Bên trong một căn hộ NOXH thuộc khu Hòa Lợi (Bình Dương). Ảnh: Văn Sơn
Thay đổi tư duy sở hữu nhà ở
Trong câu chuyện của mình, anh Lê Mạnh Cường tâm sự, vợ chồng anh nuôi giấc mơ sở hữu một căn hộ từ hàng chục năm nay, nhưng để giấc mơ đó thành hiện thực, có lẽ phải chờ 10 năm tới. Và có một điều chắc chắn là không chỉ anh Cường mà hàng chục nghìn công nhân viên chức, người lao động trên cả nước đều đang mong mỏi Nhà nước có một chính sách, cơ chế hỗ trợ xây nhà giá thấp cho người dân thuê dài hạn, nhằm giảm bớt những khó khăn, gánh nặng trong cuộc sống, từ đó họ mới có điều kiện để tích lũy mua nhà trong tương lai. Đồng thời, khi có nhiều nhà cho thuê với giá thấp cũng góp phần làm bình ổn giá đối với thị trường nhà cho thuê, tránh tình trạng các chủ nhà tăng giá vô tội vạ như hiện nay.
Trên thực tế, nhà ở cho thuê ở Việt Nam không phải là loại hình quá mới mẻ. Loại hình nhà ở này đã xuất hiện trong thời kỳ bao cấp. Tuy nhiên, đến những năm 90 của thế kỷ trước, hàng loạt dự án nhà ở cho thuê đều chuyển đổi sang hình thức bán, trong khi các luật cũ liên quan đến đất đai, nhà ở không đặt nặng vấn đề về nhà cho thuê nên nó trở nên lạc hậu so với các loại hình khác.
Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định, điều quan trọng hơn cả là chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý, sử dụng nhà cho thuê. Các doanh nghiệp tỏ ra e ngại nhất với tư duy kiểu cũ, nghĩa là giá cho thuê căn hộ thấp, nhưng nếu các hộ dân không hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì cũng không có chế tài bắt buộc họ phải di dời. Luật Nhà ở 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây đã có bước thay đổi tư duy lớn. Trước đây, thứ tự ưu tiên trong luật cũ về phát triển NOXH là mua - thuê mua và thuê, nhưng hiện nay, thứ tự ưu tiên đã đảo ngược, trở thành thuê - thuê mua và mua. Tâm lý của đa số người dân Việt Nam vẫn muốn sở hữu nhà ở, trong khi nguồn lực tài chính vẫn còn hạn chế nên cứ luẩn quẩn với cuộc sống tạm bợ. Nhà nước cần tập trung xây dựng chính sách về nhà ở, trong đó NOXH là một thành phần quan trọng, có tính chất lâu dài, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp, tái sản xuất sức lao động.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, trong vòng 20 đến 30 năm tới, thị trường nhà cho thuê giá rẻ và nhà bán trả góp là rất lớn. Tuy nhiên, rào cản đối với các doanh nghiệp là Việt Nam chưa có mẫu hợp đồng hay giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có thời hạn. Người thuê chỉ có quyền ở hoặc cho thuê lại chứ không được thế chấp tại ngân hàng như là tài sản của mình, chỉ có chủ đầu tư là người sở hữu căn hộ mới được quyền thế chấp. Ông Châu cho hay, Luật Nhà ở 2005 sau chín năm áp dụng thực tiễn đã phát sinh khá nhiều bất cập như chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh đối với NOXH cho thuê, nhất là tại các đô thị lớn là nơi có nhu cầu cao về nhà ở. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến đầu tư xây dựng nhà để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi đó, quỹ nhà cho thuê dành cho các đối tượng không đủ khả năng tài chính mua nhà, rất hạn hẹp. Luật cũng chưa có quy định cụ thể về các định chế tài chính hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp phát triển NOXH nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng.
Cần sớm ban hành chính sách về nhà ở cho thuê
Người dân có vai trò rất quan trọng trong phát triển nhà cho thuê. Vì vậy, để thúc đẩy phát triển phân khúc này, chắc chắn những hộ dân cần phải được quan tâm hơn nữa và các chính sách phát triển nhà cho thuê cũng cần mở rộng và tập trung vào đối tượng này. Ông Nguyễn Văn Thành, chủ một dãy nhà trọ cho công nhân thuê tại đường Dương Đình Hội (phường Phước Long B, quận 9, Tp.HCM) cho biết: Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản lý, phát triển NOXH đã có nhiều quy định về cơ chế khuyến khích người dân đầu tư xây dựng nhà cho thuê, như được vay với lãi suất ưu đãi 5%/năm, được giảm thuế thu nhập cá nhân, được tạo điều kiện về thiết kế, quy hoạch,...
