Nghị định hướng dẫn và thi hành Luật Nhà ở 2014 mới được Chính phủ ban hành và sẽ có hiệu lực từ 10/12 tới quy định, nếu chủ đầu tư dự án nhà chung cư cố tình chây ỳ và không chịu bàn giao kinh phí bảo trì phần diện tích chung thì sẽ bị UBND cấp tỉnh/TP sẽ ra quyết định cưỡng chế. Đây được cho là một chế tài mạnh nhằm chấm dứt các vụ việc bức xúc kéo dài liên quan đến việc chủ đầu tư phớt lờ trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. Nhưng không ít chuyên gia lo ngại rằng, nếu như không có những quy định rõ ràng và cụ thể hơn thì sẽ khó khả thi trong thực tiễn.
Trong số hơn 600 chung cư ở Hà Nội hiện nay, có chưa tới 20% chủ đầu tư nghiêm chỉnh thực hiện quy định bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị. Đáng nói nhất là sự việc chủ đầu tư chung cư Keangnam, quận Nam Từ Liêm vẫn còn nợ người dân hơn 100 tỷ đồng phí bảo trì, dù chính quyền địa phương đã ra nhiều văn bản yêu cầu chủ đầu tư là Keangnam Vina thực hiện.
Hay 9/11 vừa qua, cư dân ở chung cư Sky City, 88 Láng Hạ, quận Đống Đa đã căng băng rôn biểu tình yêu cầu chủ đầu tư là Công ty TNHH Hanotex khắc phục các sai phạm và hoàn trả khoảng 30 tỷ đồng phí bảo trì cho cư dân. Việc Chính phủ ban hành Nghị định mới, nhất là quy định về việc sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế đối với các chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao quỹ bảo trì đã được nhiều người dân ủng hộ.
Theo bà Phạm Thị Quỳnh Hương, thành viên Ban Quản trị chung cư Sky City, người dân ở các chung cư đều mong muốn quy định này sớm đi vào thực tiễn. Các cư dân rất mong chờ Nghị định này của Chính phủ, vì tòa nhà này đi vào hoạt động đã 5 năm, hiện nay rất nhiều hạng mục đã xuống cấp và nếu như để nó xuống cấp trầm trọng thì không có khả năng mà sửa chữa. Ban Quản trị rất mong chờ để có thể thực thi vào thực tiễn, chẳng hạn như về việc cưỡng chế đối với chủ đầu tư, nhất là với cư dân Sky City.
Từ 10/12, nếu chủ đầu tư nhà chung cư cố tình không chịu bàn giao kinh phí bảo trì
phần diện tích chung thì sẽ bị cưỡng chế. (Ảnh minh họa: KT)
Theo Nghị định mới thì sau thời hạn 7 ngày từ khi UBND cấp tỉnh, TP có văn bản yêu cầu bàn giao quỹ bảo trì, nếu chủ đầu tư vẫn không thực hiện sẽ tiến hành cưỡng chế qua tài khoản. Đồng thời, trong 3 ngày từ khi có quyết định cưỡng chế, các tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản phải chuyển tiền vào tài khoản cho Ban Quản trị. Trường hợp phương án cưỡng chế qua tài khoản không thành thì UBND cấp tỉnh, TP sẽ thực hiện cưỡng chế tài sản.
Song, theo nhiều chuyên gia, thực tế UBND cấp tỉnh, TP thực hiện cưỡng chế sẽ gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là cưỡng chế tài sản vì vẫn chưa có các quy định chi tiết như vấn đề thời gian bán tài sản hay định giá tài sản.
Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm cho rằng, phải quy định cụ thể và chi tiết hơn về việc cưỡng chế, bởi nếu chung chung sẽ không thực hiện được: Phải cụ thể hóa cách làm thế nào? Ai là người cưỡng chế? UBND tỉnh có quyết định phong tỏa được tài khoản của người ta không? Cần phải cụ thể hơn quyền hạn của tỉnh, chẳng hạn tỉnh được quyết định những gì? Việc làm thế nào để mà cưỡng chế thì không được quy định rõ, vì thế tính khả thi không cao.
Theo phân tích của luật sư Vũ Huyền Ngọc, Công ty Luật Hợp danh Anh Vũ, kể cả khi UBND tỉnh, TP ban hành quyết định cưỡng chế thì vẫn phụ thuộc rất lớn vào ý thức chấp hành và khả năng tài chính của chủ đầu tư. Do kinh phí bảo trì đối với một chung cư cao cấp là rất lớn, nên nếu chủ đầu tư đã sử dụng số tiền đó vào mục đích khác, trong khi không còn tài sản cố định nữa thì lấy gì để cưỡng chế?
Luật sư Vũ Huyền Ngọc đánh giá, thực tế thì thời gian để thực hiện một quyết định cưỡng chế thường kéo dài, đôi khi tới vài năm chưa xong. Khi ấy người dân ở chung cư không những chưa đòi được quỹ bảo trì để sửa chữa, duy tu, bảo dưỡng tòa nhà mà còn khó khăn hơn khi kiện chủ đầu tư ra tòa vì đã tồn tại 1 quyết định hành chính. Nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định cưỡng chế đó thì các cư dân và Ban Quản trị sẽ được thực hiện quyền gì tiếp theo? Trong trường hợp họ khởi kiện thì có sự xung đột hay không? UBND tỉnh rõ ràng đã ban hành quyết định cưỡng chế, ấn định số tiền bàn giao rồi và quyết định này là theo thủ tục hành chính. Nếu chủ đầu tư không thực hiện chấp hành theo quyết định hành chính đó mà cư dân và đại diện là ban quản trị lại khởi kiện 1 vụ án dân sự thì đây là 1 bài toán rất khó và có thể lại hạn chế quyền của cư dân.
Không ít chuyên gia nhận định, dù cưỡng chế là biện pháp mạnh, song cũng chỉ xử lý được phần ngọn của vấn đề. Nếu muốn xử lý tận gốc thì cần thay đổi cách làm, không nên để cho chủ đầu tư giữ và quản lý kinh phí bảo trì như hiện nay, mà ngay từ đầu cần đưa số tiền này vào tài khoản của bên thứ 3, ví dụ như một cơ quan quản lý nhà. Như vậy, chủ đầu tư sẽ không còn cơ hội chiếm dụng số tiền 2% kinh phí bảo trì của cư dân để sử dụng vào mục đích khác.
