Theo số liệu của CBRE, đến năm 2014, tổng lượng căn hộ dự kiến đã hoàn thành ở Từ Liêm hay Cầu Giấy - hai khu vực từng được coi là phát triển BĐS nóng nhất Hà Nội chỉ dao động trong khoảng 7491-7600 căn thì nay Hà Đông đã đánh bật hai khu vực này trên bảng xếp hạng với con số áp đảo khoảng 19.765 căn.
Nếu ban đầu khách hàng chỉ biết đến các tòa nhà căn hộ cao tầng riêng lẻ như Golden Palace với số lượng 240 căn hay SME Hoàng Gia 38 tầng với 270 căn hộ dọc các trục đường lớn ở Hà Đông như Nguyễn Trãi, Quang Trung, Trần Phú, Tô Hiệu, thì chỉ sau một thời gian ngắn, nơi đây đã bùng nổ hàng chục dự án các khu đô thị với số lượng căn hộ dọc theo trục đường mới như Lê Văn Lương kéo dài, Lê Trọng Tấn kéo dài và vành đai 3, đường 70.
Điểm mặt các dự án nổi bật với quy mô lớn như Vitoria Văn Phú 5.000 căn, Mulbery Lane (Mỗ Lao), U-Silk City, Lê Văn Lương Residentials, Văn Khê, The Pride (An Hưng), Văn La và hàng loạt KĐT mới đang triển khai như Thành Hà A,B, Kiến Hưng, La Khê… ước tính sơ bộ, tổng số căn hộ từ các dự án đô thị đã được cấp phép tại Hà Đông đến thời điểm này đã tăng đến trên 25.000 căn. Con số này có thể tăng cao hơn vì hiện vẫn còn rất nhiều chủ đầu tư kiến nghị xin được nâng cao tầng các tòa nhà, và đang xây dựng, xin cấp phép cho các dự án mới.
Ông Cao Xuân Hải, giám đốc Marketing công ty Hi Brand (chủ đầu tư dự án Cleve Văn Phú) cho biết: Nếu so sánh với các quận nội thành khác của Hà Nội, Hà Đông gần như có quy hoạch tốt hơn cả.
Các tuyến đường mới như Lê Văn Lương kéo dài đã thông xe, Lê Trọng Tấn kéo dài đã đi vào giai đoạn hoàn tất, cùng 3 tuyến xe lửa nội đô như Cát Linh – Hà Đông (đã khởi công và dự định hoàn thành vào năm 2014); tuyến Nội Bài Phú Diễn Hà Đông Ngọc Hồi; tuyến Mê Linh An Khánh Dương Nội (theo nội dung dự thảo Đồ án Quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030) đều chạy qua các dự án mới của Hà Đông, sẽ giúp việc đi lại của người dân thuận lợi và nhanh chóng.
Bên cạnh đó, Hà Đông là nơi tập trung nhiều khu đô thị có quy mô lớn, kết nối hạ tầng đồng bộ. “Đầu tư vào khu vực này sẽ an toàn hơn nhiều so với các khu vực như Từ Liêm, Mỹ Đình - nơi giá đất đã lên quá cao, việc GPMB trở nên vô cùng khó khăn; còn tiềm năng phát triển ở các khu vực khác như Gia Lâm, Long Biên vẫn còn chưa rõ ràng”, ông Hải nhận định.
Trong khi đó, ông Phan Trường Sơn, Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng HUD3, khẳng định: Hà Đông vốn là thủ phủ của Hà Tây nên những điều kiện vật chất xã hội sẵn có như sân vận động, nhà hát, hệ thống trường học, trường ĐH, nhà trẻ, chợ đều quy mô và đồng bộ. Những điểm này khiến Hà Đông trở nên hấp dẫn hơn cả trong mắt những người kinh doanh bất động sản và những người có nhu cầu ở thật.
Suốt năm 2009, giới đầu cơ “làm mưa, làm gió” tại thị trường này, đẩy giá đất khu vực này tăng chóng mặt. Chẳng hạn đầu năm ngoái giá một suất khu biệt thự tại KĐT Văn Khê giao động quanh mức 17-18 triệu/m2 thì nay đã tăng lên đến 60-70 triệu/m2; biệt thự Dương Nội 27-28 triệu đồng/m2 lên 55-60 triệu/m2. Những KĐT đã thành hình có người vào ở như Văn Quán, hay Làng Việt kiều Châu Âu đều có mức chào bán lên tới trên 100 triệu đồng/m2.
