Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/7 tới, doanh nghiệp BĐS sẽ phải ký cam kết bảo lãnh với ngân hàng để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.
Nếu các doanh nghiệp thực hiện đúng theo quy định này, người mua nhà có thể yên tâm về số tiền mình đã nộp cho chủ đầu tư, vì số tiền này sẽ được bảo đảm, ngân hàng là đơn vị đứng ra trả lại tiền trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ cam kết.
Bảo vệ người mua nhà
Sáng ngày 26/5 vừa qua, một trong những doanh nghiệp đầu tiên ký cam kết bảo lãnh là Công ty BĐS Novaland. Theo đó, Novaland và Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) đã ký cam kết bảo lãnh cho người mua nhà đối với một số dự án mà công ty này hiện đang triển khai. Trong đó có bốn dự án đầu tiên là The Sun Avenue, dự án River Gate, dự án Lucky Palace và dự án The Tresor.
Đại diện doanh nghiệp ông Bùi Hữu Phúc, giám đốc đầu tư và phát triển dự án Công ty Novaland cho biết: “Tất cả khách hàng khi mua sản phẩm tại các dự án mà Novaland đã ký kết bảo lãnh đều được ngân hàng phát hành một chứng thư bảo lãnh. Trường hợp Novaland không bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc không triển khai dự án, khách mua nhà sẽ được ngân hàng bảo lãnh đứng ra hoàn trả lại tiền”.
| Thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, cả người mua, chủ đầu tư và ngân hàng đều được hưởng lợi với quy định ký cam kết bảo lãnh. Cụ thể, người mua thì có được sự đảm bảo của ngân hàng, còn chủ đầu tư tạo được niềm tin để bán nhà trong khi ngân hàng có thêm khách hàng vay tiền mua nhà và cả khoản phí bảo lãnh từ chủ đầu tư. Đặc biệt là việc thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém và buộc họ phải rời khỏi thị trường. Ông Hiển nhận xét: “Theo quy định mới này, chủ đầu tư chắc chắn phải có thực lực và làm ăn uy tín, vì chắc chắn các ngân hàng sẽ kiểm tra rất kỹ lưỡng trước khi đồng ý ký bảo lãnh”. |
Ông Phúc cũng cho rằng, việc ký kết này nhằm thực hiện đúng yêu cầu: trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Bên cạnh Novaland, tại Tp.HCM còn có chủ đầu tư dự án Masteri Thảo Điền (Q.2) cũng từng ký kết với ngân hàng Techcombank để bảo lãnh dự án này.
Thời hạn buộc phải ký bảo lãnh với ngân hàng không còn bao lâu nữa nên hiện nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang chạy đua trong việc đàm phán với các ngân hàng để có thể thực hiện đúng luật, mặc dù đa số vẫn còn nhiều “lấn cấn”.
Ông Nguyễn Đình Trung - chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc Công ty CP đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh - cho biết, đơn vị này hiện đang liên hệ với một số ngân hàng để tiến hành đàm phán các phương án bảo lãnh sao cho đảm bảo được quyền lợi của người mua cũng như không gây khó dễ doanh nghiệp này.
Ông Trung thổ lộ: “Điều chúng tôi băn khoăn nhất hiện này là liệu một ngân hàng không tài trợ vốn cho dự án có dám đứng ra bảo lãnh hoặc đồng ý bảo lãnh nhưng đi kèm các điều kiện gây khó cho doanh nghiệp, làm ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng”. Trong khi nhiều doanh nghiệp lo lắng về việc ký quỹ bảo lãnh thì Khang Điền, Him Lam... lại đang tự tin áp dụng chiến lược kinh doanh theo kiểu xây nhà thô xong rồi mới tổ chức bán hàng. Ngoài ra, một số chủ đầu tư tạo sự an tâm cho khách hàng bằng cách áp dụng chính sách thu tiền theo tiến độ của dự án, trong khi dòng tiền sẽ do một ngân hàng kiểm soát để đảm bảo sử dụng đúng mục đích.
