Trước đây, đổi mới hệ thống tài chính về đất đai được đánh giá là một trong những vấn đề quan trọng của Luật Đất đai ban hành năm 2003. Tuy nhiên, sau nhiều năm thực hiện, đến nay những chuyên gia góp ý rằng cần phải đổi mới tiếp để đáp ứng yêu cầu từ thực tế.
Nhiều chuyên gia cho rằng, để thị trường nhà đất phát triển một cách căn cơ thì cần có những đổi mới về chính sách và nhận thức - Ảnh minh họa: Lê Toàn.
Luật Đất đai quy định nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Như vậy, vai trò của Chính phủ là quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại. Theo đó, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất cụ thể của địa phương, áp dụng từ ngày 1-1 hàng năm. Trong từng dự án cụ thể, nếu giá đất không đảm bảo nguyên tắc trên thì UBND cấp tỉnh tổ chức định giá lại.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc áp dụng cơ chế tài chính này vẫn chưa giúp thị trường nhà đất phát triển ổn định. Khung giá nhà đất do Chính phủ quy định vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, cơ chế xin-cho vẫn tồn tại từ việc áp giá đất. Hơn nữa, lợi dụng sự không cụ thể trong việc áp giá đất của Nhà nước, nhiều tiêu cực trong quản lý đất đai tại một số địa phương đã xảy ra.
Ví dụ, tại một khu đất có thể vận dụng nhiều cách xác định giá theo bảng giá đất của UBND tỉnh công bố, do đó, giá trị của khu đất có thể tính ra được nhiều cách khác nhau.
Theo ông Phùng Văn Nghệ, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, điều thiếu sót ở chỗ Nhà nước chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Ông Nghệ cho rằng, mặc dù Luật Đất đai xác định nguyên tắc điều tiết lợi nhuận từ sử dụng đất thông qua công cụ thuế, hạn chế sử dụng các quyết định hành chính tác động trực tiếp vào quyền sử dụng đất, nhưng các chính sách thuế hiện hành vẫn bộc lộ nhiều bất cập. Do đó, hạn chế này hoặc gây thất thu cho Nhà nước, hoặc không kích thích sự tự giác của người dân thực hiện những nghĩa vụ tài chính.
Một chuyên gia của Đại học Luật Hà Nội nhận xét rằng có sự bất hợp lý trong việc áp thuế do việc điều tiết thị trường nhà đất hiện nay vẫn áp dụng hệ thống thuế đã xây dựng từ thời kỳ bao cấp về đất đai trước đây. Cụ thể là thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất. Điều này đã khiến cho thuế khó trở thành công cụ hiệu quả trong việc chống đầu cơ đất lẫn khuyến khích sử dụng tiết kiệm nguồn tài nguyên này.
Chẳng hạn, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất hiện nay chỉ được áp dụng đối với trường hợp tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Còn đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân vẫn áp dụng thuế suất chuyển quyền sử dụng đất với mức 2-4% giá trị quyền sử dụng đất. Trong khi đó, giá đất do Nhà nước quy định đã cao hơn trước nhiều lần. Như vậy, vô hình trung nhà nước đã "cào bằng" mức thuế giữa người chuyển nhượng đất một lần với người chuyển nhượng nhiều lần. Từ đó kéo theo việc sàng lọc giữa đối tượng tiêu dùng thực sự và đối tượng đầu cơ sẽ trở nên khó khăn.
Riêng về lệ phí trước bạ nhà, chuyên gia này nhận định, mặc dù đã được giảm xuống mức 0,5% nhưng vẫn là mức phí khá cao, không khuyến khích người dân đi đăng ký quyền sở hữu nhà.
Cung-cầu có phải là nguồn gốc vấn đề?
Trong nhiều cuộc tiếp xúc với báo giới, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đều khẳng định, việc giá nhà đất quá cao như thời gian vừa qua xuất phát từ nhu cầu thực không được giải quyết. Hay nói một cách khác, giữa cung và cầu đang có một khoảng cách lớn.
Nhiều chuyên gia nhận định, trong thời gian qua, thị trường bất động sản tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở cao cấp. Nếu các nhà đầu tư vẫn tiếp tục đổ vốn ồ ạt vào mảng nhà ở cao cấp thì khả năng khủng hoảng thừa là điều có thể xảy ra trong thời gian sắp tới. Trong khi đó, nhà ở giá thấp - vốn là nhu cầu của đại bộ phận người dân, lại rất chậm trễ trong khâu triển khai.
Theo ước tính của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, hiện có tới 10.000 hộ gia đình tại Hà Nội đang có nhu cầu cấp bách về nhà ở. Con số này trong thực tế còn lớn hơn rất nhiều. Tuy nhiên, thành phố cũng chỉ mới giải quyết được nhu cầu cho khoảng 30% con số thống kê trên.
