Mua bán theo kiểu rỉ tai nhau
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc tập đoàn Cen Group cho rằng, địa ốc Hà Nội chịu ảnh hưởng tâm lý hết sức nặng nề và hình thức mua bán theo kiểu rỉ tai nhau vẫn còn phổ biến. Ở thị trường Tp.HCM, khách hàng có thể mua lẻ từng căn, còn ở người dân ở Hà Nội lại phải mua qua người này người kia với giá chênh hàng trăm triệu đồng. Các sàn giao dịch ở phía Bắc muốn làm đại lý phân phối sản phẩm bất động sản rất khó khăn. Nhà phân phối phải hứa hẹn, xin xỏ thì chủ đầu tư mới cho vài căn để bán.Bản thân ông Hưng đã từng chứng kiến các chủ đầu tư ở Tp.HCM chào bán căn hộ trong khách sạn 5 sao, đãi tiệc tưng bừng thậm chí mời cả những ngôi sao nổi tiếng đến để chào bán căn hộ. Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng, hình thức bán hàng chuyên nghiệp này chưa chắc sẽ thành công ở Hà Nội. Theo ông Hưng, người Hà Nội không tin những dự án ra mắt ở khách sạn 5 sao, chủ đầu tư sẵn sàng chiêu đãi tiệc trà lại có thể mang lại lợi nhuận lớn cho họ. "Họ muốn vất vả để có được một suất mua hoặc mua theo kiểu xập xí xập ngầu rỉ tai nhau. Thị trường Hà Nội cố gắng để minh bạch nhưng dường như những dự án công khai lại rất khó bán hàng", ông Hưng nhận định.
Giám đốc một công ty môi giới cũng tâm sự, những dự án công khai minh bạch ra mắt ở khách sạn thường có giá quá cao, nên những người có thu nhập trung bình không mơ đến được. Các dự án bình dân, không được công khai phổ biến, chỉ những nhà đầu tư môi giới thạo tin mới có thể biết được khi nào sản phẩm được tung ra và nhanh tay ôm hàng chục sàn căn hộ. Khi dự án còn đang trong giai đoạn góp vốn thì chỉ những nhà đầu tư cỡ lớn mới đủ tài chính để ôm hàng. "Dự án càng lỏng lẻo về pháp lý, có nhiều rủi ro nhưng khoản lợi nhuận thu về cũng là khổng lồ. Người dân mình chỉ tin những dự án bán dấm bán dúi mới có thể mang được lợi nhuận cao", ông này chia sẻ.
 |
| Thị trường bất động sản sẽ mất khoảng 5 tỷ USD tín dụng. |
Theo TS Vũ Đình Ánh, cần phải đánh giá nghiêm túc quy mô của thị trường bất động sản, từ đó, xác định được khoản trên 20% tín dụng mà các ngân hàng thương mại rót vào lĩnh vực này mỗi năm là cao hay thấp, cũng như tính toán việc thắt chặt tín dụng đến mức nào để bất động sản không bị đổ vỡ quá mức trong giai đoạn khó khăn hiện nay.
"Khó khăn thì tất cả đều khó khăn, nhưng bất động sản là một bộ phận tất yếu của nền kinh tế, do đó nó vẫn phải được hưởng mức ưu đãi giống như các lĩnh vực khác", ông Ánh khẳng định.
Vị tiến sĩ này phân tích, mục tiêu Nhà nước đặt ra trong năm 2011 là tăng trưởng tổng tín dụng khoảng 20%; tín dụng cho bất động sản sẽ giảm xuống 16%. Hiện nay, cho vay tín dụng lĩnh vực này đang chiếm 23% tổng tín dụng, đến giữa năm 2011, dự kiến giảm xuống 22% và cuối năm sẽ còn 16%. Như vậy tính sơ sơ, thị trường bất động sản sẽ mất khoảng 5 tỷ USD tín dụng.
