Còn nhiều bất cập
Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, hệ thống thuế về BĐS ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, nguồn thu từ thuế đất quá thấp và thuế không trở thành công cụ điều tiết thị trường. Hiện nay, không đánh thuế vào tài sản gắn liền với đất mà mới chỉ đánh thuế sử dụng đất, trong đó thuế sử dụng đất nông nghiệp gần như đã bãi bỏ hoàn toàn và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ thu ở mức thấp với thuế suất cơ bản 0,03% giá trị đất đai theo bảng giá của nhà nước (tại các nước công nghiệp tỷ suất thuế cơ bản thường từ 1-1,5% giá trị thị trường).
Đối với thuế về chuyển quyền BĐS, Việt Nam đã chuyển sang thuế thu nhập từ chuyển quyền nhưng trên thực tế vẫn thu theo thuế chuyển quyền ở mức 2% giá trị chuyển quyền tính theo bảng giá của nhà nước. Các sắc thuế về BĐS như vậy chỉ tạo nên khoảng 8% tổng thu từ đất, khoảng 0,8% tổng thu ngân sách nhà nước và khoảng 1,6% tổng thu ngân sách địa phương. Mọi ý nghĩa của thuế BĐS đều không đạt được, kể cả tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước cho đến các chức năng điều tiết thị trường BĐS như đầu cơ, sốt giá…
Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất cao trong nguồn thu ngân sách địa phương và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng và phải thu ở mức khá cao. Ngược lại, thuế về chuyển quyền BĐS lại phải thu ở mức thấp phù hợp để khuyến khích các giao dịch chính thức.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường phát biểu tại một hội thảo.
Cần đổi mới thuế Việt Nam
Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, cần đổi mới thuế BĐS tại Việt Nam. Một trong những chính sách quan trọng do Chính phủ Việt Nam đưa ra là cần nghiên cứu các cơ chế sao cho dễ dàng vốn hóa đất đai và cải cách triệt để hệ thống thuế về đất đai. Vấn đề này đã được Bộ Tài chính đưa ra nghiên cứu nhiều lần nhưng hầu như vẫn không cải cách được đáng kể. Các nhà đầu cơ đất đai và những người có nhiều đất luôn muốn thuế về đất thấp để có khả năng giữ được đất. Những người có ít đất lại mong muốn đánh thuế sử dụng đất cao để tạo công bằng về thụ hưởng đất đai. Đây chính là vấn đề lợi ích nhóm đang gây khó khăn cho quá trình cải cách thuế đất đai.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, năm 2018, Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất tăng thuế suất cơ bản của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lên mức 0,4%, đồng thời đánh thuế vào nhà ở có giá trị cao hơn 750 triệu đồng và đánh thuế vào căn nhà thứ hai trở đi. Đề xuất này đã phải dừng lại sau khi có nhiều ý kiến phản ứng từ thực tế rằng tăng thuế là không phù hợp với thu nhập hiện nay của người dân.
Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS, mức thuế hiện nay là 2% giá trị BĐS tính theo bảng giá của nhà nước, cộng với các loại phí khác như phí công chứng, phí trước bạ, phí địa chính thành tổng thuế và phí mà người chuyển quyền hoặc người nhận chuyển quyền phải nộp cho nhà nước khoảng 2,7% giá trị chuyển quyền. Mức chi phí này là phù hợp với mức sống tại các đô thị, nhưng không phù hợp với vùng nông thôn, miền núi. Đây chính là một trong hai nguyên nhân cơ bản làm cho giao dịch BĐS tại vùng nông thôn thường là giao dịch ngầm. Hiện tượng sốt giá BĐS cục bộ vẫn đang xảy ra tại các vùng có cơ hội phát triển mới như các vùng được quy hoạch thành đặc khu kinh tế hoặc các vùng nông thôn được quy hoạch chuyển thành đô thị mà các địa phương thường rất lúng túng trong quản lý.
Chính sách thuế bất hợp lý góp phần tạo ra những giao dịch ngầm. Ảnh minh họa.
Một số địa phương đã áp dụng biện pháp hành chính là cấm chuyển nhượng BĐS trong một thời gian nhất định. Tất nhiên giải pháp này là không phù hợp pháp luật. Trong khi đó, một số quốc gia đã dùng giải pháp đánh thuế lũy tiến với thuế suất cao vào những trường hợp nhận chuyển quyền BĐS rồi chuyển quyền ngay trong một thời gian ngắn. Như vậy, giải pháp thuế chuyển quyền BĐS là giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ.
Một nguyên tắc đã được rút ra từ thực tế quản lý là ở đâu thuế sử dụng đất cao thì giá đất thấp, và ngược lại ở đâu thuế sử dụng đất thấp thì giá đất cao. Ở Việt Nam giá đất khá cao, để giảm giá đất chỉ có cách duy nhất là tăng thuế sử dụng đất. Mặt khác, ở đâu thuế chuyển quyền cao thì rủi ro lớn trong giao dịch bất động sản, và ngược lại ở đâu thuế chuyển quyền thấp thì bảo đảm được an toàn trong giao dịch BĐS. Ở Việt Nam, cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ đều ở mức không thấp, tức là còn rủi ro đang tồn tại trong giao dịch BĐS. Để tăng mức an toàn, minh bạch cho thị trường bất động sản, cách duy nhất là giảm cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ, nhất là tại khu vực nông thôn.
Giáo sư Võ đề xuất cần phải đổi mới toàn diện Luật Thuế BĐS theo định hướng:
Thứ nhất, nâng dần tỷ suất thuế cơ bản từ mức hiện hành 0,03% lên mức khoảng 1% trên giá trị BĐS phù hợp giá trị thị trường theo một lộ trình xác định trên nguyên tắc đảm bảo sự đồng thuận xã hội.
Thứ hai, có sắc thuế đánh vào giá trị BĐS tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại dựa trên nguyên tắc đánh thuế thu nhập của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.
Thứ ba, thuế BĐS cần có mức lũy tiến cao đủ gây tác động tích cực đối với các trường hợp có BĐS nhưng không đưa vào sử dụng, sử dụng đất không đúng tiến độ và sử dụng đất không hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS.
Đối với Thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS, cần đổi mới theo hướng:
Thứ nhất, xem xét miễn hoặc giảm đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nông thôn nhằm mở rộng khu vực các giao dịch chính thức;
Thứ hai, quy định mức thuế lũy tiến cao đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng rồi tiếp tục chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn nhằm ngăn ngừa tình trạng sốt đất cục bộ tại các khu vực có quy hoạch phát triển đô thị.
Bạch Cúc
Link bài gốc: http://thanhnienviet.vn/2019/11/29/gs-dang-hung-vo-de-xuat-doi-moi-thue-bat-dong-san
