Những rủi ro khó lường
Thị trường BĐS là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư: cơ hội lớn và rủi ro cao, cần hết sức cẩn trọng. Điều này đã được chứng minh từ nguyên nhân chính gây khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu xuất phát từ thị trường tín dụng BĐS dưới chuẩn tại Mỹ năm 2007. Do đó, giải pháp vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) phải mang tính chiến lược, ổn định, minh bạch và chuyên nghiệp hóa, với các công cụ chủ lực là: chứng khoán công trình, ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, các quỹ đầu tư...Do giá trị lớn, tín dụng BĐS thường vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư hay chủ công trình xây dựng. Tuy vậy, để tạo ra hàng hóa BĐS, chủ đầu tư thường dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của BĐS để thế chấp vay đối ứng từ các nguồn khác: ngân hàng, khách hàng tiềm năng và phát hành chứng khoán công trình với thời hạn trung và dài hạn... Như vậy, tín dụng BĐS là khách quan và hết sức cần thiết, nhưng đặc thù về giá cả, thời hạn hoàn vốn, các nhân tố không bình thường trong đầu cơ, trong thay đổi chính sách tài chính, tiền tệ và sức phát triển trồi sụt của thị trường tài chính... có thể sẽ dẫn đến những rủi ro khôn lường trong tín dụng BĐS.
Trên thực tế, lúc nào và bao giờ cũng có sự khác nhau về quy mô, về xác suất rủi ro và cả những cơ hội đối với những nhóm BĐS khác nhau. Vì vậy, nếu “vơ đũa cả nắm” đánh đồng mức độ rủi ro tín dụng đối với các nhóm BĐS khác nhau, để rồi né tránh, thì sẽ không chỉ làm suy yếu thị trường, mà còn đẩy thị trường rơi sâu vào các rủi ro tiếp theo.
BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, thực tế ở nước ta cho thấy, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung, dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, thì nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ vào thị trường BĐS. Thậm chí, có những giai đoạn, nguồn vốn “nóng” còn lấn át cả nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS. Tình trạng này tạo ra những hoạt động lướt sóng, đạo giá..., gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính.
Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia thị trường rất nhanh và cũng có thể rút khỏi thị trường rất nhanh chóng. Vì vậy, một trong những giải pháp vốn cho thị trường BĐS chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát nguồn đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS. Do thiếu tính công khai minh bạch, nên thị trường BĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn, của các chiêu làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ... Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn.
Mặt khác, hiện có một tỷ lệ rất lớn các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chính thức, do nhà, đất thiếu căn cứ pháp lý, quy hoạch không ổn định, quy hoạch “treo” còn phổ biến, thủ tục quá rườm rà và phức tạp, thậm chí nhiều tập đoàn kinh tế đã biến mặt bằng sản xuất thành hàng hóa BĐS non và/hoặc kinh doanh BĐS ngoài chức năng... Môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo điều kiện cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh, tạo ra những cơn sốt ảo, kích thích đầu cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi ro cho tín dụng BĐS.
Vốn trung và dài bị “nóng hóa”
Trong thực tế, cũng phải thừa nhận rằng, các nguồn vốn trung, dài hạn từ các kênh tín dụng, tự có và chứng khoán đã không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường BĐS Việt Nam đang trong cơn khát vốn. Trong khi đó, một lượng nguồn lực tài chính lớn trong dân đã được đổ vào thị trường BĐS dưới hình thức vốn “nóng”, nhưng bản chất lại là nguồn vốn trung và dài hạn… Vấn đề là phải nhận dạng được các nguồn vốn trung và dài đã bị “nóng hóa” khi tham gia thị trường BĐS Việt Nam hiện nay? Có thể dễ dàng nhận ra đó là các nguồn: đền bù đa dạng, huy động vốn trong dân qua thị trường chứng khoán; sử dụng vốn tự có; sử dụng sai mục đích tín dụng ngân hàng...Trong đó, một trong những “tội đồ” gây bất ổn định và rủi ro lớn trên thị trường BĐS và lây lan sang tín dụng BĐS chính là sự chênh lệch giá đền bù rất lớn giữa Nhà nước với doanh nghiệp, giữa “tin đồn” về viễn cảnh sáng sủa của dự án với kết cục tồi tệ của nhiều dự án không đúng như tin đồn. Thậm chí, có cả hiện tượng “cái gì không mua được bằng ‘giá’ thì sẽ mua được bằng rất nhiều tiền”, làm cho chủ sở hữu nhiều nguồn vốn trung và dài hạn không chịu nổi, phải “cắt vụn” để chạy xô, lướt sóng.
