Tiến sĩ Nguyễn Xuân Thành: “Hiệu quả đến đâu?”
Ông Thành đồng ý với việc cần có sự can thiệp của Chính phủ khi thị trường có vấn đề. Tuy nhiên, điều mà ông quan tâm là hiệu quả của các giải pháp giải cứu.
Thứ nhất là tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình thấp tiếp cận với bất động sản được Chính phủ mua lại và chuyển đổi thành nhà ở xã hội. Vấn đề ở chỗ là số chung cư đã hoàn thiện thuộc diện bình dân ở Tp.HCM chỉ chiếm 25% tổng số căn hộ. Và cho dù có hỗ trợ lãi suất ở mức thấp nhưng với thu nhập hiện tại, người dân vẫn khó có khả năng chi trả. Còn mở rộng đối tượng cho vay thì không đúng nguyên tắc và cũng không đủ nguồn lực để cho vay.
Thứ hai là nếu tiếp tục cho vay đối với các dự án dở dang thì sẽ tháo gỡ được khó khăn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bị kẹt vốn. Thế nhưng, nếu làm vậy, lượng nhà ở hoàn thiện, vốn đang dư thừa, sẽ tiếp tục tăng lên.
Trong khi đó, thiếu vắng sức mua mới là thách thức lớn nhất trên thị trường bất động sản. Thậm chí, ngay cả khi các công ty bất động sản chấp nhận giảm giá thì những người mua có khả năng tài chính cũng không sẵn sàng vì kỳ vọng giá sẽ còn giảm nữa.
Theo tôi, Chính phủ nên hỗ trợ tài chính cho việc chuyển sản phẩm bất động sản nằm không thành sản phẩm cho thuê, trước khi tính tới việc trở thành sở hữu lâu dài của người sử dụng cuối cùng. Thậm chí, Nhà nước có thể trợ giá thuê nhà ở xã hội với đúng đối tượng. Bởi lẽ, nhu cầu thuê và năng lực trả tiền thuê của người lao động đô thị vẫn còn nhiều. Người có tiền và có nhu cầu hiện nay cũng chọn giải pháp đi thuê nhà và gửi tiết kiệm.
Giải pháp này có nhiều lợi điểm: tạo điều kiện cho người thuê trở thành người chủ sở hữu khi đã kiểm chứng được chất lượng bất động sản; giá thuê dù có thấp cũng là dòng tiền quan trọng để trang trải chi phí lãi vay; Nhà nước dễ dàng chấm dứt gói chính sách của mình và thu hồi được phần lớn nguồn lực tài chính khi thị trường bất động sản thực sự hồi phục.
Tiến sĩ Lê Đăng Doanh: “Là biện pháp chữa cháy”
Ông Doanh ủng hộ việc cấp tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà vì chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người dân. Nhưng đây chỉ là bước cấp cứu đầu tiên cho thị trường, chứ chưa phải là giải pháp căn cơ.
Còn việc có khả thi hay không thì phải tùy thuộc vào khả năng thanh toán của người dân. Nhu cầu người dân có thể còn nhiều, nhưng trong nền kinh tế hiện nay, ai là người có đủ khả năng thanh toán và ai là người dám vay? Trong trường hợp có người vay thì liệu ngân hàng nào dám duyệt? Do đó, Chính phủ cần phải xem xét lại vấn đề này.
Bất động sản không phải là vấn đề riêng lẻ, mà nó còn liên quan đến ngân hàng, tài chính, tín dụng, quyền sử dụng đất, cấp đất và minh bạch thông tin. Do đó, cần phải xác định rõ đây là vấn đề trường kỳ, có thể mất từ 5-10 năm mới xử lý triệt để.
Muốn làm được điều này, có thể sẽ sửa đổi cả về thể chế, các quy định, chính sách có liên quan. Nhưng trước hết, cần phải có một bản phân tích toàn diện để chỉ rõ các vấn đề liên quan đến bất động sản. Có như vậy mới có thể tránh lặp lại tình trạng bong bóng bất động sản trước đây.
Tiến sĩ Võ Trí Thành: “Không phải là ngày trời hửng nắng”
Ông Thành cho rằng đây không phải là cứu mà đơn giản chỉ là các giải pháp hỗ trợ hoạt động kinh doanh. Câu chuyện bất động sản là một câu chuyện lớn. Nó gắn với 3 vấn đề lớn và phải được xử lý đồng bộ để tương hỗ cho nhau.
Đầu tiên, thị trường có thể ấm lên nhờ Chính phủ tạo điều kiện cho người dân có mức thu nhập trung bình - thấp tiếp cận được nhà ở xã hội. Trong bối cảnh lượng cung nhà ở dư thừa như hiện nay, đó là việc đáng hoan nghênh và có thể tác động tích cực đến thị trường. Đây cũng là phân khúc được đặc biệt quan tâm.
Hai vấn đề tiếp theo là các hoạt động hỗ trợ tổng thể (giảm lãi suất, giảm thuế…) và xử lý nợ xấu. Việc thị trường bất động sản đóng băng đã ảnh hưởng xấu đến các hoạt động tài chính - ngân hàng và cả hoạt động sản xuất kinh doanh của một số lĩnh vực khác.
