Cung giảm mạnh - Cầu tăng cao
Theo nhận định của nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản (BĐS), xu hướng mua nhà để định cư tại Tp.HCM vẫn tăng mạnh trong những năm tới. Đặc biệt là nhu cầu tìm kiếm một căn hộ giá rẻ, có cơ sở hạ tầng phụ trợ hoàn thiện, phù hợp với khả năng thu nhập và chi trả ở mức trung bình chưa bao giờ giảm nhiệt.
Kết quả khảo sát của Ban Nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn trong năm 2014 cho thấy, số lượng giao dịch thành công của phân khúc căn hộ giá rẻ chiếm tỉ lệ cao nhất trong tổng lượng giao dịch thành công của cả thị trường tại Tp.HCM. Tuy nhiên, bước sang năm 2015, vị trí đứng đầu bảng xếp hạng giao dịch của phân khúc này đã bị “lung lay” do nguồn cung căn hộ cao cấp tăng đột biến; trong khi nguồn cung căn hộ giá rẻ gần như “dậm chân tại chỗ” với các dự án cũ, không phù hợp với nhu cầu hay khả năng chi trả của khách hàng có thu nhập thấp.
 |
| Những dự án chung cư giá rẻ đã khởi công năm 2014 đang trong quá trình xây dựng và rao bán |
Đầu năm 2015 cho đến nay, chỉ có chủ đầu tư (CĐT) N.H.O đã khởi công dự án nhà ở xã hội First Home Khang Việt Quận 9 với hơn 1.200 căn hộ vào tháng 7/2015 và dự kiến dự kiến mở bán vào tháng 10/2015, nhưng việc này cũng không thể khiến sự khan hiếm của phân khúc căn hộ giá rẻ được cải thiện trong 3 tháng cuối năm. Tuy nhiên, tình hình có vẻ khả quan hơn trong những năm 2016 đến năm 2018 khi BID Việt Nam công bố sẽ triển khai dự án BID EDU-HOME 1 tại quận 9, quy mô 1.200 căn hộ và dự án BID EDU-HOME 2 tại huyện Bình Chánh, quy mô 1.500 căn.
Mặt khác, một số chủ sàn phân phối và công ty phát triển dự án BĐS lại cho rằng, thị trường phân khúc căn hộ giá rẻ trong thời gian tới sẽ có nhiều biến động, vì khi thị trường nhà đất bắt đầu có dấu hiệu khôi phục trở lại, các CĐT sẽ có xu hướng tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp để thu lợi nhuận cao theo hiệu ứng số đông. Và thực tế thị trường nhà đất tại Tp.HCM cho đến quý III/2015 đã cho thấy, mặc dù nhu cầu vẫn đang tăng mạnh, nhưng các CĐT lại không mấy hứng thú với những dự án chung cư giá rẻ vì nhiều nguyên nhân:
Thứ nhất, nguồn tin dừng triển khai cho vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sau ngày 30/6/2016 đưa ra trước đó đã có tác động rất lớn đến các đơn vị hoạt động nhà đất, đặc biệt là các nhà đầu tư trong thành phố lớn. Khi gói vay vốn này ngưng triển khai cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với nguy cơ căn hộ đang rao bán sẽ không còn hấp dẫn người mua nữa. Theo đó, mong muốn được sở hữu một căn nhà của riêng mình sẽ còn xa vời hơn đối với người có thu nhập thấp. Do đó, “không dại gì” doanh nghiệp lại tiếp tục đầu tư mạnh vào phân khúc này tại Tp.HCM, khi lượng khách hàng tiềm năng giảm đi.
Thứ hai, “Tình hình kinh tế đang tăng trưởng ổn định, tốc độ đô thị hóa cao, đa phần dân số trẻ với mức thu nhập cao tại Tp.HCM đang có xu hướng tăng lên đáng kể. Theo đó, yêu cầu về tiện ích cuộc sống và dịch vụ của họ cũng tăng lên. Điều kiện của những căn hộ giá rẻ không còn đáp ứng được nhu cầu cần thiết của họ nữa. Họ đồng ý bỏ tiền để được hưởng tiện ích thật sự và đẳng cấp vượt trội bậc nhất tại khu căn hộ”, đại diện TNR Holdings Viet Nam, đơn vị phát triển dự án The GoldView, cho biết.
Căn hộ giá rẻ - “Giá có thực sự rẻ”?