Khó vẫn phải làm
 |
| Một số doanh nghiệp BĐS đã tiến hành ký bảo lãnh với cam kết bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Ảnh: Quang Định |
Theo ông Phan Ngọc Hòa, phó tổng giám đốc VPBank, dù được một số doanh nghiệp liên hệ và đề nghị ký cam kết bảo lãnh nhưng VPBank cũng xem xét rất kỹ lưỡng chứ không phải doanh nghiệp nào đề nghị cũng được ký bảo lãnh.
Ông Hòa cho biết: “Tiêu chí quan trọng nhất khi ngân hàng đồng ý chọn bảo lãnh cho một dự án là năng lực tài chính và năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư. Thực tế cho thấy, không ít chủ đầu tư dù có năng lực tài chính nhưng việc triển khai dự án và quản lý dự án lại không đạt hiệu quả. Việc bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà và ngân hàng phải đứng ra bảo đảm rủi ro này, do đó quá trình thẩm định sẽ rất gắt gao”.
Về những lo ngại sẽ gặp khó khăn khi doanh nghiệp buộc phải ký bảo lãnh với ngân hàng, theo ông Phạm Linh - Phó TGĐ Ngân hàng Việt Á, khi ngân hàng đã chấp nhận tài trợ cho chủ đầu tư phát triển dự án thì việc phát hành chứng thư bảo lãnh không phải là điều quá khó khăn.
“Ngân hàng đã đồng ý cho chủ đầu tư vay, mức phí bảo lãnh cũng vừa phải. Mặt khác, việc chủ đầu tư phải nộp tiền mặt tương ứng với số tiền đầu tư dự án cũng không xảy ra vì trên nguyên tắc ngân hàng có thể dựa trên nguồn thu mà ngân hàng đảm bảo được. Đặc biệt các ngân hàng đã là người cho vay phát triển dự án thì họ đâu phải sợ vì đã biết nguồn thu dự án từ đâu, bán hàng thế nào” - ông Linh phân tích.
Tuy vậy, ông Linh cũng cho rằng, quy định trên dù sao cũng khiến chủ dự án gặp khó khăn hơn do ngân hàng bảo lãnh chắc chắn sẽ quản lý chặt dòng tiền, nếu không linh động được nguồn tiền thì chủ đầu dự án cũng khó có thể hoàn thành dự án đúng hạn.
“Ngân hàng đứng ra bảo lãnh dự án bao giờ cũng muốn dự án sẽ hoàn tất, mua bán được và không có tranh chấp, do đó, một khi đã tài trợ dự án nào thì ngân hàng sẽ quản lý chặt lắm. Chủ đầu tư lo lắng không phải không có lý vì ngân hàng sẽ theo dõi sát dòng tiền hơn, đồng thời chủ đầu tư cũng bị phát sinh thêm phí.
Còn về phía người mua, có thể giá nhà sẽ nhích nhẹ khi quy định này được áp dụng nhưng không đáng kể, bù lại họ được đảm bảo, tránh những tranh chấp phiền toái sau này”, ông Linh cho biết thêm.
Trong khi đó, theo một vị giám đốc của một ngân hàng khác, thì quy định này áp dụng vào thực tế sẽ xảy ra hai vấn đề: một là ngân hàng giữ tiền hoặc tài sản của chủ đầu tư; hai là ngân hàng đang cho vay dự án sẽ đứng ra bảo lãnh cho người mua, khi người mua nộp tiền vào dự án thì ngân hàng thu nợ của chủ đầu tư, như vậy mới đảm bảo không có rủi ro nữa.
“Khi tiến hành bảo lãnh chắc chắn thủ tục sẽ rắc rối hơn bởi trước đây chỉ có chủ đầu tư với người mua thống nhất với nhau thì nay phải thông qua đơn vị trung gian là ngân hàng. Do vậy, có nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ lách qua hướng chưa vội ký hợp đồng mua bán mà chỉ ký hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng thiện chí giữ chỗ, tức người mua đưa ra một số tiền, đến khi chính thức nhận bàn giao căn hộ mới ký hợp đồng mua bán. Nói chung là sẽ chơi chữ để lách quy định”, vị lãnh đạo này phân tích.
