Mua...tai tiếng?
Dự án tòa nhà cao nhất Việt Nam - Keangnam Hanoi Landmark Tower bắt đầu triển khai vào năm 2008 với mục đích kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội (2010). Dự án này tọa lạc ngay mặt tiền đường Phạm Hùng bao gồm khu phức hợp khách sạn, văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp. Chủ đầu tư dự án là tập đoàn xây dựng nổi tiếng - Keangnam, Hàn Quốc.
Được biết, tổng số vốn đầu tư của dự án này khoảng 1,05 tỷ USD. Trong số đó, 0,5 tỷ USD là do ngân hàng Uri và công ty chứng khoán phối hợp đầu tư. Phần còn lại là vốn tự thân của công ty xây dựng Keangnam và khoản đặt cọc mua nhà của khách hàng. Đây cũng là dự án có quy mô lớn nhất của công ty Hàn Quốc tại Việt Nam.
Tổng diện tích mặt bằng xây dựng dự án khoảng 46.008 m2, quy mô gồm 2 tòa nhà chung cư cao 48 tầng và một tòa tháp văn phòng cao 72 tầng. Hai tòa chung cư đã hoàn thành và bàn giao căn hộ vào tháng 3/2011 với 922 căn hộ cao cấp.
Đến thời điểm này, Keangnam Landmark 72 vẫn giữ vững vị trí là tòa nhà cao nhất Việt Nam. Dự án này cũng có khu phức hợp với tổng diện tích sàn rất lớn, trong đó có khoảng 100.000m2 là sàn văn phòng cho thuê. Từ tầng 12 đến tầng 46 của tòa tháp là văn phòng hạng A, còn từ tầng 48 đến tầng 60 là diện tích khu căn hộ dịch vụ cho thuê, các tầng còn lại là khách sạn.
 |
| Hiện tòa nhà Tòa nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower đang được rao bán với giá xấp xỉ 800 triệu USD |
Dù có quy mô "khủng" và được triển khai bởi một công ty xây dựng danh tiếng nhưng tòa nhà cao nhất Việt Nam này đã gặp phải rất nhiều sự cố sau khi đi vào hoạt động. Những vụ lùm xùm lớn nhỏ đã ảnh hưởng không ít tới hình ảnh cũng như uy tín của chủ đầu tư và đơn vị quản lý tòa nhà. Những rắc rối của tòa nhà Keangnam bắt đầu xuất hiện ngay từ khi thi công vì không đảm bảo an toàn lao động, tiếp đến là kiện tụng của dân cư về phí dịch vụ, rồi các vụ cháy thỉnh thoảng lại xảy ra...
Còn về mảng cho thuê, khối đế 5 tầng dùng để bán lẻ do Parkson quản lý cũng làm xấu hình ảnh tòa nhà khi đột ngột đóng cửa vào đầu năm 2015 vì lý do thua lỗ. Đến nay, TTTM này cũng chưa có động thái gì về việc sẽ quay trở lại hoạt động.
Sau 5 năm vào Việt Nam và liên tục báo lỗ, Keangnam Vina cũng đã buộc phải thừa nhận vi phạm chuyển giá với giá trị phải điều chỉnh lên tới 1.220 tỷ đồng.
Mua lại Keangnam- phi vụ giá hời?
Tòa nhà Keangnam tại Việt Nam được một đơn vị tài chính định giá khoảng 770 triệu USD. Theo các chuyên gia, so sánh với tổng mức đầu tư ban đầu thì việc mua lại tòa nhà Keangnam với khoản tiền này là một món hời. Trên thực tế, chủ đầu tư tòa nhà cũng đã thu được khoảng 3.500 tỷ đồng sau khi bán căn hộ. Tuy nhiên, theo đơn vị chủ đầu tư, họ đã thua lỗ khi vận hành tòa nhà này.
Còn nhớ thời điểm năm 2008, tòa nhà cao nhất Việt Nam từng được rao bán với mức giá cao kỷ lục, lên tới 3.000 USD/m2, tương đương khoảng 60-80 triệu đồng/m2 nếu tính theo tỷ giá USD lúc bấy giờ. Như vậy, mỗi căn hộ tại đây có giá khoảng 5-6 tỷ đồng, thậm chí có căn tới 7-8 tỷ đồng.
