Bộ Xây dựng có giúp kích được cầu?
Từ khi thị trường bất động sản đóng băng, những nỗ lực của Bộ Xây dựng là rất đáng ghi nhận, dù những giải pháp đề ra mang tính chữa cháy nhiều hơn là hướng tới những mục tiêu dài hạn.Khi thị trường lên cơn sốt, những giải pháp của Bộ Xây dựng đưa ra nhằm hạ nhiệt những cái đầu nóng đừng đổ xô vào bất động sản đã không thu được kết quả; nay khi mọi thứ gần như bất động, những giải pháp nhằm kích cầu của Bộ này dường như cũng sẽ chẳng ảnh hưởng đến thị trường...
Lần này, những đề xuất của Bộ Xây dựng nhằm phá băng thị trường sẽ tác động đến cả người mua cuối cùng lẫn doanh nghiệp bất động sản, tức là tác động đến cả cung và cầu căn hộ. Theo đó, các cơ quan có thẩm quyền cần tiếp tục nghiên cứu khoanh nợ, giãn thời hạn trả nợ đối với các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, xây lắp, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán nhưng đang trong quá trình xây dựng.
Đồng thời, kiến nghị ban hành quy định giảm 50% thuế giá trị gia tăng đối với các hộ gia đình, cá nhân khi mua nhà ở chung cư thương mại bình dân (diện tích căn hộ nhỏ hơn 90m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2) và mua lần đầu để ở.
Chính vì vậy, trước khi tiếp cận với các khoản vay mới cho những dự án tiềm năng, các doanh nghiệp cần được cơ cấu lại các khoản nợ, giãn nợ hoặc khoanh nợ. Những đề xuất ấy được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gần như tê liệt hơn một năm qua. Hoạt động đầu tư - đầu cơ hầu như không còn, trong khi người có nhu cầu thực tỏ ra rất dè dặt.
Tất cả các phân khúc đều xuống dần đều và giá cũng giảm tương ứng. Dù từng thời điểm cũng có những phân khúc lóe sáng, nhưng nhìn chung, từ sự tê liệt của phân khúc căn hộ cao cấp, các phân khúc khác như căn hộ trung cấp, giá rẻ, đất nền, nhà phố… đều lần lượt im ắng. Sự sụt giảm còn lan sang cả phân khúc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại...
Và dĩ nhiên, khi “đầu ra” căn hộ, nhà ở… bế tắc, hàng loạt ngành sản xuất, dịch vụ liên quan đến xây dựng cũng lâm vào khốn khó. Từ tháng 4-2011 - thời điểm bắt đầu chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước - đến nay, hàng loạt các doanh nghiệp sản xuất các mặt hàng vật liệu xây dựng rơi vào tình trạng hàng tồn kho chất đống, phải thu hẹp quy mô sản xuất. Số lượng gạch ốp lát tồn kho lên đến 60 triệu m2, dù hàng chục dây chuyền sản xuất đã không hoạt động thời gian qua.
Lượng tồn kho xi măng và thép xây dựng giảm so với mấy tháng trước nhưng không phải nhờ tiêu thụ tăng mà bởi nhiều nhà máy đã cắt giảm sản lượng. Hiện lượng xi măng tồn kho khoảng 2 triệu tấn, thép xây dựng tồn kho tính đến hết tháng 8 là khoảng 316 ngàn tấn.
Tám tháng đầu năm, sản lượng thép xây dựng giảm 10,2% so với cùng kỳ năm 2011, khai thác đá, cát, sỏi, đất sét, cao lanh giảm 21,8%, sản xuất bê tông và các sản phẩm từ xi măng giảm 12,9%,… Kính tấm tiêu thụ cũng giảm khoảng 30% so với cùng kỳ năm 2011 và hiện ba phần tư số lò kính cán in hoa đã dừng sản xuất.Với một sự ngưng trệ toàn diện như vậy, xem ra những đề xuất của Bộ Xây dựng (chưa chắc được thực hiện) khó thể giúp được thị trường bớt u ám.
Nhọc nhằn hướng căn hộ cho thuê
Trên hành trình leo ngược dốc, nhiều doanh nghiệp đã có những hướng đi mangtính đột phá, mà một trong số đó chính là hướng đến phân khúc căn hộ cho thuê giá rẻ. Nếu dự án Bee Home (quận Tân Bình,Tp.HCM) có tiến độ như dự kiến thì cuối năm nay, thị trường sẽ có một dự án nhà ở cho thuê thuộc phân khúc giá rẻ.Bee Home là dự án căn hộ cho thuê với 318 căn hộ có diện tích từ 30 - 65m2, giá thuê bình quân mỗi tháng cho căn hộ 30m2 là khoảng 2,2 triệu đồng và căn hộ 65m2 khoảng 5 triệu đồng chưa kể các loại phí như phí quản lý, phí giữ xe. Chủ đầu tư đang tiếp tục triển khai dự án Bee Home 2 với 256 căn hộ cho thuê trên đường Phạm Văn Chiêu, quận Gò Vấp và sẽ hoàn thành vào cuối năm 2013. Thời gian sẽ trả lời hướng đi mới này có thành công hay không.
Dù trên lý thuyết, đây là một phân khúc tiềm năng vì số người có nhu cầu thuê nhà ở các thành phố là rất lớn, nhưng thực tế họ có bỏ ra chừng đó tiền để thuê một căn hộ hay không lại là chuyện khác. Vì lý do này mà trước đây, phân khúc căn hộ cho thuê tại các đô thị lớn không dành cho đối tượng bình dân mà cho đối tượng thuê là người nước ngoài.
Nhiều nhà đầu tư cá nhân mua căn hộ cao cấp là để phục vụ mục đích này. Các doanh nghiệp trong nước cũng ít quan tâm đến việc xây căn hộ cho thuê, nhường sân chơi cho những thương hiệu nước ngoài. Có thể thấy, với mức lãi suất đi vay 15%/tháng như hiện nay, khó doanh nghiệp nào có thể dùng vốn vay để đầu tư vào loại hình nhà cho thuê giá rẻ này, bởi tiền thu được từ cho thuê chưa chắc đủ tiền trả lãi ngân hàng chứ đừng nói đến có lãi.
Chỉ với những doanh nghiệp sẵn quỹ đất và không dùng vốn vay để xây dựng thì đây mới là cách để xoay xở tìm lối ra trong thời buổi khó khăn, khi các phân khúc khác chưa sáng sủa. Có thể sau một thời gian cho thuê, khi thị trường hồi phục, doanh nghiệp sẽ phát triển dự án sang một hướng khác.
Sự xoay xở của một vài doanh nghiệp cũng là một lời nhắc nhở dành cho các cơ quan chức năng. Để khuyến khích ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực xây nhà ở cho thuê, cho người thu nhập thấp có nhà (thuê) để ở, Nhà nước nên có những chính sách giúp sức cho doanh nghiệp, và cũng để góp phần hạ giá thuê xuống, cho phù hợp hơn với đối tượng có thu nhập thấp. Có thể là miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án xây nhà cho thuê giá rẻ, hoặc giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và hỗ trợ lãi suất cho vay trung và dài hạn. Cũng cần nhắc lại là từ tháng 5, Bộ Xây dựng đã cóđề xuất nên có một số ưu đãi cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê như trên, nhưng chưa được đáp ứng.
(Theo DNSG)
