Có cứu được BĐS hay chỉ là kéo dài cơn hấp hối?

Kéo dài thêm thời gian giãy chết?

Từ những tháng cuối năm 2012, nguồn vốn của nhiều ngân hàng cho các doanh nghiệp BĐS đã được khởi động. Nhiều ngân hàng thương mại đã đồng loạt dành các gói tín dụng có trị giá 2.000 - 4.000 tỷ đồng cho vay tiêu dùng, mua nhà với lãi suất ưu đãi.

Đặc biệt, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 02 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, xử lý nợ xấu, hỗ trợ thị trường, trong đó, chủ yếu liên quan đến thị trường BĐS. Nhiều doanh nghiệp BĐS chờ đợi thêm những chính sách nhưng đối với người dân họ vẫn cho rằng giá BĐS chưa thực sự tới đáy. Thời điểm này vẫn chưa đến lúc để xuống tiền. Từ đó không ít bạn đọc gửi ý kiến cho rằng việc đổ tiền cứu BĐS chỉ càng kéo dài thời gian giãy chết.

Một độc giả tên Phan Tử Long cho rằng: “Trong tình hình hiện nay, khi dư nợ ngân hàng được thế chấp bằng BĐS lên đến 67%, các nguồn tiền trong dân đã cạn kiệt. Nếu chúng ta vì sợ nợ xấu mà không thanh lý tài sản hiện có, không có chính sách thắt chặt các nhà kinh doanh bất động sản buộc họ phải trả cả gốc lẫn lãi thì nền kinh tế Việt Nam sẽ lao dốc.

 

Nhiều nhà đầu tư cho rằng đây chưa phải là thời điểm để xuống tiền

Để giải quyết vấn đề bất động sản hiện nay một cách triệt để, vấn đề cần tháo gỡ hiện nay có thể được nhìn nhận ở các góc độ khác nhau:

(1). Nhà nước không nên bơm thêm tiền vào lĩnh vực BĐS. Việc đáo hạn nợ, giảm lãi suất cho các con nợ, giảm lãi suất cho người mượn tiền mua bất động sản chỉ làm cho nền kinh tế quốc gia càng trở nên khốn quẫn. Các nhà kinh doanh BĐS vốn đã chết trong nợ nần nay lại buộc thêm tròng vào cổ họ, kéo dài thêm thời gian giãy chết, trong khi nhà nước phải mất một nguồn quỹ quá lớn, thu lợi thấp, chưa kể nợ xấu có thể trở nên xấu hơn khi các nhà kinh doanh BĐS sống trong hy vọng đợi chờ cơ hội giá thành tăng, để rồi cuối cùng tháo chạy, bỏ lại các tài sản thế chấp "giá cao" cho các ngân hàng tự giải ngân.

(2). Sự can thiệp của nhà nước cần chấm dứt. Cần có một chế tài buộc các ngân hàng thu hồi nợ. Theo đó, các nhà kinh doanh BĐS phải bán tài sản đúng với giá trị thực của nó. Người dân thu nhập thấp sẽ có cơ hội có đất, có nhà ở hợp với túi tiền của chính mình. Các ngân hàng buộc phải năng động, tự lực trong kinh doanh, thậm chí phải tự rút một phần các nguồn lãi "siêu lợi nhuận" đã từng có trước đây từ thị trường BĐS để tự cứu chính mình.

Nêu quan điểm bạn Đắc Đi thẳng thắn: “Tôi thấy cách duy nhất giải cứu BĐS trong thời gian này là đừng cứu”.

Đặt vấn đề cứu BĐS nhìn từ việc thu hồi dự án, độc giả Nguyễn Minh Quý nêu ý kiến: “Nhà nước cũng không nên dừng hết các dự án bất động sản như một số ý kiến, mà dự án nào có điều kiện tốt phù hợp quy hoạch, có công nghệ mới, vật liệu mới, cách làm mới, phân khúc căn hộ nhỏ, có khả năng hạ giá thành thì vẫn tiếp tục khuyến khích thực hiện để giải quyết nhà ở cho người dân có nhu cầu thực nhưng tiền ít, để kích cầu toàn bộ nền kinh tế đồng thời còn tạo điều kiện cho các ngành khác như xi măng, sắt, thép, gạch, đá.... và cả xã hội vượt qua khó khăn, Nhà nước cũng tăng thêm nguồn thu.

Việc nhà nước cần làm ngay là:

- Thanh toán càng nhanh càng tốt 90.000 tỷ tiền nợ xây dựng cơ bản để người dân có tiền mua nhà, để cứu doanh nghiệp, cứu ngân hàng.

- Có chế tài và chỉ đạo kiên quyết bắt buộc Ngân hàng phải thu nợ bất động sản. Để càng chậm càng nguy hại cho cả nền kinh tế.Nên hiểu giá trị thế chấp có thể đã nhỏ hơn nợ vay ngân hàng rồi. Ngân hàng đừng hi vọng càng để lâu lãi càng nhiều.