Làm thế nào để duy trì sự phát triển của thị trường này trên quy mô cả nước, hay nói cách khác, lấy đâu ra 5 tỷ USD để bảo đảm tiến độ phát triển bất động sản, phù hợp với tiến độ phát triển của nền kinh tế năm 2011?
Ông Ánh cho rằng, vấn đề của chúng ta hiện nay không phải là thiếu tín dụng, mà nhiều năm nay, tín dụng bùng nổ quá nhanh. Chúng ta hiện không thiếu tiền đồng, đôla, vàng mà vấn đề là chúng "đang ở đâu, đi đâu và muốn đi đâu?". Làm gì lúc này nghĩa là giải bài toán: làm sao hút được các nguồn lực đang ở đâu đó để đưa vào thị trường?
Địa ốc năm nay sẽ còn phức tạp hơn năm 2008 bởi đồ án quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội còn chưa được phê duyệt. Mặc dù chưa được thông qua song từ năm ngoái, địa ốc Hà Nội đã lên cơn sốt cục bộ. "Quy hoạch Việt Nam dễ chậm, dễ treo và dễ thay đổi. Song thực tế, đất vẫn sốt nhờ vào những thứ sắp được quy hoạch, chậm quy hoạch thậm chí chưa được quy hoạch", ông Ánh nói.
Phát huy nội lực
Dựa trên ngữ cảnh khá tương đồng của điều tiết kinh tế vĩ mô năm 2008, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, Những biến động của thị trường bất động sản đầu năm 2011 đang rất giống với kịch bản thị trường năm 2008.Tại Việt Nam, cuối năm 2008 nhiều nhà đầu tư bất động sản cho rằng giá sẽ xuống rất mạnh, có nơi xuống đến 30, 50%, khu vực phía nam nhiều hơn khu vực phía bắc. Nếu tiếp tục sẽ dẫn tới việc các tài sản thế chấp buộc các ngân hàng phải xử lý các tài sản này. Triệu chứng thị trường khi đã cho rơi giá rất khó bán, người mua lại chờ đợi giá rơi tiếp xuống mới mua. Tuy nhiên, gói kích cầu của chính phủ đầu năm 2009 là một liều thuốc rất bổ ích với thị trường, cung cấp hơi ấm làm cho thị trường đứng vững. Sau đó, các nhà đầu tư việt nam rất thông minh, phát triển hình thức mua bán nhà trên giấy, động viên tiền nhàn rỗi từ dân, từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Từ đấy, có lúc giá thị trường bắt đầu lên đến đầu năm 2010 có trạng thái ổn định.
Gần đây chúng ta có thể thấy tất cả nguyên nhân các cuộc khủng hoảng về tài chính kinh tế trên thế giới có thể cục bộ hay toàn cầu như giai đoạn vừa qua chúng ta phải đối mặt với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu mà nguyên nhân chính là do sự mất cân đối giữa bất động sản và tài chính không đảm bảo, cho vay vượt ngưỡng lập tức sẽ dẫn tới sự suy giảm bắt nguồn từ thị trường bất động sản Mỹ.
Theo TS Đặng Hùng Võ, “có một quy luật nói chung khi xảy ra lạm phát việc nâng lãi suất tín dụng, ngăn nguồn vốn vay vào khu vực phi sản xuất là một trong những giải pháp hữu hiệu. Nếu không làm như vậy lạm phát có thể gây ra những tổn hại nhiều hơn và sau đó là tổn hại trực tiếp đến thị trường bất động sản”.
Năm 2011 biểu hiện sự lạm phát không khác gì năm 2008. Lãi suất tín dụng khống chế ở mức 14-16%/năm. Thực tế các ngân hàng đang phải chịu lãi suất cao hơn mức đó mới thu hút được tiền, đạt được chỉ tiêu tiền dự trữ trong ngân hàng. Hiện nay, tín dụng không đến mức 20% như năm 2008 nhưng ít nhất cũng phải 17 – 19 %, đó là lãi suất tín dụng thực tế trên thị trường đang phải chấp nhận. Mặc dù mức độ lãi suất ngân hàng kém năm 2008 một chút, giảm cung tiền thấp hơn năm 2008, thị trường bất động sản có dấu hiệu ngưng, các nhà đầu tư thiếu vốn bắt đầu.