Tuy nhiên, để được hưởng những ưu đãi này, chủ đầu tư phải xây dựng khu nhà trọ đáp ứng tất cả các tiêu chuẩn về diện tích, hạ tầng xã hội, môi trường sống,... nghĩa là phải bỏ vốn xây dựng trước rồi mới được hưởng chính sách. Điều này không dễ thực hiện chút nào. Ông Thành kiến nghị, nhu cầu nhà lưu trú công nhân tại Tp.HCM hiện nay là rất lớn, vì thế, TP cần tiếp tục tạo điều kiện, phổ biến các thủ tục, tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng nhà ở, cũng như quy hoạch chung để người dân và doanh nghiệp có điều kiện tham gia phát triển mô hình NOXH này.
Chị Diệu Linh, chủ một dãy phòng cho thuê tại Vĩnh Tuy (Hà Nội) cho biết, nếu Nhà nước ban hành chính sách ưu đãi cụ thể, chị sẵn sàng vay vốn đầu tư xây dựng khu nhà cho thuê khang trang hơn. Nhưng thực tế, hiện vẫn chưa có nhiều thông tin về ưu đãi để làm nhà cho thuê, vì thế, dãy nhà 12 phòng cho thuê của chị vẫn chỉ là những căn phòng cấp bốn tồi tàn, mùa hè nóng nực, còn mùa đông lạnh thấu xương.
Dự án căn hộ cho thuê Lê Thành Twin Towers tại quận Bình Tân, Tp.HCM.
Ông Đỗ Đức Duy, Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng khẳng định, quan điểm nhất quán trong chính sách phát triển nhà ở của Bộ Xây dựng là hướng vào đối tượng người có thu nhập thấp. Tại các nước khác, loại hình nhà ở cho thuê đã phát triển rất mạnh, nhưng ở nước ta, việc thay đổi tư duy về sở hữu nhà ở vốn ăn sâu trong mỗi người dân là điều không hề dễ dàng. Bộ Xây dựng đang tính toán xây dựng cơ chế phát triển nhà cho thuê với nhiều ưu đãi hơn so với nhà ở để bán, từng bước hình thành lên thị trường nhà ở cho thuê, giúp người dân nghèo có chốn an cư hợp lý.
Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, các nước trên thế giới không sử dụng gói hỗ trợ phát triển nhà ở như nước ta mà họ dành một phần ngân sách nhất định để phát triển NOXH. Các gói hỗ trợ chỉ tập trung vào người dân mua, thuê mua, thuê còn doanh nghiệp và các nhà đầu tư phải tự lo nguồn vốn xây dựng. Điều này sẽ tạo cơ sở hình thành cơ chế một giá trong phát triển NOXH nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng.
Còn ở Việt Nam, hiện nay các chính sách ưu đãi phát triển nhà ở cho thuê mới chỉ ngang bằng NOXH, do vậy vẫn chưa thật sự khuyến khích được người dân và doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này. Đã đến lúc Nhà nước cần xây dựng, ban hành nghị định riêng về nhà ở cho thuê theo hướng tính đúng, tính đủ cho các nhà đầu tư xây dựng nhà cho thuê.
Câu chuyện các chủ đầu tư dự án bắt buộc dành 20% số quỹ đất NOXH để cho thuê cần được tính toán kỹ, cũng như bài toán áp giá thuê nhà ở để phù hợp với nhà đầu tư. Kinh nghiệm từ một số quốc gia trên thế giới cho thấy, Nhà nước làm trước (sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước) và tính toán kỹ đến sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội. Nhà cho thuê chỉ làm theo tiêu chuẩn về NOXH (nghĩa là có khống chế diện tích căn hộ, vật liệu xây dựng phù hợp...). Nhà nước sẽ can thiệp thông qua công tác quy hoạch, hỗ trợ về hạ tầng và hỗ trợ người dân thông qua lãi suất cho vay. Chẳng hạn, những khu vực gần các khu công nghiệp, khu chế xuất thì sẽ hướng trọng tâm ưu tiên nhà ở cho thuê, các nơi khác cũng cần hoạch định rõ ràng phần nào để thuê, phần nào thuê mua, phần nào để bán. Nhà nước sẽ sử dụng những nguồn thu từ việc miễn giảm thuế đất và các chính sách khác nhằm hỗ trợ trở lại cho người dân thông qua các ưu đãi về lãi suất cho vay tối đa ở mức 1%/năm, tiền vay được trả dần trong thời gian dài, nhưng phải bảo đảm hiệu quả, bảo vệ quyền chủ sở hữu hợp pháp cho chủ đầu tư, tránh tư duy cơ chế xin - cho kiểu cũ về phát triển nhà ở.
