Một khách hàng tên Hà ở quận Nam Từ Liêm cho biết đang muốn tìm hiểu dự án biệt thự liền kề - shophouse Belleville thuộc lô đất B4 Khu đô thị Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Tuy nhiên, các môi giới nói chủ đầu tư đã bán hết sản phẩm nên chỉ còn cách mua lại từ nhà đầu tư thứ cấp với giá thỏa thuận.
Tiền chênh hàng chục tỷ không được ghi trong hợp đồng
Dự án biệt thự nói trên được nhiều người quan tâm bởi độ "hiếm có khó tìm" trên địa bàn quận Cầu Giấy. Quần thể bất động sản nhà liền kề này có diện tích khoảng 1,5ha tiếp giáp với 4 mặt đường là Mạc Thái Tổ, Nguyễn Chánh và 2 đường nội khu Nam Trung Yên.
Cụ thể, cả khu có tất cả 66 lô, trong đó 43 lô shophouse, còn lại là liền kề với mỗi căn trung bình có 5 tầng nổi và các loại diện tích 111 - 116 - 120 - 227 - 268 - 310m2.
Một góc quần thể khu biệt thự liền kề sắp hoàn thiện trên đường
Nguyễn Chánh (quận Cầu Giấy). Ảnh: Hiếu Công
Nhân viên tư vấn cho chị Hà nói, giá bán mỗi căn biệt thự được tính theo tiền đất và tiền xây dựng. Theo đó, giá đất từ 170-260 triệu đồng/m2 tùy thuộc từng căn, vị trí và diện tích, còn giá xây dựng vào khoảng 5,5 triệu đồng/m2 và được tính theo tổng diện tích sàn các tầng.
Như vậy, giá một căn biệt thự liền kề diện tích 120m2 gồm cả tiền đất và tiền xây dựng vào khoảng 23 tỷ đồng. Những căn ở vị trí đẹp hoặc diện tích lớn hơn giá có thể lên tới 30-40 tỷ đồng, thậm chí 47 tỷ đồng.
Tuy nhiên, nhân viên môi giới cho chị Hà thông báo, không còn sản phẩm nào của chủ đầu tư nên muốn mua chị phải nhận chuyển nhượng từ một nhà đầu tư thứ cấp khác. Điều khiến chị Hà vô cùng băn khoăn là số tiền thanh toán không được thể hiện hết trong hợp đồng mà được chia làm 2 phần. Một phần ghi trong hợp đồng mua bán, phần còn lại là trao đổi ngoài giấy tờ.
Chẳng hạn một căn biệt thự được chốt giá 23 tỷ đồng thì trong hợp đồng chỉ ghi số tiền 12 tỷ đồng. Số tiền 11 tỷ đồng còn lại được tính là tiền chênh và không thể hiện trong hợp đồng.
Một mẫu báo giá do nhân viên môi giới tư vấn cho khách được cho là của dự án biệt
thự - nhà liền kề tại khu vực Nam Trung Yên. Ảnh chụp màn hình
Nhân viên tư vấn còn cung cấp cho chị Hà một bảng báo giá, trong đó căn biệt thự giá cao nhất lên tới 47 tỷ đồng, nhưng trong hợp đồng chỉ ghi nhận khoản thu 17 tỷ, số tiền 30 tỷ còn lại hai bên “trao tay” chứ không thể hiện trong hợp đồng.
Không riêng chị Hà, các khách hàng khác khi tìm hiểu dự án cũng đều được nhân viên môi giới tư vấn tương tự. Khách hàng không có phương án nào khác ngoài việc phải thông qua chuyển nhượng từ nhà đầu tư thứ cấp nếu muốn mua sản phẩm trong dự án.
Chị Hà cho biết, việc các môi giới thực hiện ký kết hợp đồng “như 2 khách hàng với nhau” chứ không cần ký trực tiếp với công ty khiến nhiều khách hàng như chị không khỏi hoang mang, đặt câu hỏi về tính minh bạch trong thanh toán dự án.
Khi vào vai một người muốn mua biệt thự cần tư vấn, PV cũng được nhân viên môi giới dự án này nói thẳng rằng chủ đầu tư đã bán hết, giờ khách muốn mua chỉ còn cách chuyển nhượng theo hình thức như trên, "không thì thôi".
Có dấu hiệu trốn thuế, khách hàng cẩn trọng rủi ro khi có tranh chấp
Trao đổi với PV Zing.vn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) nhận xét, dự án bán theo hình thức như trên là có dấu hiệu của việc không minh bạch, trong đó có cả dấu hiệu trốn thuế.
Ông Châu cũng thừa nhận không ít dự án trên thị trường có kiểu bán hàng như vậy. Khi mở bán, chủ đầu tư không công khai thông tin, đối tượng tham gia là một số người thân quen, cán bộ công nhân viên hay một bên thứ cấp được lựa chọn. Các sản phẩm mở bán tiếp theo mới được công bố cho khách hàng thông thường. Vì thế, dù muốn mua, khách hàng cũng không thể mua trực tiếp của chủ đầu tư mà phải mua qua một bên thứ cấp , "người đã đặt chỗ trước" hoặc trung gian.
Với kiểu mua bán này, đương nhiên giá bán sẽ có sự chênh lệch và do bên bán quyết, phía chủ đầu tư không chịu trách nhiệm. Nhà đầu tư thì luôn một mực khẳng định chỉ bán với giá niêm yết ban đầu. Ông Châu nhấn mạnh, cách thức này được nhiều nhà đầu tư sử dụng để tăng thêm lợi nhuận và trốn thuế.
Dự án sắp hoàn thiện các hạng mục cuối, đây cũng là cái cớ để các môi giới
nói chủ đầu tư đã bán hết hàng. Ảnh: Hiếu Công.
Cùng quan điểm với ông Châu, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ tịch Hội luật gia Tp.HCM, Giám đốc Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam cũng cho biết, hành vi ký hợp đồng mua bán với giá chênh so với giá trị giao dịch thực tế là có dấu hiệu trốn thuế.
Theo quy định, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Như vậy, nếu ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giao dịch thực tế thì khoản nộp thuế của doanh nghiệp sẽ thấp hơn.
Bên cạnh đó, với các khoản giao dịch thấp hơn sổ sách ghi trong hợp đồng thì thuế thu nhập doanh nghiệp cũng sẽ được tính thấp hơn thực tế. Bằng cách tách ra thành hai khoản nộp với phần chênh hàng chục tỷ đồng mỗi căn không được thể hiện trong hợp đồng, doanh nghiệp sẽ phải đóng thuế thu nhập thấp hơn đáng kể so với con số thực tế.
Ông Hậu cũng cảnh báo dấu hiệu trốn thuế của những doanh nghiệp bán hàng chênh lệch giá so với ghi trong hợp đồng. Điều đáng nói, đây là kiểu làm ăn thiếu minh bạch, gây ảnh hưởng đến uy tín xây dựng lâu dài.
Từ tình trạng trên, ông Hậu cảnh báo người mua nhà cần hết sức chú ý khi giao dịch. Nếu chẳng may sau này xảy ra tranh chấp thì khó có thể xử lý theo giá trị thực tế, mà chỉ xử lý theo giá trị được ghi trong hợp đồng. Như vậy phần thiệt luôn thuộc về phía người tiêu dùng khi không được luật pháp đảm bảo quyền lợi của chính mình.
