 |
| Chung cư Nguyễn Kim, quận 10, Tp.HCM. Ảnh: L.H.T |
Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và cá nhân sở hữu nhà ở
Về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng, quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án, Bộ đề xuất phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà ở cũ cũng như của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng, quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án.
Chủ đầu tư dự án có các quyền lợi cơ bản, như: được yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp các thông tin liên quan phục vụ thực hiện dự án; được lựa chọn hình thức quản lý dự án; được hưởng chính sách ưu đãi theo quy định, được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và các công trình xây dựng trong phạm vi dự án cũng như huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở…
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm, nghĩa vụ liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án (tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án và thực hiện dự án đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt; công khai các thông tin liên quan đến dự án; thực hiện bố trí tạm cư, bồi thường, hỗ trợ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có liên quan…
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: được quyền lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc nhà ở hoặc vừa bằng tiền vừa bằng nhà ở; được bỏ phiếu cho ý kiến về phương án đề xuất thực hiện dự án trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư.
Người dân cũng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tài sản được bồi thường; được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án.
Bên cạnh đó, dự thảo cũng đã có quy định tổ chức, hộ gia đình và cá nhân phải có nghĩa vụ: tham gia bỏ phiếu tại hội nghị lấy ý kiến về hồ sơ đề xuất của các nhà đầu tư cũng như tại hội nghị lấy ý kiến về phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng do chủ đầu tư đề xuất; chấp hành di dời để thực hiện việc giải tỏa...
Bồi thường bằng tiền và nhà
Theo dự thảo nghị định, chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp nhà ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà ở cũ mà phải di dời để giải phóng mặt bằng thì được bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà hoặc vừa bằng tiền vừa bằng nhà căn cứ theo nhu cầu của người được bồi thường và điều kiện của từng dự án.
Đối với dự án tái định cư tại chỗ, mỗi căn hộ cũ được bồi thường căn hộ mới với diện tích tối đa gấp 1,5 lần. Trường hợp phải bồi thường bằng căn hộ tại địa điểm mới nằm trong cùng một quận, căn hộ mới có diện tích tối đa bằng 2 lần căn cũ.
Nếu căn hộ mới nằm khác quận, diện tích tối đa bằng 2,5 lần. Diện tích căn hộ mới không nhỏ hơn 30 m2. Phần chênh lệch diện tích giữa căn hộ cũ và căn hộ mới (nếu có) được thanh toán bằng tiền theo suất đầu tư xây dựng mới của dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với căn hộ tầng 1, khi chuyển lên tầng cao hơn, ngoài hệ số diện tích, chủ sở hữu còn được bồi thường bổ sung theo hệ số bằng 1,1 lần diện tích đã bị thu hồi.
Dự thảo nghị định cũng đề xuất cơ chế cho người đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước (chưa mua theo Nghị định 61/CP). Theo đó, nếu muốn được bồi thường như trường hợp đã sở hữu thì phải nộp tiền mua căn hộ cũ cho Nhà nước theo quy định.
Trường hợp nhà ở thấp tầng, nhà phố mà phải di dời thì được bồi thường bằng căn hộ chung cư tại địa điểm cũ nếu dự án có quỹ nhà ở để bố trí tái định cư hoặc bằng căn hộ chung cư tại địa điểm mới nếu dự án không có quỹ nhà ở để bố trí tái định cư tại địa điểm cũ (sau khi xây dựng lại). Đơn giá bồi thường quyền sử dụng đất, nhà ở cũ và giá mua nhà tái định cư được thực hiện theo nguyên tắc sát giá thị trường.
Đặc biệt, nếu chủ sở hữu căn hộ mới không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch giữa diện tích căn hộ cũ và căn hộ mới thì được trả góp trong thời gian tối đa 10 năm, đồng thời được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi.
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà ở cũ không có nhu cầu tái định cư sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất hoặc giá trị căn hộ chung cư cũ bằng tiền.
| Rất khó đạt mục tiêu Theo Bộ Xây dựng, sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 34/2007/NQ-CP, một số dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được khởi công. Đó là dự án khu Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ (Hà Nội); cụm chung cư Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt (Tp.HCM)... Tuy nhiên, Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân cho biết tình hình triển khai và kết quả còn hạn chế, vì vậy rất khó đạt được mục tiêu “đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước” mà Nghị quyết 34 đề ra. |
Cơ hội “giải phóng” 100.000 hộ dân
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, hiện các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, có hơn 200 khối nhà chung cư với khoảng 10.000 hộ dân đã xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và Tp.HCM.
Bộ Xây dựng cho rằng các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các TP lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực.
Với chính sách mới, Bộ Xây dựng đề xuất phương án khuyến khích người dân tái định cư tại địa điểm mới. Đây là một cách làm hay bởi doanh nghiệp sẽ có điều kiện để khai thác địa điểm cũ một cách có hiệu quả, thậm chí có thể thay đổi chức năng công trình (từ nhà ở sang văn phòng, khách sạn...) cho phù hợp hơn với tiêu chí kiến trúc - quy hoạch, đặc biệt là với các vị trí đắc địa ở khu vực trung tâm. Tuy nhiên, khó khăn cơ bản vẫn chưa có cách để giải quyết tận gốc đó là tình trạng thiếu trầm trọng quỹ nhà tái định cư.
Ông Trần Mạnh Dũng - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà số 7 Hà Nội, đơn vị chủ đầu tư dự án cải tạo Khu tập thể Nguyễn Công Trứ cho biết, việc đề xuất tăng hệ số diện tích nơi ở mới ngoài dự án nhằm khuyến khích người dân không tái định cư tại chỗ là chủ trương đúng. Song, để thực hiện được cần phải triển khai đồng bộ nhiều giải pháp mà trước hết là phải bố trí đủ quỹ nhà tái định cư, nơi tái định cư. Đặc biệt là cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát triển khu đô thị tái định cư hoàn chỉnh, đồng bộ hạ tầng để hấp dẫn người dân đến nơi ở mới.
Theo thống kê của Sở Xây dựng, Hà Nội hiện đang thiếu hơn 2.500 căn hộ tái định cư để thực hiện GPMB. Nhiều dự án nhà ở tái định cư, dù chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, vẫn phải đưa dân vào ở do yêu cầu phải bố trí gấp phục vụ GPMB cho các dự án trọng điểm. Thế nên, để tạo lập một quỹ nhà tái định cư phục vụ cho các dự án cải tạo chung cư cũ không phải là việc đơn giản, ngày một ngày hai. Trong khi đó, tâm lý chung của người dân là muốn tái định cư tại chỗ, gần trung tâm hơn là rời đến nơi ở mới xa hơn lại thiếu hạ tầng kỹ thuật, xã hội phục vụ đời sống. Vì vậy, cũng rất khó để thuyết phục người dân đến nơi ở mới thay vì tái định cư tại chỗ.
Để thúc đấy việc “xóa” chung cư cũ, theo dự thảo nghị định, Nhà nước cần đưa dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà ở cũ tại khu vực đô thị vào danh mục ưu đãi đầu tư, thuế, quỹ đất... Đồng thời, Bộ Xây dựng đề nghị căn cứ vào quy hoạch phân khu 1/2000, UBND cấp tỉnh cần chỉ đạo lập và phê duyệt danh mục các dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo thứ tự ưu tiên.
(Theo TBKTSG,NLĐ)
