Thực tế, quá trình xây dựng, vận hành, khai thác các chung cư trong thời gian vừa qua đã bộc lộ, nảy sinh nhiều bất cập, vướng mắc, có khi là mâu thuẫn gay gắt giữa chủ đầu tư và cư dân. Các tranh chấp chủ yếu xoay quanh tiến độ bàn giao nhà, bầu ban quản trị, phần diện tích sử dụng chung, chất lượng xây dựng, hệ thống PCCC… Tuy không quá ồn ào nhưng tình trạng này tác động tiêu cực đến đời sống của cư dân. Do đó, vấn đề cấp thiết hiện nay là tháo gỡ vướng mắc để quản lý, vận hành nhà chung cư hiệu quả.
Bài 1: Chất lượng, mâu thuẫn trong vận hành gây bức xúc cho người dân
Thời gian qua, tại Hà Nội đã diễn ra không ít vụ tranh chấp giữa người dân, Ban Quản trị tòa nhà và chủ đầu tư cho dù pháp luật đã có các quy định cụ thể để xử lý các vướng mắc trong quá trình quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư. Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà tái định cư có chất lượng thấp khiến đời sống, sinh hoạt của người dân bị ảnh hưởng.
Chất lượng có vấn đề...
Những bất cập trong quản lý vận hành nhà chung cư không thể giải
quyết trong một sớm một chiều. Ảnh: Viết Thành
Dù không mới nhưng chất lượng nhà chung cư tái định cư luôn là vấn đề "nóng". Đơn cử, vào ngày 24/12/2017 sự cố sụt lún nền xảy ra tại tầng 1, nhà N5 Khu tái định cư Đồng Tàu (phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai) khiến người dân vô cùng lo lắng, bất an. Điều đáng nói, sự cố này không phải mới diễn ra lần đầu mà thời điểm tháng 8/2016, một sự cố tương tự cũng từng xảy ra tại khu nhà này.
Tâm lý bất an, lo lắng vẫn đeo đẳng người dân dù ngay sau khi sự cố xảy ra, Sở Xây dựng Hà Nội và các cơ quan hữu quan đã có nhiều biện pháp khắc phục.
Được biết, khu tái định cư Đồng Tàu chính thức đưa vào sử dụng từ năm 2007. Dự án bao gồm 10 tòa nhà được đánh số thứ tự từ N1 đến N10. Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và khai thác khu đô thị (Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội) là đơn vị quản lý dự án.
Về tình hình tái định cư trên địa bàn, ông Hoàng Trung Kiên, chủ tịch UBND phường Yên Hòa (quận Cầu Giấy) cho biết, phường Yên Hòa hiện có 3 tòa chung cư tái định cư, trong đó 1 tòa đã được các cư dân dọn về sinh sống gần kín. Tuy nhiên phường phải quản lý rất vất vả trước tình trạng hàng quán bày bán bừa bộn dưới chân các tòa nhà gây mất vệ sinh, kế đến là tình trạng công trình xuống cấp.
"Khi bàn giao căn hộ cho người dân, UBND phường không được chủ đầu tư thông báo, không nắm được về chất lượng công trình, công tác phòng cháy chữa cháy... nhưng khi người dân về ở phản ánh thực trạng, chính quyền địa phương lại phải xắn tay cùng có trách nhiệm giải quyết", ông Kiên nói.
Thực trạng trên cũng đang diễn ra tại nhiều chung cư khác trên địa bàn. Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện đang có 173 tòa nhà chung cư tái định cư (do Nhà nước đầu tư xây dựng) đã bàn giao và đưa vào sử dụng. Trong công tác quản lý, sử dụng xuất hiện nhiều bất cập kéo dài và khó giải quyết. Đơn cử, nhiều tòa nhà không có nhà sinh hoạt cộng đồng; xuống cấp nhanh. Trong số 173 tòa nhà vẫn còn tới 54 tòa nhà không có diện tích kinh doanh dịch vụ (gồm chỗ để xe, phòng kỹ thuật). Trong khi đó, số ban quản trị được thành lập còn rất ít...
