Giá đẩy giá
Đây là nhận xét về thị trường giá nhà chung cư trong thời gian qua.
Khảo sát trên thị trường, để được sở hữu một căn hộ chung cư tại các quận nội thành như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Ba Đình, ít nhất người mua phải chi từ 3-5 tỷ đồng. Giá chung cư tại những khu xa hơn như Văn Quán, Xa La, Văn Phú, Văn Khê, giá chung cư cũng dao động trong khoảng 22-25 triệu đồng/m2.
Không những vậy, giá chung cư đang mỗi ngày lại tăng cao hơn một chút. Mặt bằng giá này vượt xa mức độ phát triển của nền kinh tế nước ta cũng như giá trị thực của bất động sản. Đơn cử như giá chung cư tại Linh Đàm năm 1999 chỉ là 1,5 triệu đồng/m2, mà cũng không ai mua. 7 năm trước, giá chung cư tại khu đất vàng Trung Hoà- Nhân Chính chỉ là 7 triệu đồng/m2. Mức giá này đã được nâng lên qua nhiều lần trao tay. Ở thời điểm đó, chỉ cần 700 triệu đồng là một người có thể được sở hữu một căn hộ chung cư tại đây.
 |
| Hơn 10 năm trước, giá mỗi m2 ở Linh Đàm chỉ là 1,5 triệu đồng/m2 |
Còn hiện nay, khảo sát trên thị trường cho thấy, giá đất chung cư tại Linh Đàm hiện đã lên đến 22-24 triệu đồng/m2; khu Trung Hoà - Nhân Chính là 36 triệu đồng/m2. Giá cao như vậy nhưng cũng rất ít người bán.
Mua nhà hay mua đất?
Theo nhận định của một số chuyên gia bất động sản, sở dĩ các chung cư, cả cũ và mới giá quá cao như hiện nay là do người mua nhà đang phải chịu phí giá trị đất quá lớn.
Cụ thể, trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt là giao dịch chung cư, chủ đầu tư, người bán luôn lấy lợi thế của việc chung cư sử dụng lâu dài và chung cư có giá trị đất 50 năm để phát giá bán. Nếu chung cư có thời hạn sử dụng lâu dài mức giá khởi phát của nhiều chủ đầu tư đã trên 20 triệu đồng/m2. Đối với những chung cư có thời hạn sử dụng đất 50 năm, giá có rẻ hơn một chút, người mua cũng dè dặt hơn.
Giải thích của người bán, “cò” môi giới bất động sản và ngay cả tâm lý của người mua là mua nhà có giấy sử dụng 50 năm thì khi đập đi xây lại, người đó sẽ không được quyền mua căn hộ hay được đền bù hỗ trợ tái định cư tại khu chung cư này nữa. Tâm lý này đã khiến cho giá chung cư tại những dự án, khu có thời gian sử dụng lâu dài tăng lên.
Nhưng, nhiều người đã có lầm tưởng về vấn đề này.
Theo lý giải của các chuyên gia bất động sản, để hạ giá thành nhà chung cư, thay vì các chủ đầu tư "mua đứt" đất để làm dự án, có thể thuê đất của Nhà nước với thời hạn lớn, 50 năm, 100 năm chẳng hạn. Nếu chủ đầu tư thực hiện được việc này thì giá thành của căn hộ chung cư sẽ lập tức giảm ngay.
Bởi, khi đó, khi tính toán để xây dựng một khu nhà chung cư, chủ đầu tư chỉ cần quan tâm đến tiền xây lắp thôi, còn giá trị đất bằng nhau.
Nhà quản lý cần đưa ra khung giá đất hợp lý cho từng khu vực. Như thế, đất vị trí đẹp thì tiền thuê chủ đầu tư phải bỏ ra cao hơn. Nhưng nhà đầu tư có quyền lựa chọn vị trí để thực hiện dự án.
Mặt khác, thời hạn tối đa để sử dụng một nhà chung cư chỉ là 50 năm. Quá thời hạn này, khu nhà cũng sẽ xuống cấp buộc phải cải tạo lại. "Như vậy, không nhất thiết phải mua một căn nhà chung cư có giá trị sử dụng vĩnh viễn. Vì sản phẩm đó không tồn tại vĩnh viễn, anh Nguyễn Văn Hải, một chuyên gia bất động sản chia sẻ.
Về việc cải tạo lại khu nhà chung cư có thì hạn 50 năm thì người mua nhà không có quyền được tái định cư nữa, anh Nguyễn Vĩnh, một chuyên gia cho biết: Không có quyền tái định cư nhưng vẫn có quyền được mua căn hộ tại khu nhà đó nếu xây dựng mới hoặc bạn có thể mua ở các khu nhà khác, ở vị trí khác, tuỳ theo nhu cầu của bạn.
Hơn nữa, nếu tất cả các dự án nhà chung cư đều là đất thuê 50 năm thì giá thành của căn hộ cũng sẽ được kéo xuống. Lý do vì khi đó, người mua không phải trả chi phí cho tiền đất nữa. Giá chung cư hiện nay đắt là do giá trị đất cao. Mặt khác, khi bạn ở căn hộ chung cư, bạn cũng chỉ được sở hữu phần căn hộ của bạn, còn phần đất bạn chỉ có quyền sử dụng mà thôi, anh Vĩnh cho biết thêm.
(Theo VnMedia)
