Từ những năm 2009-2010, sau khi HUD kiến tạo xuất sắc KĐT kiểu mẫu Linh Đàm (Q.Hoàng Mai), làn sóng văn phòng, chi nhánh các cơ quan sự nghiệp lẫn DN đã gia tăng trông thấy tại khu vực quanh bán đảo Linh Đàm – Nguyễn Hữu Thọ.
“Ăn mày” dĩ vãng
Nhiều quán hàng kinh doanh ăn uống, siêu thị cho đến năm 2014 đã phủ kín toàn bộ phần trong đường đôi (từ Giải Phóng dẫn vào KĐT). Nếu cách đây hai năm, những cửa hàng phục vụ ăn uống (hải sản, đồ nướng…) còn khá tuềnh toàng, bàn ghế còn mang tính chất “vỉa hè” thì cho đến nay, những hàng quán này đã mang dáng dấp của mô hình chuỗi nhà hàng gắn kết, được…quy hoạch một cách bài bản.
Qua khảo sát có thể thấy, phần lớn số lượng chủ quán hàng đang kinh doanh ở dải đất màu mỡ này đều làm ăn ở đây từ 2-3 năm nay. Muốn được thầu lại mặt bằng chừng dưới 100m2 (đang hoạt động dịch vụ) không hề dễ, thậm chí người có nhu cầu phải trả số tiền hàng trăm triệu đồng tiền “thương hiệu”.
Một nhà đầu tư có thâm niên làm trong ngành quảng cáo – truyền hình đã chia sẻ dự định táo bạo của mình: “Để đầu tư, tôi và một đồng nghiệp đã lên kế hoạch mua lại một nhà hàng bình dân ở gần ngã ba Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Xiển. Chủ cũ của cửa hàng này ra giá 300 triệu đồng để sang nhượng toàn bộ cả mặt bằng, biển hiệu và nội thất, gia dụng bán hàng. Số tiền này đã chiếm mất 2/3 số vốn nhưng chúng tôi vẫn mạnh dạn bỏ tiền vì theo tính toán, nếu suôn sẻ kinh doanh, quản lý tốt thì chúng tôi sẽ có lãi trong vòng chưa đến 1 năm”.
Không ít nhà đầu tư chọn mặt bằng bán lẻ giữa lòng khu đông dân cư
Hiện hình thức kinh doanh nêu trên đang rất phổ biến ở các KĐTM đã đi vào hoạt động ổn định. Dù táo bạo (về điểm rơi nền kinh tế nói chung lẫn thu nhập bình quân chưa thể lạc quan) nhưng tỷ lệ “không thua” rất cao – đặc biệt ở những khu vực như Linh Đàm, Trung Hòa – Nhân Chính, Văn Quán – Hà Đông, Văn Khê, Xa La, Phú Đô – Mễ Trì…
Đáng chú ý, lượng giao dịch sang nhượng mặt bằng thương mại diện tích nhỏ ở các địa bàn trên được “khớp lệnh” rất hạn chế. Ngoại trừ chủ cũ gặp vấn đề về tài chính hoặc cá nhân, nhà đầu tư chỉ trông chờ vào may mắn, thông qua các nguồn tin vô tình bắt gặp hoặc bài bản hơn, là “nhờ” môi giới nhà đất.
Tuy vậy, nhiều dân văn phòng trẻ tuổi (tự chủ được nguồn tài chính khoảng dưới 300 triệu đồng) luôn “để mắt” tới cơ hội kinh doanh béo bở này, bất chấp, khả năng rủi ro vẫn xảy đến với những tụ điểm kinh doanh “tự hình thành” ở các địa bàn mới được nâng cấp đô thị.
Được ăn cả, ngã về không
So với phương án “khai phá, giữ chỗ” các ô đất dịch vụ “mi-ni” nằm rải rác trong khu vực vừa lên cấp đô thị tập trung đông dân cư, thì việc tìm thuê lại các mặt bằng đang kinh doanh sẵn có được ưu tiên lựa chọn hơn.
Tuy nhiên, để thuê lại các mặt bằng dạng này thì khoản tài chính ban đầu khá lớn. Nguyên nhân là do những vị trí này đã hình thành cộng đồng sinh hoạt ổn định, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, mặt khác lại không lo bị cơ quan sở tại xử lý, phạt hành chính hay cấm kinh doanh. Nhưng cũng có không ít các nhà đầu tư do ít vốn nhưng lại ham lợi trước mắt nên đã ngã ngựa khi lựa chọn hình thức kinh doanh mới.
Bà Thu, một chủ sở hữu và khai thác cho thuê gần 20 phòng trọ ở Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, chị đã nhanh chân thuê được mặt bằng rộng 50m2 (dạng nhà cấp 4) thuộc khu vực Kiều Mai – Văn Tiến Dũng để mở hàng ăn uống vào hồi đầu năm 2014.
Ở khu vực xung quanh UBND phường Phúc Diễn (Q.Bắc Từ Liêm) tập trung rất đông sinh viên và người lao động, ngoài ra, tiền thuê khá “dễ chịu” 10 triệu đồng/tháng, hợp đồng 3 năm nên bà Thu dự tính sẽ hoàn vốn chỉ trong 18 tháng.
Nhưng chỉ tới trung tuần tháng 10, chính quyền sở tại đã giải tỏa 31 hộ sử dụng đất với 52 công trình tạm nằm dọc đường Văn Tiến Dũng vì lý do xây dựng không phép, và do nằm dưới đường dây điện 110KV, vi phạm Luật Điện lực.
Nhà đầu tư này thất vọng: “Khách thuê dài hạn như tôi thì biết kêu ai khi mà ngay cả chủ nhà cũng phải tuân thủ pháp luật. Thấy giá thuê rẻ và lượng khách hàng đông nên tôi đã chấp nhận mất gần 12 tháng tiền thuê nhà”.
Ở khu vực Phùng Khoang, còn với những cá nhân, đơn vị tìm tới để thuê mặt bằng và kinh doanh dịch vụ (như rửa xe, ga ra trông ô tô và ăn uống) thì nguy cơ mất trắng nhỡn tiền.
Mới “lên quận” từ đầu 2014, KĐTM Phùng Khoang là một trong số nhiều địa bàn được người thạo nghề kinh doanh mặt bằng bán lẻ săn đón vì hội tụ đủ các yếu tố cần thiết về hạ tầng lẫn dân cư.
Ngay trong làng Phùng Khoang, nhiều diện tích đất dự án đã “hóa thành” sân bóng cỏ nhân tạo, hoặc quây tạm tôn để sử dụng như gara trông xe, hàng lẩu buổi tối.
Dễ nhận ra, buôn bán tại khu đông dân cư như tại đây chẳng bao giờ ế, nhưng cuối năm 2014, chủ đầu tư KĐTM này đã bị báo chí phanh phui nhiều sai phạm về trật tự xây dựng lẫn sai quy hoạch phê duyệt…
Năm 2015 tiếp tục là năm trật tự đô thị của Hà Nội, người đầu tư săn lợi nhuận từ mặt bằng kinh doanh trong quần thể KĐT mới hình thành cần ghi nhớ điều này.
