Còn quá nhiều quy định chưa phù hợp
Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 58/2012/NĐ-CP do Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK) vừa tổ chức mới đây, đại diện Công ty CP quản lý quỹ VinaWealth nêu ý kiến: “Thông tư 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính đã hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản, theo đó yêu cầu bắt buộc với quỹ này là phải được thành lập thông qua cách góp vốn bằng tiền mặt. Số tiền sẽ được dùng để mua tài sản (thường là các loại BĐS có giá trị lớn). Trong khi đó, Quỹ đầu tư BĐS phải huy động được cả nghìn tỷ đồng thì mới có thể hoạt động hiệu quả, nhưng đa số các công ty quản lý quỹ không đủ khả năng huy động được tiền để thành lập quỹ”. VinaWealth cũng kiến nghị thêm, để thúc đẩy sự xuất hiện sớm của quỹ đầu tư BĐS, cần cho phép các nhà đầu tư góp vốn bằng tài sản là các BĐS vào quỹ để được lấy chứng chỉ quỹ khi phát hành lần đầu và những lần phát hành sau đó.
VinaWealth cũng cho rằng, vẫn còn một nguyên nhân khác đang cản trở sự ra đời của quỹ đầu tư BĐS, đó là quy định hiện nay đang giới hạn quỹ chỉ được vay không quá 5% giá trị tài sản ròng của quỹ sau khi thành lập. Trong khi đó, BĐS cần một nguồn vốn đầu tư rất lớn, hầu hết các BĐS ở Việt Nam đều có cấu trúc vốn sử dụng đòn bẩy cao, khoảng 50 - 70%. Vì thế, việc kỳ vọng quỹ đầu tư BĐS phải mua các loại BĐS với gần 100% vốn cổ phần là không thực tế.
Hiện nay, các thị trường tại châu Á cũng đều cho phép quỹ đầu tư BĐS vay khoảng 35 - 65% tổng tài sản (không phải giá trị tài sản ròng). Do đó, để hỗ trợ cho quỹ đầu tư BĐS sớm xuất hiện, nhà quản lý cần cho phép quỹ được vay dài hạn với mức tối thiểu khoảng 35% tổng tài sản. Bên cạnh đó, quỹ cũng phải được đem tài sản của mình đi thế chấp nhằm tạo thuận lợi trong mua và quản lý BĐS, từ đó tăng cao lợi nhuận.
Cũng theo quy định hiện hành, khi lập quỹ đầu tư BĐS, nếu nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 49% tổng số vốn điều lệ, thì quỹ sẽ được xem là quỹ đầu tư nước ngoài và bị hạn chế về quyền sở hữu BĐS hơn so với quỹ đầu tư trong nước. Giới hạn này bất lợi ở chỗ sẽ hạn chế khả năng kêu gọi vốn đầu tư từ nước ngoài.
 |
| VinaWealth đánh giá, hiện nay đa phần các BĐS tại Việt Nam đều có cấu trúc vốn sử dụng đòn bẩy cao, khoảng 50 - 70% |
Đại diện VinaWealth cũng cho biết, hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nước lân cận tỏ rõ sự quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam, nhưng vì còn e ngại các giới hạn pháp lý về sở hữu BĐS nên họ chưa dám tham gia quỹ. Vì thế, Việt Nam cần từng bước loại bỏ giới hạn này để giúp quỹ đầu tư BĐS thu hút hơn với các nhà đầu tư ngoại.
Theo thông lệ quốc tế, trong thời gian mới bắt đầu phát triển quỹ đầu tư BĐS, phải đưa ra những chính sách ưu đãi thuế đánh trên cổ tức mà quỹ chi trả cho nhà đầu tư, đồng thời miễn thuế, phí liên quan đến giao dịch góp tài sản thành lập quỹ nhằm khuyến khích nhà đầu tư tham gia thành lập quỹ.
UBCK đề xuất được góp vốn bằng bất động sản
Đại diện UBCK là ông Nguyễn Quang Việt, Vụ trưởng Vụ Pháp chế cho rằng, nên cho góp vốn bằng BĐS. Ông Việt cũng chia sẻ, so với các bản dự thảo trước đây, điểm mới của bản dự thảo Nghị định 58 (sửa đổi) vừa được UBCK công bố tại hội thảo ngày 25/3 đã được bổ sung thêm Điều 90a, quy định về góp vốn bằng BĐS vào quỹ đầu tư BĐS.
Theo đó, nếu các BĐS thỏa mãn các điều kiện ràng buộc thì sẽ được góp vốn vào quỹ. Đó là:
- Các BĐS đáp ứng các quy định tại điều lệ quỹ, phù hợp với các mục tiêu đầu tư cũng như chính sách đầu tư của quỹ;
- Các BĐS hiện đang được khai thác, sử dụng;
- Các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của thành viên sáng lập, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của BĐS dự kiến sẽ góp vào quỹ;
- Các BĐS không phải là tài sản bảo đảm và đang bị cầm cố, thế chấp, ký quỹ, bị phong tỏa hoặc trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định của pháp luật dân sự.
Liên quan đến việc định giá BĐS để làm cơ sở góp vốn vào quỹ đầu tư BĐS, theo ông Việt, UBCK đã có đề xuất bổ sung vào dự thảo Nghị định 58 (sửa đổi). Nội dung cụ thể: việc định giá phải do 2 tổ chức thẩm định chuyên nghiệp tiến hành; được thực hiện trong thời hạn tối đa là 6 tháng kể từ thời điểm hoàn thiện hồ sơ chào bán chứng chỉ quỹ. Nếu các BĐS được định giá cao hơn so với giá trị thực tại thời điểm góp vốn, thì các thành viên sáng lập phải cùng liên đới trong việc góp thêm bằng số chênh lệch, bên cạnh đó phải liên đới chịu toàn bộ trách nhiệm đối với những thiệt hại do cố ý định giá cao hơn so với giá trị thực.
