Sau đó SSD đã được sửa đổi 2 lần – vào tháng 8/2010 và tháng 1/2011 – nhằm đóng vai trò ngăn chặn thêm tình trạng đầu cơ ngắn hạn. Người bán phải đối mặt với mức thuế trước bạ 16% trên tổng giá trị BĐS nếu căn nhà được bán lại trong vòng 1 năm kể từ khi được mua. SSD sẽ giảm dần xuống lần lượt mức 12%, 8% và 4% nếu BĐS được bán lại trong vòng 2, 3 và 4 năm kể từ sau khi mua.
 |
| Ảnh minh họa |
Động thái này đã giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và giảm bớt hoạt động bán lại, nhưng tác động của SSD lên thị trường khá ngắn ngủi. Nhu cầu về nhà ở tư nhân mới đã bắt đầu tăng tốc và một loạt các biện pháp hạ nhiệt đã được ban hành trong bối cảnh giá BĐS cao kỷ lục. Vậy SSD có còn phù hợp với hoàn cảnh hiện nay không, khi mà hiệu quả của nó là quá nhỏ trong việc kiềm chế giá BĐS?
Thực tế, SSD có khả năng sẽ hạn chế nguồn cung nhà ở thực tiễn trong vòng 2 đến 3 năm tới, và nếu không được xử lý đúng cách, nó có thể là một con dao hai lưỡi đối với thị trường nhà ở tư nhân.
Để hiểu được cách thức SSD thay đổi nguồn cung trong tương lai, có khả năng chủ sở hữu của những giao dịch gần đây sẽ chọn cách chờ đợi cho đến khi giai đoạn 4 năm kết thúc để tránh phải nộp SSD. Trên thực tế, một vài chủ sở hữu có thể sẽ bán lại BĐS của họ sớm hơn và phải trả một mức thuế liên quan.
Theo nghiên cứu, có tổng số 16,173 căn hộ đã được cấp hoặc chuẩn bị được cấp giấy phép sở hữu tạm thời trong năm nay, nhưng 950 căn vẫn chưa được đưa ra bán trên thị trường chính thức. Đó là bởi chúng được mua trong khoảng thời gian 4 năm kể từ tháng 1/2011 và vẫn chịu ảnh hưởng của SSD.
Tóm lại, số lượng thực của các căn nhà có sẵn trên thị trường hiện nay là 15,233 căn.
Xu hướng tương tự sẽ tiếp diễn vào năm 2014 và 2015. Sẽ có khoảng 2,308 và 6,313 đơn vị nhà ở bị đóng cửa do SSD, giảm lần lượt 12% và 32% so với nguồn cung dự tính ban đầu. Điều thú vị là tình hình nguồn cung sẽ đảo ngược vào năm 2016, khi mà nhiều căn hộ bị đóng cửa sẽ có hiệu lực trở lại trên thị trường sau khoảng thời gian 4 năm ngưng đọng.
Dự kiến trong năm 2016, có tổng cộng 33,555 căn nhà sẽ được tung ra thị trường, cao gấp 3 lần so với số lượng nhà ở tư nhân hoàn thiện trung bình trong 10 năm. Trong số này, có 27,181 căn thuộc các dự án mới hoàn thiện, còn 6,374 căn còn lại nằm trong số các căn nhà bị đóng cửa trước đây. Con số thực có thể cao hơn 10 – 20% do số liệu báo trước thường thấp hơn so với số lượng bán ra thực tế.
Do vậy, việc áp đặt SSD dường như đang bóp nghẹt nguồn cung thực tế trên thị trường về ngắn hạn, điều này có thể dẫn đến việc khối lượng giao dịch thậm chí còn thấp hơn trong 2 năm tới. Thị trường cho thuê có thể cũng sẽ bị áp lực do tất cả các căn nhà mới hoàn thiện được mua trong giai đoạn 4 năm có thể sẽ bị đem cho thuê thay vì bán.
Khi người mua không có nhiều sự lựa chọn trên thị trường thứ cấp, thị trường sơ cấp đương nhiên sẽ trở thành trung tâm. Điều này có khả năng thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tư nhân, mặc cho số lượng nguồn cung hoàn thiện đang đạt mức kỷ lục.
Từ đó thấy được, SSD có thể sẽ hoạt động trái với dự tính của Chính phủ, đó là giữ vững tăng trưởng giá nhà ở cho phù hợp với nguyên tắc kinh tế cơ bản.
Có lẽ đã đến lúc điều chỉnh SSD và cho phép các chủ sở hữu bán nhà trong giai đoạn 4 năm. Tất nhiên việc này sẽ đi kèm 1 số điều kiện để ngăn các nhà đầu tư “chạy” nhà quá nhanh. Động thái này đồng thời sẽ giúp ổn định thị trường cho thuê trong trung hạn.
Có lẽ đối với BĐS được mua và bán trong thời gian 1 năm, SSD có thể vẫn sẽ giữ mức 16%, nhưng đối với những BĐS được bán lại sau 1 năm, có thể thay thế SSD bằng một loại thuế lãi vốn nhằm tạo cho người bán sự linh hoạt.
Khánh Ngọc (Lược dịch)
