Tuy nhiên, nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường BĐS hiện vẫn chưa thực sự phục hồi và phát triển bền vững. Do đó, các doanh nghiệp BĐS cần có những chiến lược đầu tư và kinh doanh hiệu quả để thị trường không rơi vào tình trạng "bong bóng".
Tồn kho BĐS giảm, có vội mừng?
Báo cáo mới nhất vừa được Bộ Xây dựng công bố về thị trường BĐS đưa ra những số liệu rất khả quan. Theo đó, tính đến ngày 20/5/2015, tổng giá trị tồn kho còn khoảng 67.443 tỷ đồng, giảm 1.338 tỷ đồng so với thời điểm 20/4/2015.
Trong đó, tồn kho căn hộ là 12.908 căn (tương đương với 19.799 tỷ đồng), tồn kho của nhà thấp tầng là 9.066 căn (tương đương 16.130 tỷ đồng), tồn kho đất nền nhà ở là 8.378.856m2 (tương đương với 26.969 tỷ đồng), tồn kho đất nền thương mại là 1.637.782m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng).
Bình luận về vấn đề hàng tồn kho, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, tính đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có một chuẩn chung định nghĩa thế nào gọi là hàng tồn kho BĐS.
Ông Thành cho hay, một công trình mới xây dựng xong phần móng (nghĩa là đã đủ điều kiện chào bán theo quy định) nhưng chưa xây dựng được căn hộ nào để bán thì không phải là giảm được hàng tồn kho. Hoặc một dự án chung cư xây dựng dở dang đã bán thì khi đó mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa thể gọi là thành phẩm nên không thể tính là bán hàng tồn kho.
Cũng theo phân tích của ông Thành, số liệu trên mới là con số thống kê từ các chủ đầu tư dự án, còn khối lượng hàng tồn khổng lồ đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có số liệu thống kê nào. Mặc dù các nhà đầu tư thứ cấp đã mua sản phẩm của các chủ dự án, nhưng họ mua là để bán, do đó, nếu chưa bán được thì đó vẫn là hàng tồn.
 |
| Đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có định nghĩ cụ thể thế nào là hàng tồn kho BĐS |
Do vậy, "đề cập đến hàng tồn kho BĐS là phải xem sau khi xây xong, có căn nhà hoàn chỉnh, bán được thì mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho BĐS được", ông Thành nói.
Nhiều hàng tồn kho BĐS "cho cũng không ở được"
Xung quanh câu chuyện số liệu hàng tồn kho BĐS, ông Nguyễn Văn Đực, Phó TGĐ Công ty Địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM còn cho rằng, nếu xét về giá trị hàng tồn kho thì con số sẽ phải tăng chứ không giảm như số liệu báo cáo.
Số liệu của Bộ Xây dựng chủ yếu dựa vào những báo cáo của các đơn vị cơ sở sau đó cộng trừ dồn,chứ chưa có cơ quan chức năng đi kiểm tra thực tế số liệu báo cáo đúng hay sai như thế nào. Thành ra, nhiều khi số liệu vẫn thiếu khách quan, phiến diện giống như "chỉ thấy lá cây mà đoán cả rừng"
Theo ông Đực, lấy ví dụ tại Tp.HCM, toàn thị trường chỉ có khoảng 40 - 50 dự án hoạt động sôi nổi, còn lại 700 dự án vẫn trong tình trạng "đắp chiếu". Như vậy, chưa đến 10% số dự án hoạt động, hơn 90% số dự án còn lại không bán được vẫn tiếp tục nằm "chết", nhưng những dự án đắp chiếu vẫn phải trả tiền lãi vay, tiền trông coi bảo vệ,… như vậy số vốn "đắp chiếu" vẫn là rất lớn. Chưa nói đến chuyện các dự án "chết" thường có vốn đầu tư lớn, dự án hồi sinh vốn lại nhỏ. Do vậy, nếu thống kê một cách kỹ càng thì giá trị tồn kho BĐS chắc chắn sẽ phải tăng lên bởi số lượng sản phẩm không giảm nhiều lắm nhưng vốn phát sinh từ tiền lãi tăng rất nhiều.
Bình luận thêm về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, trong tổng số hàng tồn kho BĐS thì còn nhiều "hàng" khó có thể giải quyết được. Bởi theo ông Võ, còn một lượng lớn hàng tồn kho BĐS mà có "cho không cũng không ở được" vì nằm ở giữa "đồng không mông quạnh" hay thiếu những điều kiện thiết yếu cho cuộc sống của cư dân như: thiếu cơ sở hạ tầng, môi trường, an ninh không đảm bảo,… Những loại hàng tồn kho này sẽ nằm "chết" rất lâu
"Doanh nghiệp BĐS nên coi những số liệu báo cáo của các cơ quan chức năng, hiệp hội, hay những công ty tư vấn BĐS,… là những số liệu tham khảo để đề ra những chiến lược đầu tư kinh doanh đúng đắn, hiệu quả. Cần tránh tình trạng nhìn vào những "con số đẹp" để có những chiêu trò như "làm giá", "găm hàng", "thổi giá"… kỳ vọng thu lợi nhuận "khủng" thì sẽ rất dễ gặp phải rủi ro khi thị trường chưa thực sự phát triển bền vững", ông Nguyễn Ngọc Thành khuyến cáo.
