Nghị quyết 02/NQ-CP ra ngày 7/1/2013 của Chính phủ, đã đề cập đến một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, và thời gian gần đây Ngân hàng Nhà nước đã đưa gói tín dụng ưu đãi để kích cầu cho phân khúc thị trường nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia thuộc lĩnh vực này, việc triển khai và đưa các giải pháp này vào thực tiễn đang gặp một số khó khăn, vướng mắc.
Phóng viên VOV phỏng vấn ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TGĐ Công ty CP Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng về vấn đề này.
PV: Theo tinh thần Nghị quyết 02 của Thủ tướng Chính Phủ có đưa ra các nhóm giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, ông đánh giá thế nào về hiệu quả của chỉ thị này với thực tế của bất động sản hiện nay?
- Nghị quyết 02 của Chính phủ đã đưa ra các nhóm giải pháp để giải quyết cho những bất cập trên, như: giải pháp về các gói tín dụng cho các nhà đầu tư và cho người tiêu dùng, đặc biệt nhưng ưu đãi dành tín dụng cho những người có nhu cầu về nhà ở nhưng khả năng tích lũy về tài chính không lớn.
 |
| Giá căn hộ chào bán tại Hà Nội vẫn giảm thêm trong quý I, nhưng lực mua vẫn yếu |
Giải pháp về miễn giảm thuế có tác dụng trực tiếp đến giảm giá thành và giải pháp cho phép chuyển đổi các nhà thương mại sang nhà ở xã hội là giải pháp giải quyết vấn đề thị trường, 1 phần giải tỏa được lượng hàng tồn đọng, giúp những dự án đang mất phương hướng về thị trường, những dự án đã đã có sản phẩm nhưng mất khả năng tiếp cận thị trường, giải pháp này giúp điều tiết cân bằng nhu cầu, cân bằng quan hệ cung cầu, đồng thời hướng tới phục vụ lợi ích xã hội, lợi ích người tiêu dùng.
PV: Dường như việc triển khai Nghị quyết vào cuộc sống, trong đó có việc “giải cứu” thị trường BĐS vẫn đang gặp nhiều bất cập. Theo ông, lý do tại sao?
- Tôi chỉ đề cập đến 2 giải pháp. Giải pháp tín dụng không thể hiểu đơn giản là đã có lãi suất thấp thì dòng vốn sẽ được chảy vào nhà xã hội, mà ngân hàng phải đưa ra các qui định cụ thể hơn, để các nhà đầu tư, người tiêu dùng tiếp cận nguồn vốn này.
Với người tiêu dùng, gói tín dụng với lãi xuất 6% là rất phù hợp với mặt bằng chung, nhưng để tiếp cận được nguồn vốn này không dễ, do các điều kiện qui định của ngân hàng như cần tài sản đảm bảo, chứng minh thu nhập, những điều kiện này không hoàn toàn phù hợp với các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội. Ngoài ra, người tiêu dùng còn băn khoăn về việc sau 3 năm được hưởng lãi xuất 6% còn những năm sau đó vẫn là 1 ẩn số. Với những chủ đầu tư đang thực hiện dự án: do tài sản đã thế chấp hết rồi, nợ cũ vẫn còn thì chắc chắn sẽ không tiếp cận được nguồn vốn này.
Về giải pháp cho phép chuyển đổi các nhà thương mại sang nhà ở xã hội, cũng gặp khó khăn. Sự chuyển đổi này liên quan đến việc thực thi chuyển đổi cả hệ thống các qui định, chính sách, chế độ khác nhau. Chẳng hạn, tiền sử dụng đất khi làm nhà thương mại thì chủ đầu tư đã nộp, khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội thì số tiền đó được hoàn trả như thế nào, trong khi họ đang rất khó khăn về vốn?
Hơn nữa không phải dự án nào cũng dễ dàng chuyển đổi vì cơ cấu mỗi sản phẩm đã được định hình từ thiết kế, đầu tư đến hướng đi của nó, nhất là khi sản phẩm đã được định hình phục vụ cho đối tượng cụ thể. Ngoài ra, phải tính đến bài toán của thị trường, nếu tất cả các dự án nhà thương mại cùng chuyển đổi sang nhà ở xã hội một cách ồ ạt, trong khi đó sức hấp thụ của thị trường có giới hạn về tốc độ, làm cho phân khúc thị trường nhà ở xã hội có thể sẽ nảy sinh sự tồn đọng mới.
PV: Ngân hàng Nhà nước vừa đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho thị trường BĐS, ông đánh giá sự tác động của gói tín dụng này?
- Mặc dù gói 30.000 tỷ chưa thể thay đổi được thực trạng thị trường hiện nay, nhưng nó có tác dụng kích hoạt, khơi thông, tạo dòng chảy và là giải pháp tiên phong tạo nên sự chuyển động của thị trường. Vì chuyển đổi hay không, dừng lại hay làm tiếp các dự án, vấn đề sức mua của thị trường… vẫn phải bắt đầu từ dòng chảy của đồng tiền. Vấn đề cần quan tâm là khi đưa ra gói tín dụng này phải tìm được hướng đi quay trở lại của dòng tiền, tạo dòng chảy liên hoàn và khép kín.
PV: Là doanh nghiệp đầu tiên trong cả nước thành công trong việc triển khai xây dựng khu nhà ở cho người thu nhập thấp tại Cát Bi –Hải Phòng từ năm 2002 và được đánh giá là dự án có giá trị góp phần vào việc xây dựng các chính sách của Chính phủ trong lĩnh vực này, ông có thể chia sẻ kinh nghiệm cũng như đề xuất của mình trong việc đưa Nghị quyết 02 vào thực tiễn?
- Cần có các điều kiện cụ thể về cơ chế, chính sách để vận hành các giải pháp trong Nghị quyết áp dụng cho các ngành liên quan, cho chủ đầu tư và người tiêu dùng. Đồng thời, phải xác định đây không chỉ là giải pháp mang tính tình thế mà còn là một giải pháp nhằm thực hiện mục tiêu chiến lược về phát triển nhà ở của quốc gia, hướng tới lợi ích cuả toàn xã hội chứ không phải lợi ích của một ai khác .
Với các gói tín dụng hỗ trợ, nhà nước nên để tỷ lệ 30% cho nhà đầu tư vì họ cần hỗ trợ để tạo ra sản phẩm và 70% cho người tiêu dùng. Đối với chủ đầu tư, có 2 yếu tố quan trọng trong việc hạ giá thành sản phẩm nhằm tăng sức mua của thị trường, đó là tiền đất và lãi suất ngân hàng, 2 yếu tố này rất cần sự điều tiết của nhà nước.
Đối với người tiêu dùng nhà ở xã hội, do đã định hình được đối tượng cụ thể thì việc hướng tới sản phẩm, đến các chính sách hỗ trợ dành cho họ cũng không quá khó khăn, vấn đề là chúng ta tích cực đến mức nào mà thôi.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