Khó khăn sẽ còn dài để có thể giải quyết được vấn đề, chứ không chỉ đơn giản là một ngày trời hửng nắng.
Ông Thành đồng ý với việc cần có sự can thiệp của Chính phủ khi thị trường có vấn đề. Tuy nhiên, điều mà ông quan tâm là hiệu quả của các giải pháp giải cứu.
 |
| Tiến sĩ Nguyễn Xuân Thành, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fullbright. |
Thứ nhất là tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình thấp tiếp cận với bất động sản được Chính phủ mua lại và chuyển đổi thành nhà ở xã hội. Vấn đề ở chỗ là số chung cư đã hoàn thiện thuộc diện bình dân ở Tp.HCM chỉ chiếm 25% tổng số căn hộ. Và cho dù có hỗ trợ lãi suất ở mức thấp nhưng với thu nhập hiện tại, người dân vẫn khó có khả năng chi trả. Còn mở rộng đối tượng cho vay thì không đúng nguyên tắc và cũng không đủ nguồn lực để cho vay.
Thứ hai là nếu tiếp tục cho vay đối với các dự án dở dang thì sẽ tháo gỡ được khó khăn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bị kẹt vốn. Thế nhưng, nếu làm vậy, lượng nhà ở hoàn thiện, vốn đang dư thừa, sẽ tiếp tục tăng lên.
Trong khi đó, thiếu vắng sức mua mới là thách thức lớn nhất trên thị trường bất động sản. Thậm chí, ngay cả khi các công ty bất động sản chấp nhận giảm giá thì những người mua có khả năng tài chính cũng không sẵn sàng vì kỳ vọng giá sẽ còn giảm nữa.
Theo tôi, Chính phủ nên hỗ trợ tài chính cho việc chuyển sản phẩm bất động sản nằm không thành sản phẩm cho thuê, trước khi tính tới việc trở thành sở hữu lâu dài của người sử dụng cuối cùng. Thậm chí, Nhà nước có thể trợ giá thuê nhà ở xã hội với đúng đối tượng. Bởi lẽ, nhu cầu thuê và năng lực trả tiền thuê của người lao động đô thị vẫn còn nhiều. Người có tiền và có nhu cầu hiện nay cũng chọn giải pháp đi thuê nhà và gửi tiết kiệm.
Giải pháp này có nhiều lợi điểm: tạo điều kiện cho người thuê trở thành người chủ sở hữu khi đã kiểm chứng được chất lượng bất động sản; giá thuê dù có thấp cũng là dòng tiền quan trọng để trang trải chi phí lãi vay; Nhà nước dễ dàng chấm dứt gói chính sách của mình và thu hồi được phần lớn nguồn lực tài chính khi thị trường bất động sản thực sự hồi phục.
Tiến sĩ Lê Đăng Doanh: “Là biện pháp chữa cháy”
 |
| Tiến sĩ Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương. |
Ông Doanh ủng hộ việc cấp tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà vì chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người dân. Nhưng đây chỉ là bước cấp cứu đầu tiên cho thị trường, chứ chưa phải là giải pháp căn cơ.
Còn việc có khả thi hay không thì phải tùy thuộc vào khả năng thanh toán của người dân. Nhu cầu người dân có thể còn nhiều, nhưng trong nền kinh tế hiện nay, ai là người có đủ khả năng thanh toán và ai là người dám vay? Trong trường hợp có người vay thì liệu ngân hàng nào dám duyệt? Do đó, Chính phủ cần phải xem xét lại vấn đề này.
Bất động sản không phải là vấn đề riêng lẻ, mà nó còn liên quan đến ngân hàng, tài chính, tín dụng, quyền sử dụng đất, cấp đất và minh bạch thông tin. Do đó, cần phải xác định rõ đây là vấn đề trường kỳ, có thể mất từ 5-10 năm mới xử lý triệt để.
Muốn làm được điều này, có thể sẽ sửa đổi cả về thể chế, các quy định, chính sách có liên quan. Nhưng trước hết, cần phải có một bản phân tích toàn diện để chỉ rõ các vấn đề liên quan đến bất động sản. Có như vậy mới có thể tránh lặp lại tình trạng bong bóng bất động sản trước đây.
Tiến sĩ Võ Trí Thành: “Không phải là ngày trời hửng nắng”
 |
| Tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện phó Viện Quản lý Kinh tế Trung ương. |
Đầu tiên, thị trường có thể ấm lên nhờ Chính phủ tạo điều kiện cho người dân có mức thu nhập trung bình - thấp tiếp cận được nhà ở xã hội. Trong bối cảnh lượng cung nhà ở dư thừa như hiện nay, đó là việc đáng hoan nghênh và có thể tác động tích cực đến thị trường. Đây cũng là phân khúc được đặc biệt quan tâm.
Hai vấn đề tiếp theo là các hoạt động hỗ trợ tổng thể (giảm lãi suất, giảm thuế…) và xử lý nợ xấu. Việc thị trường bất động sản đóng băng đã ảnh hưởng xấu đến các hoạt động tài chính - ngân hàng và cả hoạt động sản xuất kinh doanh của một số lĩnh vực khác.
Khó khăn sẽ còn dài để có thể giải quyết được vấn đề, chứ không chỉ đơn giản là một ngày trời hửng nắng.
