Còn nhớ thời điểm trước năm 2014, phần lớn các chủ đầu tư phải giảm giá bán, cắt giảm lợi nhuận để đưa những sản phẩm chung cư giá rẻ đến với người mua nhà, thì khoảng hơn 1 năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản hồi phục, các chủ dự án lại đua nhau tăng giá và chuyển hướng đầu tư từ phân khúc trung bình - thấp sang phân khúc cao cấp.
Nếu trước đây, người mua không quá khó khăn để tìm những dự án có đơn giá dưới 20 triệu đồng/m2, thì từ giữa năm 2015 đến nay, những dự án này gần như đã 'biến mất' khỏi thị trường hoặc được phát triển ở những khu vực quá xa trung tâm.
Thời gian trước, khu vực Linh Đàm từng là 'miền đất hứa' của hàng loạt dự án giá rẻ thì nay, giá các dự án tại đây cũng đã đồng loạt vượt mức 20 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án Golden Silk hiện được giao dịch với đơn giá từ 20 - 23 triệu đồng/m2; dự án Eco Green (Nguyễn Xiển) đang được chào giá từ 25 triệu đồng/m2...
Tìm được căn hộ thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại Hà Nội
không dễ dàng nếu không muốn nói là...quá khó!
Ở một vài khu vực khác, giá bán tại các dự án cũng đang ở mức khá cao. Chẳng hạn, tại quận Cầu Giấy, dự án CT2B Nghĩa Đô nằm trong quần thể khu đô thị Nghĩa Đô, đường Hoàng Quốc Việt, dù có gần 300 căn hộ diện tích nhỏ từ 44 - 70 m2 nhưng giá bán cũng khá cao, từ 25 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), tức khoảng 1,3 tỷ đồng/căn.
Gần đó, chung cư Scitech Tower trên đường Hồ Tùng Mậu có hơn 200 căn hộ với diện tích đa dạng từ hơn 60 - hơn 100 m2 cũng có giá bán từ 21,5-23 triệu đồng/m2. Tức là căn hộ rẻ nhất trong dự án cũng có giá ngót 1,3 tỷ đồng đến trên 2 tỷ đồng.
Cũng trên con phố Hồ Tùng Mậu còn có dự án Goldmark City hiện đang được chủ đầu tư đưa ra mức giá khoảng 25-28 triệu/m2. Các căn hộ trong dự án có diện tích từ 68 - 161 m2, tính ra khách hàng sẽ phải bỏ ra trung bình khoảng 2,7 tỷ đồng mới có cơ hội sở hữu căn hộ tại đây. Tương tự, dự án Sun Square trên đường Lê Đức Thọ cũng đang được chào bán với đơn giá 27 triệu đồng/m2 (chưa VAT)…
Trong khi đó, tại quận Thanh Xuân - nơi ghi nhận nhiều dự án mới cũng chỉ có tổ hợp Five Star Garden ở đường Kim Giang có những căn hộ có diện tích vừa phải từ 68 - 114 m2, nhưng giá bán cũng không rẻ với 21-22 triệu đồng/m2. Tính ra, mỗi căn hộ rẻ nhất cũng ở mức khoảng 1,4 tỷ đồng.
Một dự án mới 'ra lò' ở quận Hoàng Mai là CT36 Dream Home (Định Công) cũng được chào giá từ 23 triệu đồng/m2 (đã có VAT). Với các căn hộ được thiết kế có diện tích từ 59 - 100 m2 thì một căn nhỏ nhất cũng rơi vào tầm giá khoảng 1,4 tỷ đồng.
Qua một vòng khảo sát giá ở trên có thể thấy, việc tìm được những dự án chung cư có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hiện nay không hề dễ dàng nếu không muốn nói là không thể, bởi lẽ thị trường chung cư hiện đã thiết lập mặt bằng giá mới. Các chủ đầu tư cũng chuyển dần sang đầu tư phân khúc cao cấp thay vì phân khúc nhà giá rẻ như trước đây.
Nhận định về điều này, ông Trần Ngọc Quang - Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay việc tìm các dự án có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 là rất khó, hầu hết các dự án đều được bán với giá trên 30 triệu đồng/m2, thậm chí có những dự án rao giá lên tới 60 - 70 triệu đồng/m2.
"Tôi cho rằng thị trường bất động sản đang bắt đầu diễn ra tình trạng mất cân đối hàng hóa. Trong khi nhu cầu ở thực của hầu hết người dân vẫn tập trung ở phân khúc nhà giá rẻ, thì chính việc phát triển ồ ạt các dự án cao cấp của các chủ đầu tư gây ra sự mất cân đối này", ông Quang nhấn mạnh.
Cũng theo ông Quang, từ năm 2016, mức giá bán trên thị trường bất động sản bắt đầu tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn khách hàng. Đại bộ phận người dân chưa có nhà ở vẫn là những người thu nhập thấp, mức lương của họ tăng gần như không đáng kể, trong khi đó giá nhà lại có xu hướng tăng nhiều.
"Tôi cho rằng, trước xu hướng nhà giá rẻ giảm, nhà ở cao cấp tăng, nhà nước cần tìm hiểu, đánh giá thị trường, từ đó đưa ra những thông tin chính xác, để điều chỉnh việc đầu tư cho phù hợp", ông Quang nói.
Còn theo GS. Đặng Hùng Võ thì phân khúc nhà ở trung và cao cấp thực tế hiện nay vẫn chủ yếu phục vụ cho nhóm đối tượng kinh doanh là chính, chứ nhu cầu ở thực không có nhiều. Do đó nếu phân khúc này tiếp tục phát triển quá nóng thì cần phải có biện pháp giám sát, quản lý kịp thời, nếu không rất có thể sẽ xảy ra hiện tượng bong bóng.
Ông Võ cũng cho rằng, thị trường hiện nay chưa tạo ra mất cân bằng cung - cầu vì vẫn có người mua nhà ở cao cấp, nhưng ở phân khúc thấp cấp thì cung cầu không cân bằng, do đó Nhà nước cần có sự hỗ trợ để phân khúc này đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp.