Vấn đề đặt ra liệu có gói kích cầu tiếp theo hay không? Theo quy luật, bao giờ suy giảm kinh tế bước tiếp theo là gói kích cầu của chính phủ, tăng chi tiêu làm nền kinh tế nóng hơn sau khi các giải pháp kiềm chế lạm phát được áp dụng. Tuy nhiên, đối với Việt Nam thời điểm này chưa phải lúc đưa ra gói kích cầu lần thứ hai.
Ông Võ cho rằng, trước hết mỗi nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này không nên trông chờ vào các chính sách nới lỏng, hỗ trợ tín dụng của Chính phủ, mà phải tự chủ động lo liệu trước cho mình. Việc thiếu vốn trên thị trường bất động sản là hệ quả của các giải pháp kiềm chế lạm phát, tăng giá. Nếu chúng ta biết tự lo trước và có các giải pháp khác về vốn thì thị trường sẽ đứng vững, không có chuyện bị suy giảm.
Theo đó, ông đưa ra 3 gợi ý giải pháp chính.
Thứ nhất, cần tiếp tục động viên nguồn vốn trong dân thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Giải pháp này sẽ phát huy rất tốt khả năng huy động vốn trong dân nhất là khi người tiêu dùng và các nhà đầu tư cá nhân tin tưởng, an tâm vào sự tăng trưởng của thị trường.
Thứ hai, động viên nguồn vốn đầu tư, hợp tác từ lực lượng doanh nghiệp thuộc lĩnh vực, loại hình khác vào bất động sản, đặc biệt là nguồn vốn đầu tư nước ngoài - FDI.
"Đầu tư FDI là cái cần nghiên cứu. Hiện nay nhiều người nói rằng FDI hiệu quả không cao vì nhiều lý do khác nhau. Song lúc này việc hợp tác để có vốn, giải cứu cho thị trường bất động sản trụ lại cũng là điều cần nên xem xét", ông Võ nói.
Phương án tiếp theo là cho phép thế chấp bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài để tận dụng được lãi suất cho vay thấp, thường chỉ từ 4-5%/năm với tín dụng bất động sản.
| Thị trường bất động sản sẽ đối mặt với vấn đề thiếu vốn. Năm 2011 là năm nhà đầu tư cố gắng tìm các nguồn vốn nhằm giữ thị trường ổn định. Riêng thị trường Hà Nội, không loại trừ do các thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng, sẽ gây nên tình trạng sốt đất ở một số khu vực trong một thời gian ngắn. Đây là vấn đề hoàn toàn mang tính cục bộ, không phải phản ánh chung tình trạng của thị trường. (GS.TS. Đặng Hùng Võ) |
Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT Đặng Hùng Võ cho biết thêm, trước đây, Chính phủ đã từng cho thí điểm thế chấp bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài nhưng cái khó là pháp luật chưa cho phép, nhất là bởi chúng ta chưa có cơ chế, chế độ sử dụng đất dành cho người, doanh nghiệp nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam.
"Đây là điều chúng ta chắc chắn phải làm vì đã là thành viên của tổ chức thương mại thế giới. Chính phủ cần xem xét đề nghị Quốc hội sớm có những điều chỉnh về chính sách, pháp luật đất đai, tạo cơ chế cho phép việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Có vậy mới làm cho thị trường bất động sản Việt Nam đứng vững", ông Võ đề xuất.
Đánh giá các biện pháp thu hút nguồn vốn cho bất động sản đang và sắp được thực hiện thời gian tới như quỹ tiết kiệm, đầu tư, tín thác bất động sản, ông Võ cho rằng, các biện pháp này chủ yếu để hỗ trợ cho khu vực nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp.
(Theo VEF)
