Vị khách hàng này cho biết, khu đất nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh do bên bán là chỗ quen biết nên ông tin tưởng đặt tiền cọc mà không yêu cầu khoản bồi thường hợp đồng. Nhưng chính vì sơ hở này mà khi giá đất tăng trong thời gian qua chủ đất đã thay đổi kế hoạch, không bán cho ông nữa.
Ông Linh chia sẻ, hợp đồng đặt cọc là 170 triệu đồng, sau 3 tuần thì ra công chứng. Tuy nhiên, gần nửa năm qua chủ đất tìm nhiều lý do trì hoãn giao dịch. Ban đầu chỉ là lý do hoàn thiện hồ sơ theo hướng dẫn của cán bộ địa chính. Nhưng cuối cùng chủ đất “lật bài ngửa” cho hay người thân trong gia đình không đồng ý bán vì giá đất tăng liên tục từ đầu năm đến nay. Ông Linh bức xúc: "Họ chỉ trả cọc 170 triệu đồng, tôi muốn mua mà lại bị hủy kèo nên rất ấm ức".
Tháng 2/2016, anh Chiến mua nền đất 950 triệu đồng chờ tách thửa tại đường 49, hẻm 71, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức cũng bị bẻ kèo sau nửa năm chờ đợi. Số tiền đặt cọc là 100 triệu đồng, kèm theo cam kết bồi thường 100% giá trị tiền cọc nếu bên bán phá vỡ hợp đồng. Tuy nhiên, khi nền đất khu này tăng lên thành 1,2 tỷ đồng thì hồ sơ tách thửa được thông báo gặp vướng mắc. Anh Chiến cho hay, họ đã phá vỡ cam kết vì giá đất tăng. Hơn nữa, chủ đất cũng không bồi thường đúng theo cam kết trong hợp đồng mà họ đề nghị trả phạt 20% giá trị tiền cọc.
Đầu quý II vừa qua, một nhà đầu tư bất động sản cá nhân cũng vấp phải trường hợp bẻ kèo tương tự vì giá đất tăng. Được biết, vị này thỏa thuận với chủ đất mua sỉ hơn chục nền thuộc phường Trường Thọ, quận 9 với mức giá trung bình 1,3-1,5 tỷ đồng một nền, đã có sổ riêng, không bắt buộc xây nhà. Nhưng giao dịch đang trong vòng thỏa thuận thì chủ đất kê giá bán tăng lên 20%. Do bị ép giá chỉ sau vài tuần nên vị khách hàng mua sỉ này quyết định rút lui vì có ôm hàng cũng khó đạt mức lợi nhuận kỳ vọng.
 |
| Nếu đã ưng ý bên mua lập tức đưa ra quyết định nhanh chóng, thanh toán đủ một lần rồi công chứng luôn, không cần giai đoạn đặt cọc. |
Theo khảo sát của PV, thị trường đất nền và nhà liền thổ tại khu Đông Tp.HCM vẫn nóng trong nhiều quý liên tiếp. Cụ thể, mức tăng phổ biến 15-30% trong vòng 12 tháng qua, tùy vị trí và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Sự biến động giá đất đã góp phần khiến thị trường này sôi động hơn trước đây nhưng cùng với đó là các trường hợp bẻ kèo chỉ vì giá đất tăng cũng diễn ra thường xuyên.
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho biết, rủi ro trong giao dịch nhà đất ở một thị trường bất động sản còn kém minh bạch như Việt Nam là khó tránh khỏi. Trong đó phổ biến nhất là hiện tượng bẻ kèo, hủy giao dịch vì giá đất tăng. Bên bán và bên mua chỉ có thể nỗ lực hết sức để giảm thiểu rủi ro bằng cách ràng buộc các thỏa thuận, hợp đồng sao cho thật chặt chẽ.
Theo phân tích của ông Chánh, để phòng ngừa các trường hợp chủ đất bẻ kèo, thì thỏa thuận bồi thường phải thật nặng, đơn cử phải đền gấp đôi, gấp ba thậm chí cao hơn nhằm triệt tiêu động lực bẻ kèo. Việc hủy bỏ giao dịch giữa chừng là bất tín nhưng vì cái lợi trước mắt, nhiều chủ đất vẫn dùng kế hoãn binh này để trục lợi. Nhằm hạn chế trường hợp này, nếu đã ưng ý bên mua lập tức đưa ra quyết định nhanh chóng, thanh toán đủ một lần rồi công chứng luôn, không cần giai đoạn đặt cọc.
Chuyên gia này cho biết, có thể tóm lược các nguyên tắc áp dụng để hạn chế rủi ro. Một là, nguyên tắc tiền đặt cọc tối thiểu bằng khoản lời dự đoán. Chẳng hạn, nếu ước tính mua một tỷ đồng có thể bán được 1,5 tỷ thì đặt cọc 500 triệu đồng. Cách làm này còn được gọi là đặt cọc lớn để gây áp lực lên bên bán, khiến ý định bẻ cọc bị triệt tiêu ngay từ đầu.
Hai là, nguyên tắc minh bạch mục đích mua tài sản. Cụ thể, khách hàng nói rõ với người chủ nhà/đất về ý định của mình ngay từ đầu (mua để lướt song, đầu cơ tích trữ, mua để ở, mua đi bán lại,...). Nếu chủ bất động sản đồng ý thì tiến hành giao dịch. Chẳng hạn: "Tôi mua bất động sản này là để bán, nếu có người mua trong thời gian đặt cọc trước khi công chứng, thì tôi lập tức bán. Anh/chị có đồng ý ký sang tên không?". Cách làm này ràng buộc bên bán phải có nghĩa vụ hỗ trợ bên mua làm các thủ tục cần thiết nếu phát sinh nhà đầu tư thứ cấp tiếp theo.
Ba là nguyên tắc chặt chẽ pháp lý. Sử dụng thêm công cụ vi bằng để ghi nhận giao dịch (từ thừa phát lại) nhằm củng cố thêm pháp lý khi giao dịch hoặc phải nhờ người làm chứng có ảnh hưởng với bên bán (công an khu vực, tổ trưởng tổ dân phố, cha/mẹ/vợ chồng...).
Bốn là nguyên tắc cậy nhờ người cố vấn giàu kinh nghiệm đứng ra hỗ trợ. Một luật sư chuyên về bất động sản hoặc một chuyên gia tư vấn có kinh nghiệm là rất cần thiết khi đi giao dịch, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đang biến động mạnh về giá như hiện nay.
Năm là nguyên tắc phân biệt khoản phạt và khoản bồi thường. Nhằm gia tăng sức nặng cho hợp đồng đặt cọc, bên mua cần yêu cầu bên bán chia ra 2 mục bồi thường và khoản phạt tách rời nhau. Cụ thể, bồi thường thì gấp đôi tiền cọc, còn phạt áp dụng theo thoả thuận.
