Đây là lần đầu tiên cho phép người dân được chọn chủ đầu tư bởi trên thực tế có những khu dùng dằng về vấn đề này cả chục năm và không giải quyết được.
Tới mức, nhiều hộ dân đang sống trong những chung cư quá cũ và xuống cấp nghiêm trọng cũng mong muốn góp vốn để dự án triển khai nhanh, chỉ cần chọn được chủ đầu tư có năng lực tốt và đáng tin cậy. Động thái này được kỳ vọng sẽ tạo ra động lực giúp hài hòa lợi ích các bên để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong số gần 1.700 chung cư cũ trên cả nước, có rất nhiều khu đang xuống cấp nghiêm trọng và đe dọa đến tài sản, tính mạng của người dân. Nhưng sau 10 năm chương trình cải tạo và xây mới chung cư cũ được khởi động thì con số thực hiện được cũng chưa thể vượt quá 2%.
Đơn cử là Hà Nội dẫn đầu cả nước với con số hơn 1.500 chung cư cũ, sau đó là Tp.HCM có 530 chung cư cũ. Tuy nhiên hiện tại, số chung cũ được xây mới tại Hà Nội chỉ là 14 và Tp.HCM là 38.
Bộ Xây dựng cho biết, nhiều khu nhà chung cư cũ tại các đô thị lớn được xây dựng từ những năm 1990 trở về trước và hầu hết đều nằm trong khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân cư cao nên cần hạn chế phát triển về dân số để tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Một khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội. Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN
Tại Hà Nội, theo Quy hoạch chung đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì khu vực trung tâm gồm 4 quận nội thành cũ là nơi có nhiều nhà chung cư cũ đang cần phải giảm quy mô dân số từ 1,2 triệu người xuống còn 0,8 triệu người.
Vì vậy, phương án xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư tại khu vực này bị hạn chế và không cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và chiều cao công trình, chính vì thế không bảo đảm hiệu quả đầu tư khi triển khai thực hiện dự án cải tạo và xây dựng lại.
Nghị quyết 34 và Nghị định số 71 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nêu rõ, công tác lập quy hoạch cải tạo và xây dựng khu nhà ở cũ phải được tiến hành trước. UBND các cấp theo thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập (hoặc điều chỉnh) và phê duyệt quy hoạch chi tiết đối với các khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, rồi mới lựa chọn chủ đầu tư.
Nhưng trên thực tế do khó khăn về vốn nên công tác khảo sát, điều tra các khu nhà ở cũ rất phức tạp. Do đó, các địa phương chủ yếu thực hiện việc chỉ định chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra và thực hiện lập quy hoạch khu vực cần cải tạo. Vì vậy, một số dự án chưa tạo được sự đồng thuận trong việc lựa chọn nhà đầu tư cũng như kế hoạch triển khai thực hiện dự án.
Ngoài ra, một số dự án cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư cũ đã triển khai, song do chủ đầu tư không bảo đảm năng lực về tài chính cũng như kinh nghiệm về thi công, quản lý,... đã khiến dự án bị kéo dài và không bảo đảm tiến độ đã đề ra.
Trên thực tế, lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc nói chung và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ nói riêng đòi hỏi nguồn vốn đầu tư lớn. Thế nên, trong bối cảnh doanh nghiệp phải vay vốn thương mại với thời gian ngắn hạn thì việc bồi thường cũng như bố trí tái định cư rất phức tạp với chi phí lớn... làm cho công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ chưa thu hút được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư.
