Theo ông Bùi Ngọc Tuân, Vụ phó Vụ Đất đai thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường, cho đến nay đã có 47 điều trong Luật Đất đai được đề nghị sửa đổi và bổ sung. Nổi bật trong đó là những chỉnh sửa liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, xác định giá đất, quản lý không gian ngầm…
Ông Tuân cho biết, nếu như trước đây, bài toán quy hoạch sử dụng đất là bài toán cộng… từ dưới lên thì nay đã được đề nghị sửa lại theo hướng
|
|
| Cây xanh và không gian thông thoáng là tiêu chuẩn hàng đầu của khu đô thị mới |
từ tổng thể đến chi tiết. Nhà nước xác định những chỉ tiêu khống chế phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh, kẻ “chỉ giới đỏ” đối với đất trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đặc dụng, đất an ninh quốc phòng. Tất cả những điều này sẽ được thể hiện cụ thể trên bản đồ và việc thay đổi mục đích sử dụng đất của các loại đất trên phải có ý kiến của Quốc hội.
Phần đất còn lại, các địa phương có thể tùy mục tiêu phát triển mà lên kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, quy hoạch đất của cấp trên phải định hướng quy hoạch sử dụng đất cho cấp dưới; quy định sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên.
Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Vinh, Khoa Kinh tế Phát triển của Đại học Kinh tế TPHCM cho rằng, với đà tăng dân số như hiện nay, dự báo đến 2020 Việt Nam sẽ có khoảng 100 triệu người nên ngay từ bây giờ nên tính đến việc “xuống ngầm” và “lên cao”, đặc biệt tính đến việc lấn biển để tạo quỹ đất.
Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng góp ý, nên thêm một “loại” đất là đất đô thị. Quy hoạch sử dụng đất chỉ giải quyết vấn đề đất nông thôn và đất đô thị. Đất đô thị thì được sử dụng theo quy hoạch xây dựng đô thị của Bộ Xây dựng… Ông Nguyễn Thiềm (Hội Quy hoạch Xây dựng) đề nghị Nhà nước nên “khoanh vùng” thêm cho đất tài nguyên khoáng sản, tương tự đất trồng lúa nước, đất trồng rừng…
Xã hội hóa việc định giá và thẩm định giá
Về giá đất, vẫn do Nhà nước quy định theo nguyên tắc sát giá thị trường trong điều kiện bình thường. Đó là giá đất trên một diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; từ những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến, không chịu tác động của các yếu tố gây giá đột biến như đầu cơ, thiên tai, thay đổi quy hoạch…
Ông Tuân cho biết, nhiều nước không xây dựng khung giá nhưng Việt Nam thì chưa thể. Khi có biến động lên hoặc xuống 30% trong thời hạn quá 12 tháng trên phạm vi nhiều tỉnh, thành thì xây dựng phương án điều chỉnh. Việc định giá và thẩm định giá, theo ông Tuân, cũng có nhiều đề xuất mới. Đó là sẽ xã hội hóa công tác này: Nhà nước và các tổ chức có đầy đủ các điều kiện theo quy định đều được tham gia.
Về việc giải quyết tranh chấp, ông Tuân cho biết, có nhiều ý kiến đề nghị bỏ quy định “quyết định cuối cùng ở cấp tỉnh thành” bởi rất có thể người khiếu nại không chấp nhận quyết định cuối cùng ấy. “Đến lúc đó có thể khởi kiện ra tòa” - ông Tuân nói đã có nhiều ý kiến đề nghị như vậy. Cũng theo ông Tuân, việc quản lý sử dụng không gian ngầm đang là đòi hỏi bức thiết của 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM trước hàng loạt dự án xây dựng metro, bãi đậu xe ngầm… đang được tích cực triển khai ở đây.
Quy định trách nhiệm cụ thể của người cho phép sử dụng đất
Đại diện Hội Kiến trúc sư TP.HCM “phát pháo” đầu tiên với những băn khoăn về thực trạng sử dụng đất ở nhiều địa phương. “Dường như doanh nghiệp xin bao nhiêu là được cấp bấy nhiêu. Tôi đã thấy một doanh nghiệp xây dựng xong nhà máy thì vẫn còn thừa đất đủ để làm cả một… sân bay”- vị đại diện này nói. Ai phải chịu trách nhiệm trước thực tế ấy? Đại diện Hội Kiến trúc sư đặt vấn đề. Nên chăng phải quy định rõ trách nhiệm của người cho phép sử dụng đất như vậy.
Về phía các doanh nghiệp, băn khoăn lớn nhất của họ là việc giải phóng mặt bằng. Luật sư Lê Thanh Hải, đại diện Ngân hàng Á Châu cho biết, nhiều dự án địa ốc của đơn vị rơi vào tình trạng giải phóng “da beo”. Những người chưa di dời, đòi bồi thường với giá rất cao càng cố chây ỳ để hưởng lợi thêm. Như vậy vấn đề là nên để doanh nghiệp thỏa thuận và thỏa thuận đến mức nào hoặc Nhà nước tiến hành thu hồi đất (theo giá thị trường).
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP cho biết, Hiệp hội đã đề xuất mô hình trung tâm thu hồi quỹ đất với vai trò chủ đạo của Nhà nước. Đất “sạch” sẽ được đem đấu giá và lợi nhuận thu được từ việc này sẽ được Nhà nước sử dụng vào các mục đích phục vụ cộng đồng. Tuy nhiên, liệu trung tâm ấy có đủ năng lực để làm việc vẫn là vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm.