Những mâu thuẫn trong khai thác, sử dụng
Hình ảnh sụt lút nghiêm trọng tại Nhà N5 Khu tái định cư Đồng Tàu
(phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai). Ảnh: Hải Anh
Theo quy định hiện hành, phí bảo trì chung cư được tính là 2% trị giá hợp đồng và được người dân đóng cho chủ đầu tư trước khi nhận bàn giao căn hộ. Chủ đầu tư là bên đại diện, đứng ra thu khoản phí này, sau đó khi Ban Quản trị tòa nhà (bộ phận đại diện cho những người dân đang sống trong tòa nhà) thành lập thì chủ đầu tư phải bàn giao lại cho Ban Quản trị. Khoản phí bảo trì dùng để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư. Mặc dù những nội dung này đã được quy định rõ nhưng việc chuyển giao không phải luôn suôn sẻ mà nhiều khi tranh chấp giữa chủ đầu tư với người dân vẫn bùng nổ.
Điển hình là vụ việc xảy ra ở chung cư Chelsea Park (Yên Hòa, Cầu Giấy). Vào năm 2011, công trình được bàn giao và đưa vào sử dụng, nhưng sau 6 năm vận hành, những mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư (Công ty CP Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội) vẫn chưa thể giải quyết ổn thỏa. Theo như phản ánh của các cư dân, chủ dự án đã vi phạm hàng loạt nội dung trong đó có việc không bàn giao nhà đúng thời hạn; không hoàn thiện cơ sở hạ tầng tòa nhà theo đúng thiết kế được duyệt; không bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị và cư dân…
Ngay gần đó, dự án chung cư Home City (177 phố Trung Kính) cũng dính lùm xùm tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Cụ thể, các cư dân sinh sống tại đây cho rằng Công ty TNHH Văn Phú đã “treo đầu dê bán thịt chó”. Theo đó, khi giao dịch với khách hàng, chủ dự án lấy số 177 Trung Kính (phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy) làm địa chỉ chính thức tòa nhà. Vậy nhưng đến khi nhận bàn giao nhà, người dân lại không được sử dụng lối đi này mà bị bảo vệ chặn lại và buộc phải đi qua đường Nguyễn Chánh. Trong khi đó, lối đi phía đường Nguyễn Chánh chỉ có thể... đi bộ.
Các cư dân ở đây cũng cho biết, mức phí gửi xe ô tô trong tòa nhà là 1,5 triệu đồng/tháng/chiếc, so với mặt bằng chung của các chung cư cùng phân khúc trong khu vực thì mức giá này cao hơn rất nhiều.
Tương tự, tại tòa 102 Trường Chinh (quận Đống Đa), một số cư dân cũng bức xúc với chủ đầu tư khi cho rằng doanh nghiệp chưa thực hiện cam kết trong hợp đồng khi bàn giao bao gồm chất lượng công trình, thái độ phục vụ, an ninh, thang máy, PCCC, khu sinh hoạt cộng đồng...
Nhìn khái quát có thể thấy, việc tranh chấp giữa các bên diễn ra dai dẳng có phần trách nhiệm không nhỏ của chủ đầu tư như: chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp phần sở hữu chung (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...), tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư do các hộ dân nộp hằng tháng, chất lượng xây dựng không bảo đảm...
Về vấn đề này, theo luật sư Nguyễn Hồng Thái, Trưởng Văn phòng Luật sư HILAP, việc sở hữu diện tích chung riêng - sở hữu tầng hầm, nếu chưa được quy định cụ thể trong hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư cần ngồi lại với cư dân để cùng thống nhất. Trường hợp chủ đầu tư khẳng định tầng hầm là sở hữu riêng của mình thì bên cạnh quyền lợi phải có nghĩa vụ cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý, các tài liệu có liên quan...cho cư dân được biết. Còn nếu chủ đầu tư không chứng minh được, Ban Quản trị và cư dân có quyền yêu cầu chính quyền địa phương vào cuộc, hoặc tiến hành khởi kiện tại tòa án.
