Một số khu đất đã san lấp mặt bằng rất lâu nhưng chưa xây dựng (chụp tại quận 2). Ảnh: Đức Trí.
* Việc Luật Đất đai năm 2003 chưa đưa ra được tiêu chí cụ thể để xác định nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, doanh nghiệp có phải là một kẽ hở pháp lý?
Pháp luật về đất đai đã đưa ra nhiều tiêu chí về nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức nhưng chưa đi vào được quản lý thực tế ở các địa phương. Nói đúng vì pháp luật đã quy định nhưng quy định đó chưa được thực thi, vậy có thể do pháp luật quy định chưa phù hợp hoặc quy định đã phù hợp nhưng thực thi chưa tốt. Nhưng nói chưa đúng vì việc xây dựng pháp luật đã có đề cập tới như một trọng tâm chứ không phải buông xuôi.
Về định mức sử dụng đất, một số trường hợp đã được đặt ra như đối với các dự án xây dựng trường học, bệnh viện, sân vận động... nhưng mới chỉ là hướng dẫn chứ chưa phải là chỉ tiêu pháp định, còn nhiều trường hợp khác lại rất khó đưa ra định mức như vậy...
Tôi cho rằng định mức sử dụng đất là cần thiết trong những trường hợp xác định được, nhưng tiêu chí này không phải đủ cho quản lý. Pháp luật hiện hành cũng đã đưa ra tiêu chí về suất đầu tư trên đất nhằm ưu tiên cho các dự án có suất đầu tư cao, nhưng giao cho địa phương quy định sao cho phù hợp với tình hình cụ thể của địa phương, vì suất đầu tư vào đất ở TPHCM tất nhiên phải cao hơn nhiều so với đầu tư vào địa phương khó khăn hơn, như Hà Giang chẳng hạn.
Đến nay, pháp luật vẫn tập trung vào công cụ quản lý chủ yếu là việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của dự án. Đối với các dự án mà cơ quan nhà nước phải phê duyệt dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với quá trình phê duyệt dự án đầu tư. Còn đối với các dự án không do các cơ quan nhà nước thẩm định và phê duyệt thì Sở TN-MT có trách nhiệm chủ trì phối hợp với các sở, ban, ngành có liên quan thực hiện việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất.
Câu chuyện sử dụng đất của các tổ chức, các doanh nghiệp thường phức tạp ở giai đoạn sau, có đất nhưng không đưa vào sử dụng, hoặc sử dụng không đúng tiến độ, hoặc sử dụng không đúng mục đích, hoặc đầu tư cầm chừng để xin chuyển mục đích sử dụng đất…
* Theo ông, làm thế nào để quản lý tốt quỹ đất do các tổ chức, doanh nghiệp sử dụng?
Trước hết, phải xem xét đến đầu vào của việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án. Đó là những tồn tại thuộc về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (có thể gọi chung là quy hoạch sử dụng đất). Nếu quy hoạch sử dụng đất tạo được một công cụ quản lý đất đai hữu hiệu thì sẽ hạn chế được nhiều “xộc xệch” trong sử dụng đất.
Hệ thống quy hoạch sử dụng đất của ta hiện nay còn tập trung quá nhiều vào các chỉ tiêu diện tích sử dụng đất được phép mà chưa tập trung vào quy hoạch khoanh vùng sử dụng đất với nội dung xác định vùng đất nào để phát triển đô thị, vùng nào trở thành vùng công nghiệp, đâu là vùng chuyên lúa cần bảo vệ, đâu là vùng để phát triển rừng...
Cũng cần nói tới đầu ra của việc giao đất, cho thuê đất, đó là các hình thức xử lý nghiêm đối với các vi phạm pháp luật trong quản lý đất và sử dụng đất. Một số địa phương cũng đã thực hiện thu hồi đất của các dự án không đưa đất vào sử dụng nhưng cũng chưa thật cương quyết.
Trên thực tế, nhiều tổ chức, doanh nghiệp đã “trốn quy hoạch” bằng cách lập dự án “giả” thuộc phạm vi ưu đãi đầu tư để dễ dàng có được đất, nhưng khi thực hiện lại hãm tiến độ, chờ cơ hội để xin chuyển thành dự án khác, nghĩa là xin một đằng, làm một nẻo.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai đã trao cho chính quyền cấp xã, phường, thị trấn trách nhiệm theo dõi, phát hiện, ngăn chặn và xử lý những vi phạm pháp luật trong sử dụng đất, nhưng khi hỏi, hầu hết chính quyền cấp cơ sở đều nói không nắm được các dự án, các chủ sử dụng đất, trách nhiệm thuộc các cấp cao hơn.
* Luật Đất đai 2003 đã quy định 5 trường hợp Nhà nước quản rất chặt việc chuyển mục đích sử dụng đất. Vả lại, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay, cả ở cấp Trung ương lẫn địa phương được coi như không sát với thực tiễn. Chẳng hạn, so với chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 đã được Quốc hội Khóa 10 thông qua, riêng quỹ đất công xây trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp đã vượt tới gần 122%... Ông thấy thế nào?
Luật đã có quy định cụ thể về quy hoạch sử dụng đất, về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt, nhưng lại không quy định cụ thể về hình thức xử lý khi thực hiện vượt hay thực hiện rất kém so với chỉ tiêu đất đai được duyệt. Vì vậy, các địa phương có giao đất xây trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp vượt hơn 20% thì cũng không thấy ai bị làm sao, thậm chí cũng không rõ thế là tốt hay là xấu. Tiếp theo, đất đã giao để làm trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp nhưng khi sử dụng lại để làm việc khác nhưng chưa bao giờ được phát hiện kịp thời để chấn chỉnh. Mọi sai phạm lại phải chờ một đợt kiểm tra mới để phát hiện, còn xử lý thì chưa chắc đã làm được.
* Vậy theo ông, chúng ta cần làm gì để khắc phục tình trạng này?
Cho đến nay, pháp luật cũng như triển khai pháp luật đã tập trung khá lớn vào biện pháp khắc phục tình trạng có đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng đất sai mục đích của các tổ chức. Cố gắng nhiều nhưng thực tế vẫn tồn tại, rất khó xử lý.
Có thể ở đây đang có vấn đề về cơ chế sử dụng đất. Khung pháp lý của chúng ta là Nhà nước hoàn toàn bao cấp về đất đai cho các đơn vị hành chính, sự nghiệp và các đơn vị này phải sử dụng đúng mục đích được giao, không được sử dụng vào bất kỳ một mục đích nào khác, không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi.
Chúng ta nên tham khảo kinh nghiệm của một số nước phát triển, họ cho phép các đơn vị hành chính, sự nghiệp được sử dụng vào một số mục đích phụ nhất định để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, mục đích sử dụng có thu lợi thì phải nộp thuế sử dụng đất, họ có quyền bán bất động sản và mua bất động sản khác để sử dụng cho phù hợp nhiệm vụ được giao.
Cơ chế này nâng cao tính tự chủ của các đơn vị, khuyến khích được cơ quan, tổ chức sử dụng nhà đất tiết kiệm hơn, phù hợp hơn với cơ chế kinh tế thị trường. Đây là một kinh nghiệm cần xem xét để có thể điều chỉnh cho phù hợp với hoàn cảnh nước ta.
Theo SGGP