Giá đất ngày càng cao, càng khan hiếm. Điển hình, chung cư cao cấp Mulbery Lane bán hết 300 căn với mức giá 1.350-1.700 USD/m2. Cùng thời điểm này năm ngoái, hàng ngàn người đã háo hức tham gia đợt bốc thăm mua 400 căn với mức giá xuất phát điểm 800 USD/m2 thuộc dự án Lê Văn Lương Residentials của Tập đoàn Nam Cường. Khách hàng có đến 90% là đầu cơ, vừa trúng được thăm họ đã mua đi bán lại ngay tại sàn với mức chênh lệch lên tới hàng trăm triệu đồng.
Khách hàng là… Vua
“Nhưng niềm vui ngắn chẳng tày gang”, trong khi phân khúc đất nền biệt thự và nhà liền kề tại đây vẫn là mảnh đất đầu tư màu mỡ mang lại tỷ suất lợi nhuận cao, thì với số lượng cung ngày một nhiều, tiến độ bán hàng của các dự án chung cư tại đây đã bắt đầu chậm lại. Điển hình là dự án Star Class đã thất bại trong việc bán hàng mới đây, phải làm mới bằng cái tên Hyundai Hillstate, nhưng khả năng bán hàng của dự án này vẫn là một dấu hỏi, khi các dự án có giá thấp hơn như The Pride của Hải Phát (22-25,5 triệu đồng/m2), chung cư Văn Phú Victoria (18,5-20,5 đồng triệu/m2) đều đang gặp khó khăn.
Nguồn cung căn hộ tăng vọt cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh gay gắt để thu hút khách hàng. Nếu trước đây, giới đầu cơ “làm mưa làm gió” ở khu vực này, thì hiện đã rút dần, buộc các chủ đầu tư phải tập trung hut hút khách hàng có nhu cầu ở thực sự.
Để thu hút khách hàng ở đợt chào bán thứ 2, dự án Mulbery Lane đưa ra mức giá 1.800-2.100 USD/m2, chủ đầu tư buộc phải áp dụng các hình thức khuyến mại, hỗ trợ trả góp với mức lãi suất ưu đãi 14,5%, nhưng khách hàng vẫn thờ ơ.
Bà Nguyễn Thị Nguyệt Hà, Giám đốc sàn giao dịch Tập đoàn Nam Cường, chia sẻ: “Dù đã bán rất thành công 209 căn hỗ trong chuỗi tòa CT7, CT8 Lê Văn Lương Residensials bằng hai đợt bốc thăm mua căn hộ đầu tháng 11, nhưng Tập đoàn vẫn rất thận trọng với đợt ra hàng thứ 3”.
Theo bà Hà, khách mua đang chuyển hướng sang người có nhu cầu ở thực, hoặc đầu tư dài hạn. Mà ngay những đối tượng này cũng có tâm lý thăm dò và so sánh các sảm phẩm của các dự án với nhau chứ không vội vã.
Các chủ đầu tư ra hàng sau đều đang cố gắng bằng mọi cách ra hàng càng sớm càng tốt, đau đầu cân nhắc kế hoạch kinh doanh và mức giá bán hợp lí. Điển hình như dự án Hyundai Hillstate đã xong nhà mẫu và xây dựng giá bán, nhưng vẫn chưa công bố bất kì thông tin chính thức nào.
Ông Phan Trường Sơn, Giám đốc Công ty Cổ phần Xây xựng HUD3, cho biết: “Các dự án càng ra hàng sau, càng đứng trước nguy cơ bán giá thấp và chịu cạnh tranh khốc liệt hơn. Nhưng những dự án đã bán được một phần, chủ đầu tư còn lo ngại hơn nhiều, vì trước đó đã bán giá cao, bây giờ hạ giá thì cực kì khó tìm khách hàng. Dù là để ở khách hàng luôn kỳ vọng giá sẽ tăng, hoặc ít nhất là không giảm.”
Ông Nguyễn Dũng Minh, Trưởng bộ phận phụ trách bán hàng của Savills Việt Nam, nhận định: “Thị trường bất động sản Hà Đông trong tương lai chắc chắn sẽ có nhiều thay đổi và biến động, nhưng theo chiều hướng tích cực và ngày càng có lợi hơn cho khách hàng".
Theo ông Minh, thời điểm hiện tại chỉ những dự án có quy hoạch và thiết kế vượt trội và nhiều thế mạnh mới có thể bán hết sản phẩm trong thời gian ngắn. Các chủ đầu tư sẽ phải tìm thêm nhiều cách để tạo sự khách biệt cho sản phẩm và dự án của mình.
(Theo Vietnam Property Outlook 2010)
