, dù không đứng tên làm chủ đầu tư nhưng Công ty Vạn Thịnh Hưng (nay đổi tên thành Phục Hưng) vẫn mua bán căn hộ khi chưa khởi công phần móng. Đã vậy còn bán lố hai tầng không có trong giấy phép. Thế nhưng cơ quan công an đã cho rằng giao kết giữa các bên là giao dịch dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.
| Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản: Không thể cho huy động vốn sớm hơn Sở dĩ luật quy định sau khi xây xong phần móng chủ đầu tư mới được huy động vốn là vì khi ấy chủ đầu tư sẽ khó thay đổi dự án, qua đó đảm bảo quyền lợi cho người mua. Nếu chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà mà chưa có cái gì, chưa xác định được hình hài sản phẩm ra sao, chất lượng như thế nào, chưa có cơ cấu giá bán thì người mua dễ gặp rủi ro. Ở nhiều nước chỉ cho huy động vốn khi đã xây được một phần ba hoặc một nửa nhà ở… Có thể mức phạt vài chục triệu đồng không làm doanh nghiệp vi phạm ngán ngại. Nhưng với quy định nếu tái phạm thì doanh nghiệp sẽ bị tước giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một đến ba năm hoặc không thời hạn, tôi cho rằng xử lý hành chính như vậy là mạnh tay. Hiện có việc lách luật trong việc huy động vốn bằng hợp đồng vay vốn đầu tư với điều kiện người cho vay sẽ được mua nhà. Tuy nhiên, quy định hiện hành không có loại hợp đồng vay, hứa bán như trên... Để tránh bị lừa trong việc góp vốn mua nhà, tốt nhất người dân cần tham khảo các nhà tư vấn, môi giới có uy tín. |
