Từ thời chung cư Tp.HCM còn khan hiếm nguồn cung, ông Bảo (chuyên viên cấp cao ngành tài chính) đã bắt đầu kinh doanh địa ốc. Hiện nay, ông có 3 căn chung cư Hoàng Anh Gia Lai, 3 căn hộ Phú Mỹ Hưng, 2 căn hộ tại Saigon Pearl (Bình Thạnh) và 1 căn The Vista (quận 2) cho thuê. Hàng tháng, doanh thu từ nghề tay trái của ông đạt xấp xỉ 200 triệu đồng.
Theo nhà đầu tư này, ông có dự định tích góp vốn liếng mở công ty đầu tư tài chính vào năm 2004 nhưng ngại thủ tục nên chuyển sang đầu tư căn hộ để dễ quản lý. Ông Bảo nhớ lại, năm 2005, ông thử nghiệm đầu tư chung cư Hoàng Anh Gia Lai căn cứ vào bài toán có tiền mua 2 căn hộ thì vay vốn mua thêm căn thứ 3. Ban đầu, mục tiêu là tăng giá sẽ bán, không tăng thì ôm hàng cho thuê.
Giữa năm 2005, ông đã mua thêm 3 căn hộ Phú Mỹ Hưng dựa vào công thức cũ khi nhận thấy thị trường cho thuê khá sôi động. Nhà cho thuê tăng giá sau hơn 2 năm đầu tư, có nguồn thu ổn định để trả nợ vay thì thị trường bất động sản (BĐS) nóng sốt. Nhà đầu tư này đã bán 3 căn hộ Hoàng Anh Gia Lai trong giai đoạn từ 2007-2009 chốt lời, sau đó mở rộng quy mô kinh doanh ra khu Đông Tp.HCM, mua 1 căn The Vistamua, 2 căn Saigon Pearl. Đến giữa cuối năm 2009, khi ngân hàng tăng lãi suất, đẩy mạnh thắt chặt tín dụng, nhiều nhà đầu tư địa ốc gặp khó khăn. Tuy nhiên, theo chia sẻ của ông, nhờ tuân thủ nguyên tắc cứ tậu 3 căn thì vay 1 căn, nhà thuê có nguồn thu ổn định nên ông vượt qua giai đoạn này an toàn.
Đến năm 2012, Dự án Hoàng Anh River View giảm giá bán từ 28 triệu đồng xuống còn 18,1 triệu đồng/m2, ông Bảo tiếp tục đầu tư. Hiện tại, ông có 9 căn hộ cho thuê có diện tích 95-125 m2 với giá 600-1.200 USD/căn/tháng, thu về 1 năm hơn 2 tỷ đồng. Ông Bảo chia sẻ, ông sẽ cân nhắc thanh lý chung cư cũ để đổi chung cư mới nhằm bảo toàn giá trị tài sản.
Sau hơn 10 năm gia nhập thị trường, nhiều nhà đầu tư BĐS cho thuê có doanh thu bạc tỷ
với tỷ lệ vốn vay không quá 30% giá trị tổng tài sản. Ảnh: Vũ Lê
Tương tự, bà Ngọc (quận Bình Thạnh) đã ngoài 60 tuổi cũng là một người kinh doanh nhà cho thuê "có nghề" tại Tp.HCM. Bất chấp giai đoạn thị trường BĐS nóng sốt hay trầm lắng trong vòng 12 năm qua, bà đều tiến hành mua bán tài sản trung bình cứ 3-4 năm một lần. Đối với dịch vụ cho thuê nhà, không những đa dạng nhiều phân khúc mà còn giao dịch quanh năm.
Hiện nay, bà Ngọc sở hữu nhiều BĐS rải khắp khu Đông Tp.HCM. Nhờ 3 căn biệt thự tại quận 2 và Bình Thạnh cùng với 8 căn chung cư rải đều những dự án Imperia, The Manor, The Vista, Hoàng Anh River View, Thảo Điền Pearl, Saigon Pearl giúp bà thu về hơn 3 tỷ đồng/năm tiền thuê nhà.
Nhà đầu tư này có bí quyết là muốn kinh doanh cho thuê nhà đất hiệu quả nên áp dụng quy tắc mua 3 căn nhà thì trong đó nên vay 1 căn. Lãi vay và nợ gốc có thể dùng "mỡ nó rán nó", đó là lấy tiền cho thuê nhà trả nợ vay. Điều đó này tức là không nên dùng 100% vốn sẵn có để kinh doanh nhà cho thuê mà nên chia tỷ lệ vốn làm 3 phần, vốn vay 1 phần, vốn tự có 2 phần. Nhằm tăng tính an toàn cho suất đầu tư nên mua BĐS có vị trí thuận tiện, thanh khoản cao hoặc có thể cho thuê nhanh. Bà Ngọc chia sẻ kinh nghiệm, với tỷ lệ vay đó, số tiền lợi nhuận từ hoạt động cho thuê của 3 căn nhà trong thời gian 6-7 năm đủ để trả hết căn đã vay.
Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát cho biết, giới đầu tư BĐS cho thuê tại Tp.HCM có cách thức kinh doanh khá đa dạng, trong đó có không ít người đã trở sở hữu thêm nhiều tài sản nhờ dùng đòn bẩy tài chính khôn ngoan và có doanh thu lớn từ việc cho thuê nhà.
Theo vị này, nhiều nhà đầu tư áp dụng bài toán có đủ tiền mặt mua 2 căn nhà nhưng không an phận với 2 BĐS này mà phân bổ đều dòng vốn để vay thêm tiền mua căn thứ 3. Định lượng thành công thức không nên giới đầu tư BĐS cho thuê vay vượt quá 30% giá trị tài sản. Nhờ cách làm này, tổng nguồn thu từ hoạt động cho thuê các BĐS hiện có đủ để trả nợ của căn đang vay. Đó là cách giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian làm gia tăng số lượng tài sản, tăng cả thu nhập với công suất cho thuê cao.
Tuy nhiên, ông cũng Nam cho rằng, trong giai đoạn thị trường nhà đất đang có cầu lớn hơn cung (sản phẩm trên thị trường khan hiếm), dùng đòn bẩy tài chính có cả hai yếu tố thuận lợi và rủi ro. Trong 8 năm thị trường BĐS khủng hoảng vừa qua, nên cạnh nhà đầu tư thành công cũng có trường hợp thất bại. Ông Nam đánh giá, để bảo đảm suất đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính cần tuân thủ thời hạn bàn giao nhà đúng hẹn, tỷ lệ vay an toàn, pháp lý hoàn thiện, giá cho thuê nhà duy trì ở mức cao hoặc ổn định.
Bên cạnh đó, chuyên gia này khuyến cáo thêm, BĐS cho thuê cần phải chia thành 2 nhóm. Nhà ở gắn liền với đất có thể yên tâm đầu tư cho thuê dài hạn bởi giá thuê nhà sụt giảm thì giá đất vẫn có thể tăng theo thời gian. Tuy nhiên, chung cư lại là câu chuyện khác.
Chung cư càng lâu năm thì giá thuê có thể bị điều chỉnh tùy theo cách quản lý và chất lượng xây dựng. Trong khi đó, căn hộ mới vận hành trong 10 năm đầu thường ổn định hoặc tăng giá thuê. Ông Nam phân tích, hiện giờ thị trường BĐS xuất hiện nhiều nguồn cung mới nên chỉ có sản phẩm vị trí đắc địa, cao cấp mới đủ sức cạnh tranh cho thuê hiệu quả cao.
