Ông nhận định như thế nào về quỹ đất dành cho bất động sản tại Tp.HCM hiệu nay? Các nhà đầu tư có dễ dàng tiếp cận được quỹ đất này không?
Trong những năm qua, rất nhiều công ty tại Việt Nam đã xây dựng được khá nhiều quỹ đất thổ cư. Tổng số quỹ đất hiện tại rất lớn, tuy nhiên, phần lớn các quỹ đất đã được giao cho các công ty trên lại chưa đền bù cho chủ sở hữu đất hiện hành và nộp lệ phí chuyển đổi (thường là chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư).
Chính vì vậy, tổng số quỹ đất thực tế đã được phê duyệt cũng như đã được bồi thường và nộp lệ phí chuyển đổi ít hơn rất nhiều so với tổng số quỹ đất được sử dụng trong tương lai.
Nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận quỹ đất này bằng cách liên doanh, ký hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc bằng các hình thức khác.
Tuy nhiên, phần lớn trường hợp các nhà đầu tư bị buộc phải rót vốn vào các dự án mà việc bồi thường vẫn chưa hoàn tất, do đó, toàn bộ dự án hầu như không có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều này làm tăng rủi ro và làm quan ngại từ các nhà đầu tư bởi họ cho rằng việc không có giấy tờ sử dụng đất hợp pháp sẽ không an toàn khi họ phải bỏ ra một số vốn lớn.
Một thực tế là đất có vị trí càng đắc địa thì càng khó tìm được nhà đầu tư. Xin ông cho biết nguyên nhân vì sao? Khó khăn về vốn hay vướng về cơ chế?
Trong năm 2007, bất động sản bùng nổ mạnh mẽ tại Việt Nam và thế giới. Các nhà đầu tư nước ngoài từ khắp nơi trên thế giới cũng như các nhà đầu tư Việt Nam đã rất tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư. Có nhiều công ty lớn cũng đã quan tâm tới các “miếng đất vàng” của Tp.HCM nhưng lại rất ít giao dịch thành công.
 |
| Một khu đất "vàng" tại quận 3, Tp.HCM đang chờ triển khai dự án |
Có nhiều lý do giải thích cho việc giao dịch ít thành công này. Thứ nhất, giá đất tại Tp.HCM và Hà Nội đắt hơn so với một số thành phố thủ đô ở Mỹ, châu Âu và Úc. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tìm thấy những giao dịch tốt hơn tại các thị trường phát triển tương tự khác ở Nam Mỹ và Đông Âu.
Thứ hai, giá cả của phần lớn đất đai tại Tp.HCM không được xác định đúng theo quy luật cung – cầu của thị trường. Đặc biệt, có một thực tế mang tính nghịch lý là: Có hiện tượng người bán lại không có nhu cầu bán hoặc không muốn bán. Do đó, giá bất động sản luôn được đẩy lên cao.
Thứ ba, cơ chế “quan liêu” của các cấp có thẩm quyền cũng phần nào góp tay cho các giao dịch trở nên khó khăn hơn.
Cuối cùng, vấn đề bồi thường của một số dự án nhất định làm cho tiến độ bị kìm hãm. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài không bao giờ chấp nhận các rủi ro không đáng có này.
Về vấn đề phát triển BĐS theo quy hoạch để tạo bộ mặt đô thị hiện đại, hài hòa, xin ông cho biết tại Tp.HCM hiện nay, BĐS và quy hoạch có ăn khớp với nhau không? Và bài toán cho vấn đề này ra sao?
Vấn đề quy hoạch đô thị tác động khá nhiều đến thị trường BĐS Tp.HCM. Nhiều quy hoạch ở Tp.HCM vẫn chưa được thực hiện, nếu thực hiện tốt và có tầm nhìn sẽ đem lại lợi ích rất lớn cho thị trường BĐS thành phố. Vấn đề vướng mắc nhất trong quy hoạch đô thị Tp.HCM chính là hạ tầng giao thông tắc nghẽn.
Một số công trình giao thông trọng điểm mới như đường cao tốc, hệ thống cầu, đường hầm và tàu điện ngầm chỉ có thể giải quyết ở các trục giao thông hướng tâm, còn các tuyến đường nội thành cũ vẫn là bài toán chưa có lời giải.
Tp.HCM là một đô thị lớn và có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất Việt Nam. Chính vì vậy, trong tương lai không xa, Tp.HCM sẽ trở thành “điểm nghẽn” của giao thông cả nước nếu không có chiến lược điều tiết ngay từ bây giờ. Các nhà đầu tư thừa hiểu rằng, thị trường giá cả BĐS luôn được xác định bởi hạ tầng giao thông và các dự án dọc các tuyến đường chính và xung quanh các nút giao thông luôn là những dự án chiếm thế thượng phong.
Để phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững thì tất yếu phải phục vụ nhu cầu thật sự của người dân. Tuy nhiên, thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung và Tp.HCM nói riêng luôn có yếu tố trục lợi. Vậy theo ông, con thuyền bất động sản này sẽ đi về đâu?
Luôn luôn có hiện tượng đầu cơ ở tất cả các thị trường BĐS trên toàn thế giới. Tuy nhiên, giống như bạn nói, nhu cầu thật sự của thị trường BĐS trong dài hạn mới là động lực thúc đẩy cho các chủ sở hữu và các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư ở đây được hiểu là những người mua để cho thuê, bán lại và nhận được lợi tức từ việc đầu tư của mình. Nhu cầu thật sự đến từ những người muốn là chủ nhà hoặc người thuê nhà.
Hiện nay, số nhân khẩu tính theo một đơn vị nhà ở tại Tp.HCM còn khá cao. Điều này ảnh hưởng đến khả năng chi trả trong mối tương quan giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà ở. Khi thu nhập tăng, thì số thành viên này trong một hộ gia đình sẽ có nhu cầu ra ở riêng, điều này sẽ quyết định đến nhu cầu của thị trường nhà ở và nhu cầu này sẽ củng cố thị trường BĐS trong dài hạn.
Nhìn chung, tôi cho rằng thị trường nhà ở tại Tp.HCM đang trong thời kỳ thấp điểm, tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế như tỷ lệ lạm phát và lãi suất. Chúng tôi không phủ nhận có hiện tượng đầu cơ, trục lợi... nhưng hiện tượng này không mang tính quyết định. Tôi khẳng định rằng, không ai có thể tác động đến thị trường BĐS, mà chính là quy luật cung – cầu mới quyết định giá và phân bổ nguồn lực.
(Theo landtoday)
