Là những căn có vị trí đẹp nhất trong rổ hàng dự án, thuận lợi cho giao thương, khả năng sinh lời tốt do kết hợp được nhiều công năng từ tự doanh đến cho thuê, shophouse tại các dự án khu đô thị đang rất thu hút nhà đầu tư. Dòng sản phẩm này luôn ghi nhận nhu cầu giao dịch sang nhượng tăng mạnh với giá bán chênh lệch lớn. Đơn cử, tại khu Đông, shophouse thuộc các dự án thấp tầng trong các khu đô thị trên địa bàn quận 2, quận 9, Thủ Đức luôn là sản phẩm cháy hàng đầu tiên. Sản phẩm này gần như không còn nguồn hàng sơ cấp mà chủ yếu được rao bán thứ cấp với giá tăng từ 150-300% so với thời điểm mới mở bán.
Shophouse tại các dự án khu đô thị hút khách do khan hiếm nguồn cung. Ảnh minh họa
Trong khi đó, loại hình shophouse tại các khối đế chung cư ngày càng ít được ưa chuộng. Tình trạng ế ẩm cho thuê tại nhiều khu chung cư trên địa bàn TP.HCM khiến không ít nhà đầu tư tỏ ra thận trọng với sản phẩm này.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn tại loạt dự án chung cư quận 7 và Nhà Bè cho thấy, ngoài khu vực Nguyễn Hữu Cảnh và trung tâm Phú Mỹ Hưng vẫn có giao dịch sang nhượng, cho thuê shophouse với giá cao, nhiều dự án vùng lân cận khác rơi vào tình trạng ế ẩm, khó tìm khách bán và cho thuê.
Đơn cử, tại một chung cư thuộc phường Phú Mỹ, quận 7 dù dân cư lấp đầy hơn 2 năm nay nhưng các shophouse phía dưới tòa nhà này chỉ lác đác vài căn mở cửa kinh doanh, khách mua sắm cũng vắng. Chủ sở hữu một căn shophouse ở đây cho biết đang tìm người sang nhượng lại với giá chênh 20% giá gốc nhưng chưa ra được hàng do người mua chê khu này ít khách và giá bán cao. Không riêng tầng trệt, các tầng kinh doanh bên trên cũng vắng khách, nhiều hộ muốn bán lại với mức chênh 20-30% cũng khó.
Tương tự, số lượng shophouse mở cửa kinh doanh tại dự án trên đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè cũng khá thưa thớt dù cư dân đã chuyển vào sinh sống mấy năm nay. Tại đây các bảng quảng cáo rao bán lại shophouse khá nhiều, có tờ treo cả năm nay vẫn chưa gỡ xuống. Không chỉ quận 7, nhiều shophouse tại chung cư mới triển khai trên địa bàn quận 8, quận 9, quận 10, quận 11… cũng rơi vào tình trạng ế ẩm, không có người thuê và khó sang nhượng.
Thời hạn sở hữu 50 năm, khách nội khu ít, giá chênh cao... là những yếu tố
khiến shophouse khối đế khó tìm khách. Ảnh minh họa
Nhìn nhận về thực trạng trên, bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam cho rằng, đối với shophouse ở khối đế chung cư, thị trường đã trở nên cạnh tranh hơn do lượng cung lớn từ các dự án mở bán trong giai đoạn 2016-2018. Trong khi đó, shophouse thấp tầng tại các KĐT đang là hàng hiếm do quỹ đất thành phố ngày càng hạn hẹp, nhu cầu sở hữu vĩnh viễn nhà gắn với đất của người Việt lại rất cao. Việc giới hạn sở hữu 50 năm thay vì lâu dài như căn hộ là một hạn chế của shophouse khối đế chung cư. Ngoài ra, nhiều shophouse khối đế còn ế ẩm do giá thứ cấp đã được nâng lên nhiều lần dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế, trong khi khách hàng lại hạn chế hơn so với nhà mặt phố thông thường.
Việc các shophouse khối đế vắng khách còn do nhiều chung cư thiết kế không thuận tiện cho khách mua ngoài, chỗ dừng, đậu xe bố trí không phù hợp. Hơn nữa, vì lý do an ninh nên một số chủ đầu tư cố ý hạn chế cư dân bên ngoài vào mua sắm tại các shophouse trong dự án. Với các dự án có quy mô nhỏ, ít cư dân, người thuê shophouse cũng không mặn mà vì khách hàng trong dự án không nhiều, không đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Nhìn chung, với shophouse khối đế, phải đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì mới có hi vọng đắt khách, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM cũng xác nhận, mật độ dân số tác động trực tiếp đến khả năng sinh lợi của shophouse tại dự án chung cư. Nếu một chung cư có mật độ 300 căn thì khối đế thương mại chỉ cần 4-5 căn shophouse là đủ, vượt quá sẽ dư thừa. Ngoài ra, với khối đế bán lẻ của chung cư, chỉ những khu vực mật độ dân số lớn, trực thuộc trung tâm mới dễ cho thuê, các khu vực ngoại thành nếu không tạo lập được một khu đô thị lớn thì rất khó thu hút khách.
Phương Uyên
