Các điều kiện, đối tượng, thủ tục vay vốn, trong đó có một số vướng mắc như: thế nào là thu nhập thấp? Tại sao chỉ những hợp đồng ký kết mua nhà từ ngày 7/1/2013 trở lại đây mới thuộc diện xét vay vốn từ gói hỗ trợ này? Trường hợp khách hàng có thể trả nợ trước hạn (có nhu cầu vay dưới 10 năm) giải quyết thế nào?
Về điều kiện, đối tượng, thủ tục vay vốn: Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của NHNN và Thông tư 07/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 của Bộ Xây dựng đã quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện vay vốn và giao cho các ngân hàng thương mại (NHTM) hướng dẫn cụ thể cho khách hàng về thủ tục vay vốn.
- Việc hướng dẫn về đối tượng thu nhập thấp thuộc trách nhiệm hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Qua trao đổi với Bộ Xây dựng thì Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư số 36/2009/TT-BXD, Thông tư số 16/2010/TT-BXD không có khái niệm chung về thu nhập thấp mà chỉ quy định đối tượng thuộc diện thu nhập thấp tại khu vực đô thị được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của từng địa phương. Do đó, Bộ Xây dựng đã hướng dẫn về đối tượng thu nhập thấp được vay vốn hỗ trợ nhà ở tại Thông tư số 07/2013/TT-BXD, bao gồm người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; người đã được nghỉ lao động theo chế độ quy định; người lao động tự do, kinh doanh cá thể; đáp ứng được các điều kiện quy định tại Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng, Thông tư 11/2013/TT-NHNN của NHNN.
NHNN sẽ sớm có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng giải thích cụ thể về vấn đề này để có cách hiểu thống nhất về đối tượng thu nhập thấp làm cơ sở cho các ngân hàng thực hiện cho vay.
 |
| Ảnh minh họa |
Về nguyên tắc, chính sách hỗ trợ chỉ được thực hiện khi Thông tư có hiệu lực thi hành, không được hồi tố. Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho người dân ký hợp đồng mua nhà từ ngày chính sách hỗ trợ về nhà ở được Chính phủ thông qua tại Nghị quyết 02/NQ-CP (ngày 7/1/2013), với mục đích tạo cơ hội cho những người có khó khăn về nhà ở có được chỗ ở phù hợp, đồng thời giảm hàng tồn kho nhà ở (những căn hộ chưa bán được). Đối với những hợp đồng đã ký trước ngày 7/1/2013, khách hàng đã có phương án tài chính để mua nhà trước khi Chính phủ có chính sách hỗ trợ thì sẽ không được hồi tố để hưởng chính sách này.
Thông tư 11/2013/TT-NHNN của NHNN đã quy định khách hàng vay mua, thuê, thuê mua nhà ở có thể thỏa thuận với ngân hàng về thời hạn cho vay dưới 10 năm.
Một số ngân hàng có quy định sẽ thu phí trả nợ trước hạn của khách hàng. Về nguyên tắc, ngân hàng được quyền thu phí trả nợ trước hạn theo quy định của pháp luật vì khách hàng đã vi phạm cam kết. Tuy nhiên, đây là chương trình tín dụng chính sách của Nhà nước về hỗ trợ nhà ở, vì vậy NHNN đã đề nghị các ngân hàng không thu phí trả nợ trước hạn của khách. Do đó, các khách hàng có thể yên tâm trong trường hợp muốn trả nợ trước hạn.
Thế nào là các dự án “đủ điều kiện” theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN? Người dân có cần thiết phải 1 trong 2 cách: hoặc chủ động tìm dự án nhà ở đủ điều kiện rồi đến ngân hàng thẩm định hoặc lựa chọn những dự án mà ngân hàng đã cam kết cùng chủ đầu tư để cho vay?
Đối với doanh nghiệp: là các chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội được Bộ Xây dựng tổng hợp, công bố. Đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà có 2 trường hợp. Một là, nhà ở xã hội: khách hàng phải có hợp đồng đã ký với chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh, thành phố. Hai là nhà ở thương mại: khách hàng phải có hợp đồng đã ký với chủ đầu tư mà căn nhà (căn hộ) mua phải đáp ứng các điều kiện quy định trong Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng.
Vì vậy, người dân có thể chủ động lựa chọn căn nhà theo các quy định trên hoặc thông qua chủ đầu tư dự án để có thỏa thuận 3 bên (ngân hàng – chủ đầu tư – khách hàng vay) để thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở.
Về cơ cấu gói tín dụng ưu đãi: Tại sao 70% giá trị gói tín dụng là dành cho cá nhân nhưng một số NHTM lại phân bổ số tiền cho doanh nghiệp vay là 60% và người mua nhà vay là 40% trong 2-3 năm đầu tiên, sau đó giảm dần vào năm thứ 4 với tỷ lệ tương ứng là 30% và 70%?
Về tổng thể, NHNN sẽ quản lý tỷ lệ cho vay khách hàng doanh nghiệp tối đa là 30% trong toàn bộ chương trình. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai các NHTM căn cứ vào các đối tượng khách hàng của mình để có kế hoạch cho vay linh hoạt trong từng giai đoạn.
Ví dụ, để có nhà ở xã hội cho người dân mua nhà thì giai đoạn đầu các ngân hàng có kế hoạch đẩy mạnh giải ngân cho doanh nghiệp để tăng cung. Giai đoạn sau thì đẩy mạnh cho vay đối với người mua nhà khi cung trên thị trường đã dồi dào.
Những dẫn chứng cụ thể về tình hình, kết quả ban đầu triển khai gói hỗ trợ này tại các NHTM?
Chính sách cho vay hỗ trợ nhà ở thực hiện được 1 tuần (thời gian giải ngân của chương trình là 3 năm) nên các khách hàng là cá nhân mua nhà mới chủ yếu tìm hiểu hồ sơ, thủ tục tại các ngân hàng cho vay mà chưa có các hồ sơ hoàn chỉnh để ngân hàng thẩm định cho vay. Trong tuần tới, sau khi đã hoàn thiện hồ sơ theo Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì ngân hàng sẽ cho vay và giải ngân cho khách hàng cá nhân có đủ điều kiện.
Các ngân hàng đã triển khai hết sức tích cực đến tất cả các chi nhánh trong cả nước, cụ thể: các ngân hàng đã ban hành văn bản hướng dẫn triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở trong toàn hệ thống. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã tổ chức họp báo để công bố về chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở (ngày 23/5/2013). Ngân hàng TMCP Ngoại thương đã tổ chức 2 hội nghị tập huấn về chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở tại Hà Nội (ngày 28/5/2013) và tại TP. Hồ Chí Minh (ngày 30/5/2013). Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam cũng đã tổ chức hội nghị triển khai và một số hình thức truyền thông khác. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam đã tiếp cận với các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn 2 thành phố lớn là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và đã thỏa thuận cho vay về nguyên tắc và chỉ đợi khi Bộ Xây dựng công bố danh sách các dự án được vay thì sẽ ký kết hợp đồng tín dụng.
Các địa phương, đặc biệt là 2 thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh cũng đang tích cực triển khai phê duyệt các dự án nhà ở xã hội, nhà ở chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội, tổ chức khởi công các dự án nhà ở xã hội để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ này.
