Việc cá nhân chuyển BĐS phải nộp thuế là không mới nhưng với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua BĐS là mới. Thời gian qua, mọi người tham gia lướt sóng trên thị trường BĐS không phải băn khoăn về thuế. Chỉ cần hai bên làm hợp đồng để ràng buộc nhau và đến chủ đầu tư làm thủ tục chuyển tên hợp đồng là xong. Nay họ phải làm thêm thủ tục là đến chi cục thuế nơi có BĐS chuyển nhượng để làm nghĩa vụ thuế.
Khi phải đóng thuế, nhà đầu tư sẽ cân nhắc. Nếu cân đong trên mặt bằng đầu tư về nghĩa vụ thuế thì đứng nhất thuộc về hợp đồng góp vốn - không phải nộp thuế; nhì là chứng khoán - được miễn thuế; ba là mua bán BĐS có chủ quyền - phải nộp thuế. Nhưng nay thứ tự này có thay đổi. Chứng khoán được miễn thuế đến hết năm 2009.
BĐS có chủ quyền phải nộp thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng hoặc 25% trên chênh lệch. Với hợp đồng góp vốn thì ngoài nộp thuế như BĐS có chủ quyền còn phải “cõng” thêm khoản phí chuyển nhượng hợp đồng do chủ đầu tư thu.
Chưa hết, người chuyển nhượng hợp đồng còn bị buộc phải nộp thuế trên chênh lệch 25% nếu có đủ chứng từ chứng minh chi phí hợp lệ. Thực tế với một số trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có chênh lệch giá quá lớn, nếu nộp thuế theo 2% trên giá trị hợp đồng sẽ có lợi hơn là 25% trên chênh lệch.
Ví dụ hợp đồng góp vốn của ông B là 1 tỉ đồng, bán lại giá 2 tỉ đồng, chênh lệch 1 tỉ đồng. Nếu tính thuế theo 2% thì ông B chỉ nộp 40 triệu đồng (2 tỉ x 2%) nhưng có đủ chứng từ thì phải nộp 250 triệu đồng (1 tỉ chênh lệch x 25%).
Trước đây, do cơ quan thuế chưa thu thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn nên chủ dự án đã tranh thủ điều tiết bớt lợi nhuận của nhà đầu tư. Mức thu tùy nơi, dăm triệu/hợp đồng, cũng có trường hợp thu theo tỉ lệ, chẳng khác nào như thu thuế.
Tới đây, nếu chủ dự án duy trì mức thu này, đó sẽ là gánh nặng cho nhà đầu tư nhưng cũng là bất lợi cho chủ dự án và thị trường BĐS. Rồi đây các chủ dự án sẽ phải tính toán lại. Nhưng sẽ có sự phân hóa. Với chủ dự án còn sản phẩm để bán, họ sẽ thả tép bắt tôm, không thu phí để thu hút nhà đầu tư.
Còn chủ dự án đã bán hết hàng, họ sẽ luyến tiếc các khoản phí đã thu với lý do bù đắp cho chi phí quản lý hợp đồng. Nhưng nhà đầu tư cũng sẽ tính toán, so sánh, kênh đầu tư nào có tính thanh khoản cao, chi phí thấp, nhất là thuế và phí để bỏ vốn. Kênh đầu tư chứng khoán đang chiếm ưu thế, vì vậy các chủ dự án BĐS cũng phải nhanh chân điều chỉnh để còn giữ chân nhà đầu tư.
Thuế thu nhập cá nhân + phí khi cá nhân chuyển nhượng các tài sản đầu tư
| Chứng khoán | BÐS có chủ quyền | Hợp đồng góp vốn mua BÐS |
| 0,1% giá trị chuyển nhượng hoặc 20% trên chênh lệch nhưng được miễn đến hết năm 2009 | 25% trên chênh lệch hoặc 2% trên giá trị chuyển nhượng | - 25% trên chênh lệch hoặc 2% trên giá trị chuyển nhượng + phí (*) chuyển nhượng hợp đồng (tùy dự án) - Phải nộp theo 25% nếu có đủ chứng từ hợp lệ |