Trong khi đó, nhiều dự án khác lại chỉ là “đền bù hoa lợi” để trải thảm đỏ, biến “bờ xôi ruộng mật” trở thành nhà xưởng, nơi lắp ráp, gia công cho nước ngoài, với hy vọng “công nghiệp hóa” nông thôn. Những dự án này những tưởng thay được kế sinh nhai của hàng ngàn nông dân “ly nông, không ly hương” trong vùng dự án, nhưng vô hình trung đã biến nông dân thành người “cả đời mới có được món tiền lớn đến thế”, song không có phương án sử dụng cụ thể, nên đã biến tiền dài hạn cho đời sống trở thành tiền ngắn hạn vào những cuộc đỏ đen hay lướt sóng! Người nông dân ở nhiều vùng dự án bỗng trở thành người trực tiếp buôn bán BĐS không chuyên, chạy theo phong trào, phá giá, rồi làm băng giá BĐS. Rút cục, nhiều gia đình đã sử dụng phung phí tiền đền bù, mà con cái, gia cảnh không có nghề ngỗng, công việc, trong đó không ít gia đình lâm vào cảnh tái nghèo, thậm chí vô gia cư!
Trong việc huy động vốn từ dân, đang phổ biến hình thức huy động góp vốn từ người mua BĐS và từ các nhà đầu cơ có kỳ vọng kiếm siêu lợi nhuận. Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch dưới hình thức này không rõ ràng. Rất nhiều dự án có cả những yếu tố lừa đảo (gần đây nhất là vụ việc tại Dự án Thanh Hà - Hà Đông - Hà Nội), gây hoảng loạn và mất niềm tin cho người góp vốn trung và dài hạn.
Bảo vệ vốn trung và dài hạn
Vì vậy, giải pháp để bảo vệ nguồn vốn trung và dài hạn này là Nhà nước phải có văn bản pháp lý buộc chủ dự án phải huy động vốn minh bạch, thông qua các công cụ vật chứng sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ. Đó là các loại giấy tờ xác nhận giao dịch đảm bảo, giấy cam kết có công chứng và hoặc chứng khoán công trình qua sàn giao dịch chính thức.Nếu các điều kiện tín dụng và quản lý rủi ro tín dụng BĐS không được tuân thủ nghiêm túc, đặc biệt là tuân thủ quy định về thẩm định dự án BĐS, phương án hoàn vốn, định giá vật thế chấp, giải ngân khoản vay theo tiến độ và/hoặc dưới hình thức ngân hàng trực tiếp chi hộ theo tiến độ thực tế, thì nguồn tín dụng này rất dễ bị sử dụng như nguồn vốn “nóng” trên thị trường BĐS. Mặt khác, cũng không thể đánh đồng mọi loại BĐS hay mọi dự án BĐS đều có xác suất rủi ro như nhau, nên không thể nhốt chung vào vòng kiềm tỏa như cơ chế “hiệu cầm đồ” mà nhiều ngân hàng thương mại đang áp dụng nhằm né tránh tín dụng BĐS.
Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho tín dụng BĐS là hình thành ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển hạch toán độc lập trong ngân hàng thương mại và/hoặc liên kết với ngân hàng thương mại để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS, hoặc chứng khoán hóa nguồn vốn cho thị trường. Theo thông lệ quốc tế, cũng như theo tính chất luân chuyển vốn trung và dài hạn nói chung và trên thị trường BĐS nói riêng, chỉ nên đáp ứng tín dụng trung và dài hạn bằng nguồn vốn có độ dài tương ứng qua thị trường chứng khoán/hoặc qua các cơ chế chuyên nghiệp như ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, công ty tài chính, quỹ đầu tư... độc lập hoặc hạch toán độc lập trong ngân hàng thương mại, mà không nên dựa vào những dịch vụ mang tính ngắn hạn của ngân hàng thương mại.
Để thực hiện được điều này, cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro. Đặc biệt, giải pháp “chứng khoán hóa” tín dụng BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng, về kết quả kiểm toán độc lập đủ độ tin cậy cao, không nên vơ đũa cả nắm kiểu “nồi lẩu nợ” tín dụng BĐS như ở Mỹ đã làm những năm 2001 - 2009.
Trong điều kiện thị trường chứng khoán Việt Nam còn yếu, giải pháp hữu hiệu lúc này cho vấn đề giảm rủi ro tín dụng BĐS chính là thành lập các đơn vị hạch toán độc lập như: ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, công ty tài chính... ngay trong các ngân hàng thương mại lớn để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS. Cụ thể như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS, bảo lãnh vay vốn… hay lập quỹ đầu tư tín thác để thông qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp (có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thỏa thuận) phát triển đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường BĐS.
TS Nguyễn Đại Lai
(Theo Đầu tư)