Cũng theo báo cáo của sở này, chỉ tính riêng năm 2006-2007, Hà Nội cần khoảng 7.700 căn hộ tái định cư phục vụ các dự án lớn của thành phố. Song Hà Nội mới chỉ đáp ứng được khoảng 5.000 căn. Thậm chí, đến năm 2010, với 80 dự án nhà tái định cư gồm 29.400 căn hộ được hoàn thành, Hà Nội vẫn thiếu đến 13.000 căn hộ phục vụ nhu cầu tái định cư của người dân.
Cùng với sự phát triển nhanh của những dự án khu đô thị mới tại Hà Nội, một số dự án thí điểm xây nhà ở cho người thu nhập thấp đã được triển khai. Tuy nhiên, sau một thời gian dài thí điểm, những người dân được hưởng lợi từ chương trình này vẫn phải tiếp tục chờ đợi một cơ chế cụ thể về tài chính.
Việc xác định tổ chức chịu trách nhiệm cung cấp nguồn tài chính, các phương thức huy động những nguồn tài chính vẫn chưa có mô hình chung khiến các địa phương lúng túng trong khâu thực hiện. Với doanh nghiệp, mặc dù đã được hưởng một số ưu đãi về thuế, nhưng nhìn thực tế, có thể thấy doanh nghiệp không "mặn mà" với chương trình này.
Trao đổi với Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản vẫn đang có nhiều cơ hội, nhưng các doanh nghiệp phải thực sự có năng lực về tài chính thì dự án mới hiệu quả. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp vẫn thích bán nhà ở cho các khách hàng theo phương thức trả tiền một lần để nhanh thu hồi vốn.
Trong khi đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay hầu hết phải đi vay ngân hàng với lãi suất khá cao, nếu họ đầu tư vào các dự án nhà ở giá thấp, chắc chắn doanh nghiệp phải chịu rủi ro cao, việc bán nhà theo phương thức trả góp cũng khiến doanh nghiệp ngại ngần vì thời gian thu hồi vốn lâu, có khi phải bù lỗ.
UBND thành phố Hà Nội trước đây đã đặt ra một quy định rằng, các dự án phát triển nhà ở phải dành từ 30-50% quỹ nhà ở chung cư cao tầng để bán cho một số đối tượng có thu nhập thấp. Tuy nhiên, quỹ nhà ở trích từ một số khu chung cư tại Hà Nội theo quy định trên lại không phù hợp với những người được quyền mua khi mà quy mô thiết kế cũng như giá bán cao quá khả năng họ.
Nhìn lại một số mô hình nhà ở cho người có thu nhập thấp đã được triển khai, tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội, cho rằng, cơ chế lựa chọn đối tượng còn thiếu đồng nhất. Bên cạnh đó, cơ chế mua bán trả góp, sự ràng buộc trách nhiệm giữa các bên liên quan còn thiếu khả thi.
Ông Phong lấy ví dụ, các khu nhà thu nhập thấp xây dựng thí điểm tại B4, B5 Cầu Diễn hay tại Xuân Đỉnh đều chưa đưa được nguồn nhà ở đến đúng tay người cần như chủ trương ban đầu, mà lại chuyển thành nhà ở tạm cư cho các hộ dân tại khu nhà gỗ ở ngoài đê sông Hồng và phục vụ giải phóng mặt bằng tái định cư.
Ông Phong cũng cho rằng, thị trường nhà ở đô thị hiện nay mất cân đối vì đã quá chú trọng đến nhà ở để bán mà bỏ quên mất thị trường cho thuê. Trong khi đó, nhà ở cho thuê thực sự rất thiết thực với cuộc sống của những đối tượng như công chức, quân nhân và các hộ dân nghèo.
Thừa nhận nhà ở cho người có thu nhập thấp thuê có khả năng sinh lợi nhưng ông Phong cũng chỉ ra nhiều yếu tố bó buộc sự phát triển dòng vốn vào phân khúc này. Yếu tố cơ bản là kinh doanh bất động sản cần một lượng vốn lưu động lớn, do đó nhà đầu tư thường có tâm lý thu hồi vốn nhanh bằng cách bán đứt căn hộ sau khi xây dựng.
Nếu xây nhà giá thấp để cho thuê, thời gian cho thuê nhà kéo dài và phí vận hành lớn nên khó có doanh nghiệp nào tự nguyện đăng ký để xây nhà xã hội. Nhà nước cũng không thể ép doanh nghiệp kinh doanh những loại nhà không đem lại lợi nhuận.
Theo TBKTSG
