Bất động sản không thể làm chỗ dựa cho nền kinh tế!

Mới đây danh sách 20 người có tài sản lớn nhất trên sàn chứng khoán vừa được công bố. Trong đó có tới 8 đại gia trong ngành BĐS - một con số áp đảo đối với các ngành còn lại. Chưa kể, nhiều tỉ phú của Việt Nam vừa được thống kê cũng chủ yếu là các đại gia địa ốc. Dưới đây là trao đổi của báo điện tử Một thế giới với chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan về vấn đề này:

- Theo bà, vì sao số lượng tỉ phú BĐS ở Việt Nam lại chiếm vị trí áp đảo như vậy?

Hiện tại Nhà nước vẫn đang kiểm soát hai thị trường rất quan trọng là đất đai và tín dụng. Trong khi đó, tài nguyên quan trọng nhất để làm BĐS chính là đất đai. Vì thế, doanh nghiệp nào càng có quan hệ mật thiết với chính quyền thì càng dễ tiếp cận được những nguồn lực này, các doanh nghiệp còn lại muốn tiếp cận thì cực kỳ khó khăn.

Cụ thể, nếu không có quan hệ tốt với Nhà nước thì doanh nghiệp không thể biết các thông tin quy hoạch, khó có thể có được những mảnh đất đủ rộng, hoặc đủ tiềm lực để giải tỏa, đền bù cho hàng nghìn người dân. Những mối quan hệ kiểu này được dư luận xã hội gọi là các nhóm thân hữu, nhóm lợi ích. Đây cũng là một trong những nội dung có trong Báo cáo Việt Nam 2035.

Kinh doanh BĐS là một ngành đòi hỏi số vốn rất lớn. Số vốn này chủ yếu từ ngân hàng. Nhưng chỉ một số đối tượng có thể tiếp cận dễ dàng với các ngân hàng của Việt Nam, còn lại đa phần các doanh nghiệp làm ăn ở các lĩnh vực khác thì việc tiếp cận tín dụng rất khó khăn. Khi Việt Nam bỗng bùng phát lên vì BĐS sau khi tham gia WTO thì cũng thời điểm đó, thị trường tín dụng ở Việt Nam bùng nổ theo.

BĐS và tín dụng luôn có sự gắn bó rất chặt chẽ, có quan hệ tương hỗ, nuôi dưỡng nhau để thúc đẩy sự bùng nổ. Phần lớn nguồn vốn trên thị trường tín dụng được đổ vào thị trường nhà đất, đồng thời đây là kênh quan trọng nhất để tín dụng cho vay. BĐS cũng là một ngành mang lại lợi ích cực kỳ lớn trong thời gian ngắn nên các nhà băng đều rất sẵn sàng cho vay. Ngược lại, những người sở hữu BĐS cũng rất dễ dàng tiếp cận vốn ngân hàng. Họ nắm tay nhau để tạo nên những tỉ phú trong thời gian rất ngắn.

- Bà có suy nghĩ gì về yếu tố chênh lệch giá?

Các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam được hưởng chênh lệch giá rất lớn. Khi chưa hình thành thị trường BĐS thì giá đất rẻ như bèo, nhưng khi Nhà nước lấy lại giao cho doanh nghiệp triển khai dự án thì giá được thổi lên gấp hàng trăm lần trong một khoảng thời gian rất ngắn, khiến cho doanh nghiệp lớn mạnh rất nhanh. Đây cũng là câu trả lời cho câu hỏi vì sao khiếu kiện đất đai ở Việt Nam rất lớn.

Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan cho rằng BĐS không thể làm chỗ dựa cho nền kinh tế

Trước kia, nhà nước cũng không tích tụ ruộng đất cho người dân, chỉ đến gần đây khi cần thay đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp vấn đề này mới được nêu ra. Trong khi đó, nhà nước sẵn sàng hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho doanh nghiệp BĐS, cho doanh nghiệp tích tụ đất đai thoải mái. Thậm chí dù chưa cần đầu tư gì, chỉ cần phân lô bán nền doanh nghiệp BĐS cũng đã thu hồi được tiền của mình rồi.

- Các ngành khác cũng đều có khả năng xuất hiện quan hệ thân hữu, nhưng vì sao lại ít tỉ phú hơn, thưa bà?

So với các nước khác, kể từ khi tiến hành cải cách, Việt Nam vẫn đang đi những bước tương đối chậm và lạc hậu. Kinh tế nhà nước hiện vẫn được coi là chủ đạo, dẫn dắt công cuộc phát triển trong khi khu vực tư nhân vẫn còn nhiều dè dặt. Trước kia, nếu muốn làm bất cứ thứ gì doanh nghiệp cũng phải xin phép, lĩnh vực và phạm vi kinh doanh đều rất hạn hẹp. Đến năm 1999 khi có Luật Doanh nghiệp mới, mang tinh thần cởi mở hơn, thì doanh nghiệp mới được trả quyền tự do kinh doanh. Các doanh nghiệp được hoạt động ở nhiều lĩnh vực hơn, địa bàn cũng rộng hơn trước. Từ đây các doanh nghiệp tư nhân mới có được sự phát triển.

