Góc khuất khi doanh nghiệp địa ốc vay vốn làm dự án

Ngay sau khi Tp.HCM công bố 77 dự án bất động sản (BĐS) bị thế chấp ngân hàng, Văn phòng quản lý đất đai Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội cũng cho biết, TP. Hà Nội hiện có 26/300 dự án đang thế chấp.

Doanh nghiệp khó bán nhà vì lộ thông tin?

TS Phạm Sỹ Liêm, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, xét về nguyên tắc thì mọi thứ đều phải rõ ràng, minh bạch. Thông tin càng đầy đủ, chính xác thì các quan hệ mua bán, giao dịch trong xã hội càng đảm bảo và ít rủi ro hơn.

Theo phân tích của ông Liêm, chủ đầu tư dự án BĐS bao giờ cũng phải vay tiền ngân hàng. Một khi đã vay thì phải chấp nhận thế chấp tài sản.

Ông Liêm cho biết thêm: Tôi biết nhiều doanh nghiệp thế chấp dự án vay tiền, tuy nhiên không phải để triển khai dự án mà để làm việc khác. Cá biệt, họ còn huy động thêm tiền từ người mua nhà để đầu tư chỗ khác. Đến khi việc làm ăn thất bát, không thể thu hồi nổi vốn sẽ phát sinh rắc rối.

Vị này cũng cho rằng, nhiều chính sách của nhà nước hiện nay chưa rõ ràng. Ví dụ, lẽ ra không nên cho người bán huy động tiền của người mua nhà mà chỉ cho phép họ nhận tiền đặt cọc.

Từ thực tế đó, ông Liêm khẳng định việc công bố thông tin rộng rãi sẽ có lợi cho những doanh nghiệp kinh doanh đàng hoàng. Chỉ có những doanh nghiệp không đàng hoàng thì mới gặp khó khăn. Hơn nữa, việc công bố này cũng giúp tiết kiệm thời gian, tiền bạc, công sức của người mua nhà.

TP. Hà Nội hiện có 26/300 dự án BĐS đang được thế chấp tại ngân hàng. Ảnh: VnMedia

Ngân hàng biết nhưng không nói

Đứng trên góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thế Truyền, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Thiên Thanh - Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho biết, ở Việt Nam, BĐS và tín dụng là 2 thị trường kém minh bạch nhất từ trước đến nay.

Ông Truyền cho rằng, các dự án BĐS ở Việt Nam hầu hết đều phải vay, thế chấp ngân hàng. Còn sở dĩ có hiện tượng đẩy giá, thổi giá, bong bóng BĐS, là do thông tin minh bạch không được công bố ra thị trường.

Luật sư Truyền khẳng định: "Tôi nghĩ các ngân hàng biết rõ chủ đầu tư thế chấp dự án lấy tiền để làm gì, tuy nhiên lại không cung cấp cho người dân biết nên mới dẫn đến nhiều rủi ro”.

Phân tích sâu hơn về con đường dẫn tới rủi ro cho các thượng đế, vị luật sư cho biết, chủ đầu tư được thế chấp dự án khi có được giấy phép xây dựng. Theo quy định, để có thể mở bán thì dự án phải xây xong phần móng.

Sau khi xây xong móng, chủ đầu tư sẽ bắt đầu bán căn hộ cho khách. Khi đó, thông qua sàn giao dịch BĐS, họ không cần công chứng hợp đồng nên ngân hàng không thể kiểm soát được họ đã bán được bao nhiêu căn cho những ai và thu bao nhiêu tiền.

Hiểu đơn giản, ngân hàng không kiểm soát được đầu ra sản phẩm, mà chỉ hoàn toàn dựa vào sự trung thực của chủ đầu tư. Nhiều doanh nghiệp BĐS lợi dụng điều này, bơm tiền đầu tư liên tục nhiều dự án khác nhau, dẫn tới rủi ro cao. Những rủi ro có thể xảy đến từ việc doanh nghiệp không xin được giấy phép hoặc không xin được quy hoạch để triển khai dự án.

Ông Truyền khẳng định, Ngân hàng lường trước được hết các rủi ro đó, song chưa có cơ chế giám sát hiệu quả. Hiện tại, một số ngân hàng cũng đã tính đến việc ký hợp đồng hợp tác 3 bên: Doanh nghiệp – ngân hàng – khách hàng mua nhà để hạn chế rủi ro.