- Nghiên cứu và thẩm định thật kỹ các dự án thật sự cần thiết và thật sự mang lại hiệu quả cho Đất nước và tập trung nguồn vốn ngân sách tối đa để đầu tư nhằm kích cầu cho nền kinh tế, tăng nguồn thu cho người lao động cũng là một giải pháp tốt để phá băng thị trường bất động sản và phát triển đất nước.

- Bộ Xây dựng nên công bố khái toán giá thành 1 M2 nhà ở tại một số thị trường lớn: Một mét vuông sàn xây dựng bao nhiêu tiền thì Bộ đã nắm chính xác rồi một mét vuông đất cả hạ tầng kèm theo bao nhiêu tiền chia cho số tầng nhà là tiền đất cộng thêm . Có số liệu này người mua có cơ sở tăng thêm niềm tin, người bán cũng không dám bán cao quá cũng là một việc nên làm để phá băng thị trường BĐS”.

Làm thì ít, kêu thì nhiều

Trên cơ sở đánh giá những phương án giải cứu được đưa ra trong thời gian qua, nhiều độc giả cho rằng việc tự cứu mình vẫn là phương án tối ưu buộc các doanh nghiệp phải linh hoạt. Tự giải cứu doanh nghiệp sẽ chủ động được kịch bản phát triển cho chính mình.
 

"Doanh nghiệp BĐS đừng nên ngồi trông chờ vào sự giải cứu của nhà nước vì Nhà nước còn rất nhiều việc phải làm còn quan trọng"

Một trong những vấn đề mấu chốt đánh trúng vào tâm lý nhà đầu tư hiện nay là địa ốc phải giảm giá. Một độc giả bày tỏ: “Một thời vừa qua ngành ngành, người người nhảy vào kinh doanh bất động sản, người ta xây dựng dự án ngắn hạn, vòng đời dự án ngắn, dựa trên lượng cung ảo, tỷ suất hoàn vốn nội bộ cao ngất; họ kỳ vọng vào một dòng tiền nóng hổi chảy nhanh về túi ngay sau khi hoàn thành dự án. Bởi thực tế lúc đó BĐS là siêu lợi nhuận, từ một DN đang bên bờ vực phá sản, khi là chủ dự án BĐS nghiễm nhiên là trở thành DN mạnh, các ông chủ bỗng nhiên là những đại gia tiền nhiều như nước. Dự án còn trên giấy đã bán thu tiền. Nhà chỉ mới đổ xong móng, đã có hàng ngàn người chen nhau mua.

Tôi là một kỹ sư XD, tôi đang làm trong DN xây dựng và đã thi công nhiều công trình cho một số chủ đầu tư BĐS, nếu tính chi phí cho dự án từ khâu lập dự án, thiết kế, thẩm định, phê duyệt, chi phí đền bù , các chi phí khác và chi phí xây dựng thì BĐS vẫn lãi chán, tối thiểu lãi 30% trên giá bán (nếu DN quản lý tốt còn lãi hơn).

Nay thị trường đóng băng, bong bóng vỡ, tiền không về trong khi lãi suất cao đang đè nặng thị trường thì họ khó khăn. Nguyên nhân do các DN bất động sản Việt Nam liều lĩnh vay tiền và ngân hàng liều lĩnh cho vay làm dự án trong khi vốn của chủ đầu tư là không đáng kể, chỉ làm theo kiểu chụp giật, cơ hội, lợi ích nhóm. Các đề xuất giảm thuế giá trị gia tăng, chia nhỏ căn hộ, bơm tiền cho BĐS, bù lãi suất của nhà nước, các ông chủ BĐS phải bỏ hầu bao thu lợi lớn trước đây để giảm giá tối thiểu 30% theo giá niêm yết để dòng tiền lành mạnh chảy vào BĐS theo quy luật thị trường và người mua được mua đúng với giá trị thật . Có như vậy bất động sản mới vực dậy, thi trường sẽ ấm lên ngay.

“Nhà ở cho dân còn thiếu rất nhiều không phải cung quá cầu như một số ý kiến đã viết. Mà lý do là: giá nhà quá cao so với khả năng mua nhà của người dân và giá lại cao một cách thiếu thuyết phục, vô lý, thiếu minh bạch, nhiều chủ đầu tư lại còn thực hiện không đúng hợp đồng đã ký với người mua... Cho nên một số người có nhu cầu, có tiền nhưng thiếu niềm tin nên họ chưa mua, số còn lại rất nhiều người muốn mua nhưng không đủ tiền để mua.

Đừng nên ngồi trông chờ vào sự giải cứu của nhà nước vì Nhà nước còn rất nhiều việc phải làm còn quan trọng và cấp thiết hơn rất nhiều, hơn nữa trong giai đoạn này nhà nước cũng khó khăn” – độc giả Nguyễn Minh Quý đóng góp.