Bên cạnh đó, tại Việt Nam môi trường cạnh tranh đến giờ vẫn chưa được bình đẳng, ưu tiên số 1 vẫn là doanh nghiệp nhà nước (DNNN) rồi mới đến các nhà đầu tư FDI. Đương nhiên, bản thân người đứng đầu các DNNN sẽ không thể là tỉ phú được, bởi thực chất họ chỉ là người làm thuê cho Nhà nước mà thôi.

Còn trong khu vực tư nhân, trong điều kiện không có sự cạnh tranh bình đẳng làm sao có thể hình thành được những doanh nghiệp thực sự lớn? Đây cũng chính là hạn chế chung khiến cho các ngành khác ở Việt Nam khó có thể có được tỉ phú.

Về công nghiệp, từ đầu nhà nước giao cho DNNN nhiệm vụ dẫn dắt công cuộc công nghiệp hóa của Việt Nam nên họ được hưởng hầu hết các ưu đãi. Khi mở cửa nền kinh tế, các doanh nghiệp nước ngoài vào biến Việt Nam thành cứ điểm làm hàng xuất khẩu, hoặc làm sản phẩm cung cấp cho Việt Nam…Trong khi đó, do không có được các ưu đãi tương tự nên doanh nghiệp tư nhân chỉ có thể làm theo được thôi. Hiện tại, hàng nước ngoài đã vào Việt Nam quá nhiều, cơ hội phát triển của doanh nghiệp Việt đã ít lại bị thu hẹp.

Còn công nghiệp khai khoáng thực chất chỉ là đào tài nguyên lên bán, trong khi Nhà nước vẫn nắm trong tay phân bổ tài nguyên, mãi sau này mới có một số tư nhân làm mỏ lẻ tẻ. Dù là khai thác mỏ thì cũng phải có quan hệ thân hữu. Nhưng sau khi khai thác xong Việt Nam cũng chỉ bán tài nguyên thô, dù luật sau này có điều chỉnh nhưng vẫn không chấm dứt được. Mà nếu chỉ xuất khẩu tài nguyên thô thì lấy đâu ra tỉ phú?

- Nghĩa là về lâu dài thì BĐS không có lợi cho nền kinh tế?

Dù sao cũng phải thừa nhận BĐS vẫn có vai trò nhất định trong nền kinh tế, giúp cho tăng trưởng trong thời gian ngắn nhưng đây không phải là ngành cơ bản mà nền kinh tế có thể dựa vào để phát triển lâu dài. Muốn kinh tế phát triển lâu dài thì phải tạo ra nhiều giá trị, ra sức lan tỏa, sản phẩm phải có thể cạnh tranh được trên thế giới.

Thời kỳ đầu, các doanh nghiệp trong nước thường bị bó buộc nhiều không thể phát triển. Nhưng khi cởi mở hơn cho doanh nghiệp thì lại rơi đúng vào thời điểm thị trường BĐS bùng lên và lợi ích của BĐS quá lớn. Đây là lý do khiến một số doanh nghiệp đang làm trong lĩnh vực khác cũng nhảy vào BĐS. Doanh nghiệp nào cũng nghĩ BĐS có nhiều lợi ích như vậy thì tội gì mà không làm? Đến khi thị trường BĐS vỡ bong bóng, xuất hiện nhiều doanh nghiệp chết vì BĐS thì nhiều ngành công nghiệp, dịch vụ cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Trong khi đó Việt Nam lại thích chạy theo tốc độ tăng trưởng mà bỏ bê xây dựng nền tảng cho phát triển. Cứ ai đóng góp cho tăng trưởng là thích nên khi thị trường BĐS lâm vào khủng hoảng, đóng băng thì nhà nước lại dùng các gói tín dụng để hỗ trợ, giải cứu.

Nhưng thực tế đóng góp từ BĐS cho nền kinh tế không cao, đấy là chưa kể nó hút nguồn lực đất đai và tín dụng, khiến cho các doanh nghiệp ở các ngành khác cũng khó khăn hơn. Bản thân BĐS phát triển lại đóng góp cho kinh tế không được bao nhiêu.

Lâu nay, chúng ta vẫn phát triển BĐS theo cácg chạy theo các nhóm lợi ích chứ không phải vì lợi ích của nền kinh tế. Khi cuộc chạy đua phát triển BĐS thái quá sẽ khiến nảy sinh nhiều vấn đề cho nền kinh tế như môi trường, quy hoạch, chênh lệch giàu - nghèo…

Các tỉ phú địa ốc chỉ có thể cạnh tranh ở thị trường nội địa thôi chứ không dễ vươn ra thế giới được, trong khi một số lĩnh vực khác dù còn nhỏ nhoi nhưng cũng đã mạnh dạn vươn ra thế giới để phát triển rồi.