Người mua không được thỏa thuận tính diện tích
Muốn có một căn hộ để an cư lạc nghiệp, vợ chồng anh Vũ Trung Kiên (Hoài Đức, Hà Nội) dành dụm mãi và mua được một căn nhà chung cư trên đường Lê Văn Lương. Thế nhưng, chưa kịp vui mừng cho đến lúc nhận nhà thì anh Kiên đã tiếc hùi hụi, bởi nếu theo cách tính diện tích thông thủy mới, vợ chồng anh sẽ tiết kiệm được nhiều chục triệu đồng so với cách tính diện tích gồm cả cột, hộp kỹ thuật… như trước đây của chủ đầu tư.
 |
| Cách tính diện tích theo thông thủy tiện hơn cho người tiêu dùng |
Anh Kiên cho hay, mặc dù biết rằng, theo quy định thì vợ chồng anh cũng như những người mua nhà khác đều có thể thỏa thuận với chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ. Vào thời điểm anh Kiên đặt bút ký vào hợp đồng mua nhà, Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định cách tính diện tích căn hộ theo hai cách: thông thủy và bao gồm cả một phần tường chung, tường riêng, cột, hộp kỹ thuật… Nhưng trên thực tế, việc này là không thể. Bởi, hầu hết nội dung hợp đồng đã được chủ đầu tư soạn sẵn, ít khi khách hàng có cơ hội bàn bạc, thống nhất cách tính diện tích, hay chí ít là được chủ đầu tư giải thích rõ ràng về phương pháp tính diện tích.
Theo các chuyên gia, nhiều khách hàng hoặc do thiếu hiểu biết, hoặc không phải ai cũng bỏ công tìm hiểu kỹ nội dung hợp đồng trước khi đặt bút ký, thế nên khi mâu thuẫn phát sinh, lúc ấy mới xem lại hợp đồng thì sự đã rồi. Thực tế cho thấy, tại hàng loạt các dự án ở Hà Nội như Lê Văn Lương Residential của Tập đoàn Nam Cường, Mỹ Đình Plaza… nổ ra tranh chấp chỉ vì sự bất nhất trong cách tính diện tích sàn nhà chung cư, mà nguyên do chính nằm ở Thông tư 16 của Bộ Xây dựng khi cho phép DN được tùy chọn cách tính diện tích căn hộ theo 2 cách khác nhau.
Trước những vướng mắc ấy, ngày 20/2/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD, sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD. Theo đó, quy định mới chỉ có một cách tính diện tích sử dụng căn hộ chung cư: theo thông thủy. Phần tường bao, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ không được tính là diện tích mua bán.
Phí quản lý sẽ “ăn theo”
Theo các chuyên gia về BĐS, việc thống nhất duy nhất một cách tính diện tích như trên sẽ chấm dứt được những tranh chấp giữa người bán và người mua nhà, đồng thời tạo điều kiện để phát triển một thị trường BĐS minh bạch, rõ ràng hơn. Bởi, các chủ đầu tư sẽ phải thống nhất chung một cách tính và như vậy, người mua sẽ có điều kiện so sánh.
Cùng với việc thống nhất một cách tính diện tích theo thông thủy, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư 05/2014/TT-BXD về việc sửa đổi, bổ sung Điểm a, Khoản 2, Điều 17 của Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD. Theo đó, kể từ ngày 25/6/2014, mức đóng phí quản lý, vận hành nhà chung cư được tính theo tháng và phân bổ theo diện tích thông thủy của căn hộ, hoặc phần nhà khác không phải là căn hộ nhà chung cư (kể cả diện tích nhà để xe) thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu nhà chung cư.
Thông tư quy định, trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư có thỏa thuận khác. Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì chủ sở hữu, người sử dụng có trách nhiệm đóng phí quản lý, vận hành theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thực hiện các công việc quản lý, vận hành nhà chung cư...
Đối với các trường hợp ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trước ngày 8/4/2014, (Thông tư số 03/2014/TT-BXD có hiệu lực thi hành) mà các bên thỏa thuận cách tính diện tích căn hộ theo tim tường thì kể từ ngày Thông tư có hiệu lực, mức đóng phí quản lý, vận hành nhà chung cư cũng được phân bổ theo diện tích thông thủy của căn hộ.
Theo anh Kiên, với việc thống nhất một cách tính diện tích theo thông thủy như quy định hiện nay sẽ có rất nhiều cái lợi. Trước hết là lợi cho người mua nhà, bởi họ sẽ tránh được những phiền hà không cần thiết về cách tính diện tích nhà của chủ đầu tư, cũng như đảm bảo công bằng cho người mua khi nhà có diện tích cột, hộp kỹ thuật lớn lại nằm trong nhà. Mặt khác, chủ đầu tư cũng sẽ không còn cửa để lách luật kiếm lời không chính đáng được nữa. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà cũng có lợi khi giữa người mua và người bán không phát sinh tranh chấp về cách tính diện tích nhà. Mặt khác, các văn bản về quản lý nhà như phí quản lý chung cư, phí vận hành thang máy… cũng sẽ đảm bảo được công bằng hơn khi người có diện tích lớn phải đóng nhiều còn người diện tích bé thì đóng ít.
“Rõ ràng, đây là cách tính thông minh và phù hợp với sự phát triển của thị trường BĐS, song nó được triển khai quá chậm”, anh Kiên tiếc rẻ.
