Quy hoạch quá ngắn hạn
Theo thống kê của Bộ xây dựng, trong giai đoạn 1999 - 2009, quỹ nhà ở trên toàn quốc đã tăng gấp 2 lần. Đến năm 2010, quỹ nhà ở toàn quốc là 1.496 triệu m2, đến năm 2011 tăng lên là 1.605 triệu m2, năm 2012 là 1.689 triệu m2 và năm 2013 tăng lên 1.768 triệu m2. Như vậy, trung bình mỗi năm, quỹ nhà ở tăng khoảng 80 triệu m2. Đến năm 2014, con số này đạt 1.859 triệu m2. Diện tích bình quân nhà ở trên toàn quốc cũng tăng hơn 2 lần, từ 9,7m2/người vào năm 1999 đã tăng lên 19,6m2/người vào năm 2013.
Ngoài ra, tính đến thời điểm hiện tại, cả nước đã có 4.015 dự án được chấp thuận đầu tư, với tổng diện tích đất trên 102.000 ha (dự án nhà ở là 36.000 ha, dự án nhà ở xã hội là 2.300 ha). Theo quy hoạch, tổng diện tích nhà ở là 520.695 căn, tương đương hơn 82.500m2 sàn. Tổng mức đầu tư ước tính khoảng 4,4 triệu tỷ đồng.
Theo Hồ sơ nhà ở Việt Nam vừa được công bố bởi Ngân hàng Thế giới (WB), dự báo từ nay đến năm 2049, mỗi năm Việt Nam sẽ cần 394.000 đơn vị nhà. Điều này nghĩa là hàng ngày cần 1.079 đơn vị nhà ở được xây dựng, hoặc 45 đơn vị nhà ở mỗi giờ, để đáp ứng dự báo tăng trưởng hiện nay.
Nhận định về thị trường BĐS trong suốt 20 năm qua, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đã vượt qua thời kỳ khủng hoảng, “hạ cánh” cũng khá êm ái, không xảy ra tình trạng phá sản nhiều.
“Nhiều tín hiệu cho thấy thị trường BĐS đang được kiểm soát tốt và bắt đầu phát triển trở lại với một quy mô lớn hơn. Trong đó, điều mà các nhà đầu tư đánh giá cao nhất là thị trường đã mở rộng cửa cho các nhà đầu tư ngoại”, ông Tareq Muhmood, Giám đốc điều hành Ngân hàng ANZ Việt Nam nói.
 |
| Thị trường BĐS đang có nhiều dấu hiệu hồi phục |
Mặc dù thị trường BĐS có nhiều tín hiệu cho thấy đang ở quỹ đạo đi lên, nhưng nhiều chuyên gia cũng cảnh báo rằng, nếu không xử lý tốt các khiếm khuyết vốn có của thị trường BĐS thì quỹ đạo này có khả năng sẽ đi theo hướng ngược lại.
Một số chuyên gia kinh tế đưa ra quan điểm rằng, trong giai đoạn tới, thị trường BĐS Việt Nam vẫn là kênh đầu tư được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá là hiệu quả nhất. Tuy nhiên, vấn đề đáng lưu ý nhất là việc thực thi những cải cách thủ tục hành chính liên quan đến đất đai sẽ như thế nào, có đúng lộ trình mà Chính phủ đã vạch ra hay không.
Theo đó, Việt Nam đã đưa ra các quy hoạch với tầm nhìn chỉ 20 năm hay 30 năm, dài nhất cũng chỉ là 40 năm nhưng vẫn thiếu lộ trình thực hiện cụ thể và không có kế hoạch rõ ràng. Thêm nữa là các doanh nghiệp chạy theo phong trào mà không chọn đúng phân khúc, tạo ra cơ cấu sản phẩm mất cân đối, thêm việc hệ thống tài chính BĐS yếu kém, không có một dòng tiền mới nào thay thế mà chỉ phụ thuộc vào mỗi ngân hàng.
Cơ hội nào cho doanh nghiệp BĐS khởi nghiệp?
Ông Cosimo Jencks, Giám đốc Bộ phận phát triển doanh nghiệp, BĐS thương mại thuộc Tập đoàn HongKong Land cho biết thêm: “Cũng cần phải kể thêm việc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS yếu năng lực nhưng lại thích tô hồng, giá nhà còn cao hơn thu nhập thực tế của đa số người dân, thủ tục hành chính quá rườm ra, nhiêu khê, cơ chế chính sách ưu đãi không đủ hấp dẫn doanh nghiệp tham gia đầu tư… Đây chính là những điểm yếu lớn trên thị trường Việt Nam”.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận: “Nhiều doanh nghiệp không có năng lực tài chính cũng nhảy vào làm dự án, rồi cầm tiền thu được từ dự án này đi đầu tư dự án khác. Vốn đầu tư chỉ có được từ hai nguồn là huy động từ người mua và đi vay ngân hàng, nhưng khi các kênh này bị tắt thì doanh nghiệp cũng thoái lui luôn. Sắp tới, khi quy định chặt chẽ về vốn pháp định của Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, những "tay chơi nghiệp dư" sẽ phải chấp nhận rút khỏi thị trường. Ai có năng lực thì làm và tuyệt đối hạn chế việc đầu tư trái ngành”.
Tuy nhiên, nội dung quy định về vốn pháp định vẫn còn nhiều tranh cãi trong cộng đồng doanh nghiệp BĐS. Có ý kiến cho rằng phải siết chặt như thế thì thị trường mới minh bạch và thanh lọc được những đơn vị thiếu năng lực. Tuy nhiên, cũng có người cho rằng quy định đó sẽ hạn chế khả n kinh doanh của một lớp doanh nghiệp mới.
Ông Đoàn Chí Thanh, TGĐ Công ty CP Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn cho biết, theo Luật Kinh doanh BĐS trước đây, doanh nghiệp nào muốn bước vào ngành này cũng đều gặp nhiều khó khăn vì khi xin phép kinh doanh, cứ có chữ nào liên quan đến đầu tư BĐS hay địa ốc trong giấy phép đều cũng buộc phải có vốn pháp định là 6 tỷ. Trong khi đó, luật sửa đổi lại quy định vốn pháp định lên đến 20 tỷ, có khi lại lên đến 50 tỷ đồng. Điều quan trọng là mỗi doanh nghiệp BĐS sử dụng dòng tiền như thế nào.
“Chúng ta đang kiểm soát các doanh nghiệp BĐS bằng vốn pháp định. Trong khi nền kinh tế của chúng ta đang phát triển theo hướng kinh tế thị trường, không thể “bóp chặt” doanh nghiệp bằng cách đấy”, ông Thanh nói.
Với quy định này, nếu như không muốn nói là chúng ta đang cào bằng, tức là người giàu cũng như kẻ nghèo. Lớp trẻ mới tốt nghiệp đại học muốn bước vào con đường kinh doanh ngành BĐS thì lấy đâu ra 20 tỷ để lập nghiệp. Mặc dù Luật kinh doanh BĐS đã ban hành, nhưng nếu không tốt cho xã hội thì chúng ta vẫn có thể điều chỉnh để hợp lý hơn, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các doanh nghiệp.