Hiện tại, từ tầng 48 đến tầng 60 của tòa nhà là khu căn hộ dịch vụ cho thuê Calidas với tổng số 378 căn, Chestnut là đơn vị vận hành quản lý, từ tầng 62 đến 70 là khách sạn Intercontinental. Tuy nhiên, việc kinh doanh tại tòa nhà này không được suôn sẻ như kỳ vọng với tỷ lệ sàn văn phòng trống khá cao. Trong khi đó, khối đế TTTM mà Parkson rút lui từ đầu năm đến nay vẫn đang bỏ trống.
 |
| Ngay từ khi tập đoàn Keangnam dính vào bê bối, tập đoàn này đã được dự báo sẽ sụp đổ |
Bàn về vụ việc tòa nhà Keangnam sắp đổi chủ, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam cho biết, về nguyên tắc thì tổ hợp dự án này được đầu tư bởi doanh nghiệp có pháp nhân và do nhiều thành viên góp vốn. Hiện nay, số căn hộ trong tòa nhà đã bán và hạch toán xong nên những phần còn lại như khai thác thương mại, kinh doanh văn phòng cho thuê hoặc căn hộ cho thuê vẫn thuộc tài sản pháp nhân của doanh nghiệp nên doanh nghiệp có thể chuyển nhượng quyền sở hữu.
Việc mua lại dự án này có 2 phương án: hoặc là nhà đầu tư mua bán thẳng, chuyển đổi sử dụng đất (tuy nhiên phương án này ít khi được lựa chọn); hoặc là nhà đầu tư mua lại cổ phần, chuyển nhượng vốn góp của chủ sở hữu cũ rồi thay thế vào đó là một doanh nghiệp mới. Đây cũng là một dạng mua bán sáp nhập doanh nghiệp, trong đó chủ sở hữu mới sẽ phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về các khoản nợ cũng như được hưởng dòng tiền mới phát sinh.
Theo ông Cần, trong bối cảnh hiện nay, hình thức mua lại một dự án BĐS đã hoạt động và có nguồn thu thông qua M&A doanh nghiệp đang được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Theo đó, họ chủ yếu chọn những dự án đã tạo ra dòng tiền, có giá trị thực và lợi thế trong tương lai. Chẳng hạn, nếu mua lại tòa nhà Keangnam, hàng tháng nhà đầu tư đều có khoản thu nhờ các hoạt động cho thuê và kinh doanh.
Hiện nay, hai nhà đầu tư đang ngỏ ý mua tòa nhà này đều là các quỹ đầu tư tài chính, họ chỉ cần bỏ tiền ra sau đó thuê một đơn vị quản lý vận hành tòa nhà và thu lợi. Ngoài ra, với tài sản là khối BĐS như Keangnam, nhà đầu tư có thể phát hành thêm trái phiếu để bán ra nước ngoài. Kiểu đầu tư này được coi là một kênh lâu dài của các quỹ tài chính.
Ông Cần cũng cho rằng, các chủ nợ của Keangnam hiện nay cũng sẽ phần nào phải chịu thiệt thòi về nợ gốc cũng như linh động lãi suất để có thể nhanh chóng bán được tòa nhà, do đó, đơn vị nào mua lại Keangnam thời điểm này rất có lợi thế trong đàm phán.
Còn theo nhận xét của TS Phạm Sỹ Liêm, nhà đầu tư muốn thay đổi công năng, dịch vụ, giá thuê hoặc bất cứ hạng mục nào của tòa nhà Keangnam sẽ buộc phải làm theo hợp đồng đã từng ký kết trước đó cũng như pháp luật hiện hành của Việt Nam.
Về việc sau khi đổi chủ sẽ xảy ra nhiều phát sinh, theo ông Cần, nếu theo nguyên tắc thì khi chuyển nhượng lại dự án, tất cả quyền lợi của người mua căn hộ hoặc các doanh nghiệp đang thuê căn hộ, văn phòng sẽ được chủ cũ bàn giao cho chủ đầu tư mới. Theo đó, quyền lợi của người dân mua/thuê nhà vẫn được đảm bảo. Thay chủ mới tòa nhà Keangnam là một viễn cảnh không mấy sáng của với một chủ đầu tư từng có thời nổi danh là nhiều tiềm lực, từng xây dựng một biểu tượng tại Việt Nam.
