“Nghị định 71 có nhiều điểm mới, tiến bộ, cụ thể, bên cạnh đó, vẫn còn những ý kiến chưa đồng tình. Tuy vậy, với những điểm tiến bộ, cụ thể của Nghị định, chúng ta vẫn có thể chờ đợi thị trường bất động sản sẽ có tác động tích cực hơn” – Phó Chủ tịch tổng hội xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm trao đổi với phóng viên Báo điện tử Tamnhin.net.
Thị trường bất động sản có trở nên tích cực hơn khi Nghị định mới có hiệu lực vào ngày 8/8?
- Ông có nhận xét gì về Nghị định mới ban hành này?
Đây là Nghị định thay thế cho Nghị định 90, nên đã qua thực tiễn áp dụng mấy năm nay. Tôi nhận thấy, Nghị định mới có nhiều bổ sung và sửa đổi phù hợp với tình hình thực tiễn hơn. Nghị định 71 này cũng khắc phục được nhiều điểm hạn chế mà Nghị định 90 chưa làm được. Ngoài ra, Nghị định mới cũng có nhiều điểm mới tiến bộ.
- Vậy xin ông cho biết cụ thể hơn về điểm mới tiến bộ trong Nghị định 71 này?
Tôi để ý kỹ về phần nhà ở xã hội của Nghị định này, thấy rằng có cụ thể hơn, mới, tiến bộ hơn. Chẳng hạn, ngoài quỹ phát triển nhà, Nghị định có nêu ra quỹ tiết kiệm nhà ở. Quỹ phát triển nhà ở được quan niệm là quỹ giúp nhà kinh doanh bất động sản, tức là giúp cho bên cung. Còn quỹ tiết kiệm nhà ở được quan niệm như một công cụ tài chính giúp đỡ cho bên có nhu cầu về nhà ở xã hội. Thì đây cũng là một chuyển biến lớn trong Nghị định 71 so với Nghị định 90.Tuy nhiên, tiếc rằng Nghị định mới nêu ra, chỉ là ý tưởng thôi chưa cụ thể. Trong khi chúng ta rất cần có quy định cụ thể. Tôi mong rằng, sẽ sớm có quy định cụ thể để đưa quỹ tiết kiệm nhà ở vào cuộc sống.
- Theo ông, Nghị định 71sẽ có tác động như thế nào tới thị trường Bất động sản?
Tôi tin rằng, Nghị định mới sẽ có tác động tích cực hơn với thị trường bất động sản. Bởi Nghị định 71 sát với thực tiễn hiện nay. Hồi ra Nghị định 90 còn chưa có thực tiễn nhiều nên còn có những hạn chế. Nghị định mới này có thể giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn trong khi hiện tại thị trường này của chúng ta còn rất kém trong vấn đề này. Do đó, Nghị định mới này sẽ tác động đến cả hai phía, đó là phía kinh doanh bất động sản và phía tiêu thụ của thị trường bất động sản.
- Vậy khâu nào sẽ bị tác động mạnh mẽ nhất?
Nghị định 71 sẽ tác động mạnh đến khâu kinh doanh và tác động theo hướng chặt chẽ hơn. Điều 9, Mục 1, Chương 2 của Nghị định 71 đề cập vấn đề huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở đã phân định rõ ràng các quan hệ vay vốn, quan hệ góp vốn, và quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tôi lấy ví dụ hiện nay, khâu đang được áp dụng rất phổ biến là khâu góp vốn. Thực chất là người mua trả tiền trước, không có gì bảo đảm mình sẽ nhận được như những gì hứa hẹn dù rằng tiền đưa ra rồi. Bởi vì thị trường bất động sản có nhiều biến động.
Thực ra, Nghị định 90 chỉ là chưa chặt chẽ về quy định góp vốn thôi chứ không hẳn là buông lỏng. Bây giờ, do có kinh nghiệm từ tực tế nên đã quy định chặt chẽ hơn. Như chúng tôi đã nhiều lần phát biểu, hình thức góp vốn là một cách né tránh luật pháp vì góp vốn là để kinh doanh, chứ không phải góp vốn để mua. Nếu mua thì không gọi là góp vốn mà gọi là trả tiền trước. Nói cái gì cho đúng tên của nó.
Nếu người góp vốn thì phải được tham gia vào kinh doanh, phải được chia lãi kết quả kinh doanh. Đằng này, người góp vốn có được gì đâu, chẳng qua chỉ là người đi mua một thứ tài sản sẽ được hình thành trong tương lai dựa trên hứa hẹn của bên kinh doanh đối với người góp vốn.
Đó là đi mua và trả tiền trước không phải là góp vốn. Nhưng vì nhà đầu tư muốn tránh việc mua trả tiền trước đòi hỏi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Thế thì họ mới chỉ có nhà trên giấy nên gọi là trả tiền trước để tránh luật. Việc này đáng lẽ phải bị chế tài thì không thấy ai nói gì cả. Nghị định 71 ra đời có những quy định khắc phục hạn chế này. Nghị định có chú ý hơn vấn đề góp vốn, nhưng nếu chặt chẽ hơn nữa thì sẽ tốt hơn.
- Có nhiều ý kiến cho rằng, việc cho phép chủ đầu tư vẫn được bán 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không qua sàn giao dịch bất động sản sẽ là kẽ hở để các nhà đầu tư thứ cấp âm thầm tuồn sản phẩm ra thị trường. Ông có nhận xét gì về vấn đề này?
Trước hết, phải nói là không nên gán cho sàn giao dịch bất động sản nhiều vai trò quá lớn. Sàn giao dịch bất động sản chẳng qua là một cửa hàng để bán một loại sản phẩm gọi là bất động sản. Bất động sản không phải là thứ có thế bày ra tủ kính để bán, phải có giới thiệu... nơi bán đó không gọi là cửa hàng như cách gọi thông thường mà gọi là sàn. Theo luật pháp Việt Nam, quy định cho phép người kinh doanh bất động sản được mở sàn để họ bán sản phẩm của mình, ngoài ra có thể kinh doanh thêm dịch vụ gì đó nhưng mà vẫn vì lợi ích của họ. Sàn bất động sản chỉ có giá trị khi người mua, người bán minh bạch có giấy tờ, thủ tục đàng hoàng. Nếu vậy, thì người ta vẫn có thể mua bán qua trao tay nhưng nộp thuế đàng hoàng, vì có đóng thuế, Nhà nước mới làm cho thủ tục chuyển quyền sở hữu, nếu mua bán trao tay người mua mới sẽ có nguy cơ sau này không được công nhận.
Còn việc tại sao chủ đầu tư vẫn được bán 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không qua sàn giao dịch bất động sản là không có cơ sở và chẳng ai hiểu được. Hơn nữa, ai sẽ kiểm tra con số 20% đó, nếu 30%, 40% thì sao? ai kiểm soát được, kiểm soát thế nào? Cho nên là quy định này, chắc là có ý nghĩa gì đó, nhưng tôi thì thấy khó hiểu.
Nói chung, Nghị định 71 có nhiều điểm mới, tiến bộ, cụ thể, bên cạnh đó, vẫn còn những ý kiến chưa đồng tình. Tuy vậy, với những điểm tiến bộ, cụ thể của Nghị định, chúng ta vẫn có thể chờ đợi thị trường bất động sản sẽ có tác động tích cực hơn sau khi Nghị định có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 sắp tới.
Xin cảm ơn ông!
(Theo Tầm nhìn)
