TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng: "Siết cái gì, siết như thế nào thì phải làm rõ"
Với nội dung sửa đổi như thế này thì có thể nói là rất khó để xem xét nó ảnh hưởng như thế nào. Với riêng thị trường BĐS, do bao gồm nhiều loại hình BĐS khác nhau nên cần phải xem xét tín dụng ở các góc độ khác nhau mới làm rõ được vấn đề.
Một số loại hình như căn hộ phổ thông, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng... hiện cũng đang rất đắt khách vậy thì tại sao lại phải siết lại?
Hơn nữa, bây giờ loại hình căn hộ cao cấp cũng bán tốt, nhu cầu mua khá lớn, thậm chí nhiều người còn muốn mua thêm để cho thuê. Theo tôi được biết, nhiều báo cáo về BĐS cũng đề cập đến việc dân ở Hà Nội còn vào tận Tp.HCM mua các căn hộ cao cấp đắt tiền để cho thuê.
Họ hướng đến đối tượng là chuyên gia, người nước ngoài sang đầu tư và làm việc tại Việt Nam với thu nhập từ cho thuê khoảng vài nghìn đô la mỗi tháng. Các báo cáo còn nêu rõ rằng, thị trường căn hộ cao cấp cho thuê này cũng cho thấy nhiều tín hiệu khá tốt, như vậy tại sao lại phải siết tín dụng BĐS?
Vì vậy, nói siết tín dụng thì phải nói rõ siết cái gì và siết ở đâu? siết bên cung hay bên cầu?
Bởi thị trường BĐS phát triển không đồng đều trên cả nước, các nơi khác thì tôi không rõ, còn Hà Nội và Tp.HCM thì rõ ràng BĐS đang phát triển tốt.
Thế nên, nói một câu là “siết” thì ngay cả với Ngân hàng Nhà nước lúc này mà nói, đây không phải là lúc thị trường BĐS suy thoái để siết lại mà có phân khúc nào đó gặp khó hoặc khu vực nào đó mà cầu không lớn thì có thể siết lại hoạt động cho vay BĐS.
 |
| Từ trái qua: TS. Phạm Sỹ Liêm; Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu; Ông Lê Hoàng Châu |
Ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng: "Tín dụng vào BĐS sẽ bị thắt chặt rất mạnh"
Hai điều khoản tác động nhiều nhất tới BĐS là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị kéo xuống từ 60% còn 40%; tức là sẽ siết lại tín dụng nói chung chứ không chỉ BĐS và nó sẽ kéo hoạt động cho vay xuống.
Theo quan điểm cá nhân thì tôi đồng ý với việc kéo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống, thậm chí nên kéo về mức 30% như trước đây. Bởi vì lý do thanh khoản rất quan trọng, nếu một ngân hàng mà dùng tới 60% vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn thì các ngân hàng sẽ rất dễ bị thanh khoản, rất nguy hiểm. Vì vậy, việc kéo tỷ lệ này xuống theo tôi cho là hợp lý.
Tuy nhiên, đối với BĐS, chắc chắn việc kéo tỷ lệ này xuống sẽ ảnh hưởng mạnh tới thị trường BĐS nói chung. Vì trong các tháng đầu năm 2016, các ngân hàng vẫn tiếp tục rót vốn vào BĐS mà chủ yếu là vốn trung và dài hạn thành ra khi nguồn vốn ngắn hạn bị siết lại sẽ ảnh hưởng nhất định tới thị trường.
Còn đối với quy định về hệ số rủi ro tăng lên tới 250% ta có thể hiểu là, một ngân hàng có 100 đồng, trong đó có 9 đồng vốn chủ sở hữu, nếu muốn giữ tỷ lệ an toàn vốn là 9% thì trong trường hợp hệ số rủi ro là 100% ngân hàng này sẽ có quyền cho vay tối đa 100 đồng.
Khi hệ số rủi ro tăng lên 100%, trường hợp ngân hàng vẫn giữ tỷ lệ an toàn vốn 9% thì 100 đồng chỉ có thể cho vay tối đa 67 đồng. Tương tự, khi hệ số rủi ro tăng lên 250% thì 100 đồng chỉ có thể cho vay tối đa được 40 đồng. Điều này sẽ thắt chặt lại tín dụng BĐS rất mạnh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM: Đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36
Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước trong thời điểm hiện nay, vì các lý do sau:
Thông tư 36/2014/TT-NHNN mới được triển khai thực hiện được 1 năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp nên cần được tiếp tục thực hiện.
Chỉ số ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, tăng trưởng đang được giữ vững. Trong năm 2016, chưa có nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS nếu nhà nước có những biện pháp hiệu quả khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ như: Sử dụng công cụ tín dụng; thuế chống đầu cơ; sử dụng công cụ kế hoạch, quy hoạch về sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị và phát triển các dự án nhà ở để điều tiết thị trường BĐS.
Trong trường hợp bình thường như hiện nay, HoREA đề nghị thực hiện theo phương án thứ nhất. Tuy nhiên, trong trường hợp Ngân hàng Nhà nước có những nguồn thông tin dẫn đến yêu cầu bắt buộc phải bổ sung, sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì HoREA có đề xuất phương án thứ hai.
Theo đó, bổ sung, sửa đổi khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN, cụ thể: Chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa là: Chi nhánh ngân hàng nước ngoài 50%, Ngân hàng thương mại 50%.
Theo đề nghị của HoREA, nên xếp các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS vào Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150% như đã quy định tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN.
Nhằm đảm bảo hiệu quả và an toàn nguồn vốn tín dụng vào thị trường BĐS, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại ngoài các biện pháp truyền thống thì cần quan tâm thực hiện các giải pháp: Coi trọng việc đánh giá tính khả thi của dự án phát triển BĐS, uy tín thương hiệu và tài sản đảm bảo của chủ đầu tư. Đồng thời, coi trọng việc kiểm soát, quản lý dòng tiền cho vay được sử dụng đúng mục đích, an toàn, hiệu quả và cần giám sát tài sản đảm bảo từ BĐS hình thành trong tương lai.
