Hiện nay, giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê... BĐS hình thành trong tương lai đang khiến mọi người lo ngại về tranh chấp, rủi ro. Trước thực tế này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhận định, dự thảo Luật đã có nhiều quy định đảm bảo hạn chế rủi ro như chủ đầu tư chỉ được thu tiền của người mua khi đã xây dựng xong móng của công trình xây dựng; phải có bảo lãnh ngân hàng; thu không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà; tăng cường quản lý Nhà nước.
Về việc bảo lãnh ngân hàng đối với BĐS hình thành trong tương lai, theo dự thảo lần trước, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn trong hợp đồng thì ngân hàng có trách nhiệm tiếp nhận công trình, tổ chức thi công và bàn giao cho người mua.
Tuy nhiên, quy định này đã vấp phải sự phản đối của nhiều đại biểu. Dự thảo trình Quốc hội lần này đã sửa, chỉ quy định ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính, không quy định về trách nhiệm phải tiếp tục tổ chức đầu tư xây dựng để bàn giao nhà ở cho người mua.
 |
| Ngân hàng chỉ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với BĐS hình thành trong tương lai |
Trong thời gian qua, thực tế có rất nhiều trường hợp dự án nhà ở chưa đủ điều kiện, tuy nhiên, chủ đầu tư đã bán, thu tiền của người mua dưới dạng hợp tác kinh doanh, góp vốn, sau đó dự án chậm tiến độ hoặc không được triển khai phát sinh khiến kiện, tranh chấp. Vì thế, dự thảo lần trước quy định, chủ đầu tư phải xin phép cơ quan quản lý trước khi đưa một dự án BĐS hình thành trong tương lai vào giao dịch.
Nhưng một số đại biểu có ý kiến phản đối vì cho rằng, như thế tăng thêm giấy phép con. Lần này, dự thảo đổi thành quy định chủ đầu tư muốn đưa một dự án BĐS hình thành trong tương lai vào giao dịch phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý biết, chứ không phải đợi sự cho phép.
Bên cạnh đó, còn nhiều nội dung đã được sửa đổi. Trong đó, điều kiện về vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã giảm xuống, chỉ con 20 tỷ đồng thay vì 50 tỷ đồng như bản dự thảo trình Quốc hội tại kỳ họp trước đó. Bởi vì nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội đã cho rằng mức vốn pháp định 50 tỷ đồng là cao quá.
Thống kê cho thấy, hiện nay khoảng 60% doanh nghiệp kinh doanh BĐS có mức vốn điều lệ từ 6-20 tỷ đồng và doanh nghiệp có mức vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng trở lên chỉ chiếm khoảng 26%. Vì thế, so với mặt bằng vốn chung của các doanh nghiệp đang hoạt động, việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng là quá cao.
Dự thảo Luật điều chỉnh vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, đồng thời tiếp thu ý kiến đại biểu giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với từng loại hình kinh doanh BĐS và từng thời kỳ khác nhau.
Ngoài ra, quy định về ký quỹ đối với dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã được loại bỏ vì nhiều đại biểu cho rằng việc này Luật Đầu tư, Luật Đất đai đã quy định, không cần quy định thêm tránh mâu thuẫn, chồng chéo.
Theo đó, dự thảo Luật cũng quy định rõ hơn, chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS là giấy phép hành nghề không phải là chứng chỉ đào tạo nghề và cá nhân được cấp chứng chỉ chỉ cần bằng tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên.
Dự thảo luật cũng quy định tránh nhiệm bảo hành thuộc về bên bán nhà; trường hợp còn hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu cá nhân, tổ chức thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành công trình.
