Theo môi giới hỗ trợ giao dịch này, căn nhà của ông Hà đã được định giá trên 4 tỷ đồng, vùng giá có thể thương lượng nằm ở ngưỡng 4,2 tỷ đồng nhưng chào bán từ quý III/2015 đến nay đều bị khách trả dưới giá kỳ vọng. Năm 2012, khi mua lại căn nhà cấp 4 cũ từ người chủ trước với giá 2,8 tỷ đồng, ông Hà đã chi thêm hơn 1 tỷ đồng để xây mới một trệt, một lầu và sân thượng.
Căn nhà của ông Hà nằm trong khu dân cư lao động bình dân, nổi bật trong khuôn viên hẻm lụp xụp, được decor nội thất sang trọng theo kiểu đo ni đóng giầy. Đặc biệt, phòng khách và gian bếp ở tầng trệt được chăm chút tỉ mỉ từng chi tiết. Nhà đầu tư này giải thích, vì xây với mục đích để ở nên ông không tiếc tiền chi cho khâu thiết kế, trang trí nội thất nhằm tạo không gian sống cá tính, giàu cảm xúc. Mặt khác, căn nhà nằm trong hẻm 2m, gần đường ray xe lửa, kỳ vọng khi mở đường rộng hơn có nhiều cơ hội tăng giá.
Tuy nhiên, chờ 3 năm chưa thấy mở đường, cộng thêm không quen với lối sống ở khu vực này, ông Hà đã phải rao bán lại. Sau hơn một năm ế khách (tính từ tháng 10/2015 đến nay), ông chấp nhận bán lỗ căn nhà để dời đi. Ông Hà bộc bạch: "Nếu không mạnh tay làm nội thất quá hoành tráng, có lẽ tôi đã tránh được bàn thua".
Nguyên tắc buôn nhà phố thành công là phải xác định mục tiêu ngay từ đầu, không
mập mờ giữa mục đích đầu tư để ở với đầu tư để bán. Ảnh: Vũ Lê
Có kinh nghiệm gần chục năm hỗ trợ giao dịch bất động sản liền thổ, chuyên viên môi giới nhà đất Nguyễn Tấn Phong cho hay, dù nhà phố luôn được xem là kênh trú ẩn an toàn nhưng đầu tư vào tài sản này thiếu thẩm định các điều kiện cần và đủ vẫn bị lỗ nặng.
Theo vị này, trường hợp của ông Hà mắc phải 3 sai lầm nghiêm trọng dẫn đến suất đầu tư thua lỗ. Thứ nhất là mua nhà cũ rồi xây mới với mục đích để ở là chính nhưng thiếu khâu khảo sát địa bàn có phù hợp với lối sống của mình hay không. Khi làm xong nhà thật hoành tráng, sống thử một thời gian mới thấy không hợp đành bán rẻ để chuyển đi là lỗi định vị sai mục đích đầu tư.
Mục tiêu đầu tư để ở bị hoán đổi sang để bán thường có tỷ lệ thua lỗ rất cao. Lý do bởi nhà xây để ở thường mang nặng cá tính, sở thích của cá nhân, nội thất và thiết kế ngốn nhiều chi phí và khó phục vụ nhu cầu đại trà trên thị trường.
Sai lầm thứ hai của gia chủ là bán nhà trước khi khu này tiến hành phóng hẻm, mở đường. Đây là nhược điểm bán nhà sai thời điểm. Thứ ba là ông Hà xây nhà mới có thiết kế, nội thất cao cấp, hoành tráng trong khu bình dân, hẻm nhỏ. Sự thiếu tính toán ở khâu này khiến cho căn nhà dù xây kiên cố và đẹp đến mấy vẫn khó có thể vượt qua mặt bằng giá chung của khu vực bình dân.
Mặc dù nằm tại vị trí đường Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận) khá gần trung tâm Tp.HCM, di chuyển thuận lợi nhưng nhà nằm trong hẻm, gần đường ray, đây được xem là khu vực bình dân nhất quận Phú Nhuận, giá bất động sản quanh trục đường ray xe lửa thường khó bán cao như kỳ vọng.
Theo đánh giá của chuyên gia này, trường hợp của ông Hà có thể tránh thu lỗ bằng cách chuyển từ mục tiêu để ở sang cho thuê. Việc cho thuê này mang lại hai giải pháp. Trong ngắn hạn, cho thuê (nguyên căn hoặc thuê lẻ từng phòng) sẽ đem về một nguồn thu nhập nhất định, có thể bù đắp chi phí cơ hội. Cùng với việc cho thuê, ông Hà có thể tính đến giải pháp rao bán nhà trong khoảng thời gian dài hơn cho những đối tượng đã chọn lọc, nhằm tìm ra khách mua đúng nhu cầu sẽ được giá hơn, giảm thiểu thua lỗ.
