Thị trường BĐS Tp.HCM đã chững lại khoảng 2 năm nay. Giao dịch rất ít, thậm chí nhiều phân khúc bị ngưng trệ.
Nguyên nhân một phần bởi lãi suất ngân hàng tăng cao hơn. Thống kê cho thấy, lượng vay ở Tp.HCM cao hơn lượng vay ngoài Bắc.
Ngoài ra là một phần tác động rất lớn của thuế thu nhập cá nhân. Ở phía Bắc, phần lớn giao dịch qua công chứng ủy quyền. Hình thức pháp lý đó tuy không an toàn nhưng tránh được thuế. Còn ở Tp.HCM, giao dịch qua chủ đầu tư và đóng thuế, mỗi lần giao dịch sang nhượng mất khoảng 2% giá trị hợp đồng.
Một lý do nữa khiến thị trường BĐS Tp.HCM chững lại là bởi nguồn cung của thị trường luôn dồi dào, sản phẩm ở Tp.HCM nhiều hơn.
 TS. Trần Minh Hoàng |
Thị trường Tp.HCM chững lại một phần do một số chính sách tác động.
Chẳng hạn như khi chưa có NĐ 69, lượng hàng trước đó doanh nghiệp (DN) vẫn bán bình thường, còn sau khi NĐ 69 có hiệu lực, chắc chắn sẽ ảnh hưởng. NĐ 69 quy định doanh nghiệp phải đền bù theo sát giá thị trường, sau đó lại đóng thuế cho nhà nước nữa. Như vậy, doanh nghiệp phải đóng tiền 2 lần theo giá thị trường.
Với các ngành sản xuất thì đó là thị trường nguyên liệu, áp dụng mức giá đầu vào. Còn với thị trường BĐS, cơ quan nhà nước lại định giá theo giá nhà doanh nghiệp bán. Trên thực tế, quá bất hợp lý. Tôi tin rằng, NĐ 69 sẽ phải sửa nhưng vấn đề là sửa như thế nào và vào thời điểm nào. Càng để lâu, doanh nghiệp càng mệt mỏi.
Về phía cơ quan nhà nước, có ý kiến cho rằng: Việc áp dụng NĐ 69 là vì không thể để DN bất động sản lãi quá cao. Ông đánh giá thế nào về vấn đề trên?
Nếu DN lãi cao thì đã có thuế thu nhập điều tiết. Lợi nhuận cao thì các cơ quan quản lý cần điều tiết tăng thuế thu nhập. Cần phải điều tiết hoạt động kinh doanh của DN, nhưng cách thức áp dụng như vậy hoàn toàn sai. Hiện tại theo thông tin tôi được biết, chưa có DN nào ở Tp.HCM nộp được thuế theo NĐ 69.
Thị trường BĐS chững lại, giao dịch trầm lắng, một số chủ đầu tư tại Tp.HCM đang tìm các chiêu khuyến mãi, qua đó gián tiếp giảm giá sản phẩm. Ông có cho rằng, “làn sóng” này sẽ tiếp diễn?
Chính sách bán hàng BĐS, ngoài việc bán sản phẩm cần phải bảo đảm sản phẩm đó. Do cạnh tranh và thị trường BĐS tại TP. HCM đang khó khăn, chính vì vậy nhiều khi các chủ đầu tư không thể giảm giá trực tiếp mà phải tìm những biện pháp giảm giá gián tiếp như: khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất… để không gây sốc cho những người mua trước. Trong bối cảnh thị trường cạnh tranh, đây chính là cách để chủ đầu tư cạnh tranh trong lúc thị trường khó khăn.
Từ đầu năm 2010, một loạt DN Tp.HCM đã thực hiện kế hoạch “Bắc tiến”. Vinaland cũng sẽ như vậy, thưa ông?
Những nhà đầu tư, khách hàng phía Bắc, nhất là Hà Nội đầu tư vào thị trường BĐS Tp.HCM rất nhiều. Thị trường BĐS Hà Nội thời gian qua diễn biến tốt, tạo ra nhiều cơ hội. Chính vì vậy, nhiều DN phía Nam đã tiến ra Bắc, thậm chí rút tiền ở Tp.HCM để đầu tư ra Hà Nội. Chuyện đó cũng là bình thường.
Đối với Vinaland, công ty mong muốn đầu tư ra Bắc để có sản phẩm, nhưng cũng cần có thời gian.
Nhận định mới đây của công ty tư vấn BĐS cho thấy, năm 2011, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh quyết liệt và cần phải thay đổi chiến thuật. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
Tôi nghĩ rằng, mỗi doanh nghiệp có chiến lược đầu tư phải định vị sản phẩm của mình, không phải thị trường khó khăn là thay đổi chiến thuật. Mỗi chủ đầu tư đều đã xác định ngay từ đầu thế mạnh của mình trong một phân khúc nhất định. Chẳng hạn: Vincom luôn đầu tư vào căn hộ cao cấp, còn Vinaconex luôn làm nhà ở giá thấp… Việc thay đổi chiến thuật ở đây nên hiểu rằng, tại một thời điểm, phân khúc nào đó đang chững lại, thay đổi để có lợi thế hơn.
Ông có thể cho biết dự báo của mình về thị trường BĐS năm 2011?
Tôi cho rằng, thị trường BĐS năm 2011 sẽ tốt hơn năm 2010. Năm vừa qua, chủ yếu do nhà nước hỗ trợ lãi suất, kích cầu, nền kinh tế trong nước đã dần hồi phục. Với đà phát triển đó, tình hình kinh tế tốt hơn sẽ làm cho thị trường BĐS 2011 khởi sắc hơn.
Xin cảm ơn ông!
(Theo Tamnhin)
