Sau khi được Sở Tư pháp góp ý, Sở TN&MT Tp.HCM lại vừa tiếp tục hoàn chỉnh dự thảo quyết định thay thế Quyết định 33/2014 của thành phố về diện tích tối thiểu khi tách thửa. Dự thảo có một nội dung mới là không phân biệt đất trống và đất có nhà mà chỉ quy định về diện tích tối thiểu. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng quy định này còn “siết” hơn bởi con số mà sở này đưa ra.
Chọn diện tích lớn nhất trong nhiều đề xuất
Tại các dự thảo trước, Sở TN&MT có chủ trương phân biệt tách thửa đất trống và đất có nhà ở hiện hữu với diện tích tối thiểu của đất có nhà hiện hữu nhỏ hơn đất trống. “Đất có nhà ở hiện hữu” theo Sở là nhà được tạo lập trước ngày 15/10/2014 khi Quyết định 33 có hiệu lực thi hành và phải được cấp hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Sở Tư pháp góp ý, cơ sở pháp lý của quy định này chưa rõ ràng: Nội dung này không được quy định trong Luật Đất đai. Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, quy định trên cũng không thuộc thẩm quyền của UBND thành phố.
Vì vậy, Sở Tư pháp đề nghị bỏ nội dung này và không phân chia đất có nhà ở và đất trống như dự thảo mà chỉ quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở.
Đồng tình với góp ý trên, Hiệp hội BĐS Tp.HCM đề xuất tại khu vực 1, diện tích tối thiểu khi tách thửa là 36m2 và 45m2 (tùy lộ giới đường nhỏ hay lớn hơn 20m). Tại khu vực 2, diện tích tối thiểu là 50m2, không phân biệt đất có nhà hay đất trống.
Hiệp hội phân tích, thủ tục hành chính sẽ đơn giản hơn, quy trình xét duyệt của cơ quan nhà nước cũng được giảm bớt, tình trạng xây nhà tạm để được tách thửa nhỏ hơn cũng được chấm dứt.
Tại dự thảo mới nhất ngày 8/9, Sở TN&MT cho hay sẽ điều chỉnh nhưng Sở chọn diện tích tách thửa theo quy định khi tách thửa đất trống.
Cụ thể, tại khu vực 1 (gồm các quận Gò Vấp, Tân Phú, Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận, quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11) diện tích tối thiểu là 50m2 (mặt tiền có chiều rộng không nhỏ hơn 4m). Với khu vực 2 gồm các quận/huyện còn lại, 80m2 là diện tích tối thiểu của thửa đất tách ra và còn lại, mặt tiền thửa đất có chiều rộng không nhỏ hơn 5m.
Về việc không chọn diện tích tối thiểu theo “đất ở có nhà hiện hữu” mà chọn đất trống (45m2 đối với khu vực 1 và 50m2 đối với khu vực 2) hoặc đề xuất của Hiệp hội BĐS, Sở TN&MT giải thích, thành phố đông dân cư, hạ tầng đã quá tải, nhiều căn nhà nhỏ hình thành sẽ tăng tốc độ phát triển dân cư, đồng thời tăng thêm áp lực cho thành phố.
Dự thảo mới không phân biệt đất trống và đất có nhà. Trong ảnh là
một khu đất đã phân lô, tách thửa tại Hóc Môn. Ảnh: Hoàng Giang
Chỉ tách thửa đất ở có diện tích dưới 2.000m2
Trước đó, Sở TN&MT đã đề nghị “lập dự án theo quy định của Luật Nhà ở” đối với những trường hợp tách thửa đất ở có diện tích dưới 2.000m2. Sau đó, Sở Tư pháp cho hay chưa thể bắt buộc người sử dụng đất thực hiện do quy định này có cơ sở pháp lý chưa rõ ràng.
Sở TN&MT không đưa quy định trên vào dự thảo vừa rồi, nhưng dự thảo lại đưa ra quy định mảnh đất được tách thửa phải có diện tích “dưới 2.000m2”.
Sở Tư pháp cho ý kiến, chưa có cơ sở để giới hạn diện tích dưới 2.000m2 đối với đất tách thửa. UBND thành phố không có thẩm quyền đưa ra quy định này mà chỉ được quy định diện tích tối thiểu để tách thửa. Sở Tư pháp đề nghị bỏ quy định trên.
Để hạn chế việc lợi dụng tách thửa để thu gom, chuyển nhượng đất nhằm tách thửa nhỏ, kinh doanh BĐS, từ đó hình thành các khu dân cư có hạ tầng chưa đảm bảo, Sở Tư pháp kiến nghị UBND thành phố giao Sở TN&MT đề xuất Bộ TN&MT bổ sung, sửa đổi các văn bản ở trung ương để thành phố có cơ sở thực hiện.
Mặc dù vậy, theo Sở TN&MT, nội dung này được sự ủng hộ của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT). Cơ sở để đưa ra quy định phải lập dự án với diện tích đất ở trên 2.000m2 là xuất phát từ thực tế khi nhiều khu đất từ 2.000m2 của thành phố đã tách thửa đều hình thành khu nhà ở và đường giao thông không đồng bộ, hạ tầng không đảm bảo quy hoạch như không có công trình xã hội, cây xanh, đường giao thông nhỏ.
Sở TN&MT trình bày, theo Luật Đất đai, UBND thành phố được phép quy định diện tích tối thiểu tách thửa đảm bảo phù hợp với tập quán, điều kiện của địa phương. Căn cứ thực tế, Sở dự thảo chỉ tách thửa đất ở dưới 2.000m2 là phù hợp với tập quán, điều kiện và yêu cầu quản lý của thành phố.