Hiện tại nguồn cung cho phân khúc căn hộ giá rẻ thường tập trung ở những khu vực xa trung tâm như quận 8, 9, 12, quận Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè; nguyên nhân chủ yếu là do quỹ đất thuộc khu vực này còn khá nhiều. Tuy nhiên, hầu hết các dự án nhà giá rẻ như Topaz City, HQC, Hưng Ngân, First Home… đều đã được khởi động từ năm 2013 – 2014.
 |
| Các chủ đầu tư không còn tập trung phát triển phân khúc căn hộ giá rẻ như thời điểm một năm trước |
Khi nguồn cung khan hiếm thì thông thường giá cả sẽ có xu hướng leo thang mặc dù chất lượng vẫn không thay đổi. So với một năm trước đây, giá bán trung bình của căn hộ giá rẻ ở thị trường sơ cấp đã tăng từ 15% - 20%. Cụ thể như dự án Topaz City Tân Phú, thời điểm năm 2014 có giá bán 11 - 12 triệu/m2, nhưng đến thời điểm hiện tại giá bán đã lên đến 17 - 18 triệu/m2. Hay dự án Hưng Ngân Garden quận 12 với mức giá khởi điểm là 15 triệu/m2 trong năm 2014 đã tăng lên 18 - 19 triệu/m2 ở năm 2015. Ở thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ giá rẻ còn có mức chênh lệch nhiều hơn nữa trong vòng một năm qua.
Vì thế, người dân không dễ gì tìm được một căn hộ ưng ý, đảm bảo chất lượng công trình và dịch vụ với mức giá dưới 15 triệu/m2. Đối với các dự án chung cư có mức giá cao hơn, dao động từ 20 - 30 triệu/m2 hay lên đến 40 triệu/m2 thì nhu cầu lại nằm ở nhóm khách hàng có thu nhập khá hoặc cao, với những yêu cầu khắt khe hơn về công trình và tiện ích đi kèm. Vấn đề tìm mua nhà giá rẻ của người có tài chính hạn hẹp lại càng trở nên khó khăn hơn.
Do đó, khi mua nhà giá rẻ, người dân phải chấp nhận một số bất tiện về giao thông, y tế, trường học, cơ sở hạ tầng… Những vấn đề thường gặp nhất là vị trí quá cách xa trung tâm; cơ sở hạ tầng không đảm bảo nhu cầu như hệ thống thang máy hỏng, chậm trễ hoặc quá ít khiến việc đi lại của cư dân trong chung cư gặp nhiều khó khăn; hay hệ thống điện nước không ổn định… Vì vậy, họ phải bỏ ra một khoản chi phí hàng tháng để được hưởng những dịch vụ cần thiết cho cuộc sống. Nên bản chất mua căn hộ giá rẻ để tiết kiệm chi phí đã không còn đúng với mục đích ban đầu do các chi phí khác đội lên.
Anh Trần Hữu Thọ, sống tại một khu chung cư giá rẻ, thuộc quận Thủ Đức cho biết: “Hàng ngày, tôi phải đi rất xa, mất hơn 1h đồng hồ để lên đến công ty ở quận 3 trong giờ cao điểm. Đó là chưa kể thời gian và chi phí tôi đưa đón con đi học và đến khu vui chơi cho trẻ em vì khu vui chơi và hồ bơi cho trẻ trong khu chung cư quá nhỏ, dụng cụ hoen rỉ chưa được thay thế và không đảm bảo sức khỏe. Tính ra tổng số tiền xăng xe, sinh hoạt cũng đã khá cao rồi. Ngay từ lúc có ý định mua căn hộ giá rẻ, vợ chồng tôi cũng cân nhắc rất nhiều về những vấn đề phát sinh chi phí hàng tháng nhưng cũng phải chấp nhận; vì chúng tôi không có đủ điều kiện kinh tế mà bỏ ra một khoản tiền lớn cùng lúc để mua căn hộ trung cấp hay cao cấp được”.
Tóm lại, vì tài chính hạn chế nên người dân có thu nhập thấp chỉ có khả năng để mua nhà giá rẻ, mặc dù đã thấy được những bất lợi về tiện ích cuộc sống, những dịch vụ đi kèm hay cơ sở hạ tầng có thời gian sử dụng ngắn, chất lượng không tốt. Nếu xét trên toàn bộ phương diện để có một cuộc sống chất lượng, thì những dự án chung cư giá rẻ hiện nay có thể xem là rẻ mà không rẻ.
Diệp Tuyền
(Theo Nhịp sống thời đại)
