Các chuyên gia kinh tế cho rằng, REITs là mô hình công ty quản lý quỹ đầu tư để đưa lại nguồn thu nhập thường xuyên ổn định cho nhà đầu tư thông qua các khoản đầu tư tập trung vào các loại BĐS, sản sinh thu nhập định kỳ. Mô hình quỹ này được xem là hướng đi khả thi cho vấn đề vốn của thị trường địa ốc trong điều kiện nguồn tín dụng cho BĐS khó khăn.
Còn nhớ từ năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt “Đề án phát triển thị trường BĐS”. Đề án này rất quan trọng nhằm định hướng phát triển thị trường trong giai đoạn mới.
Theo đó, Bộ này kiến nghị Chính phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ tín thác BĐS (REIT), quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở... Tuy nhiên, kể từ khi đề án này được phê duyệt thì đến nay quỹ REITs vẫn chưa được chính thức bàn đến.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành thẳng thắn cho biết, nguồn vốn của doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay chỉ có hai nguồn chính là vay các ngân hàng thương mại và huy động từ khách hàng. Nhưng với việc hệ thống ngân hàng thương mại hiện nay quá “vui vẻ” mở hầu bao cho khách hàng và doanh nghiệp vay tiền mua nhà hay đầu tư cũng đã đến hồi phải cảnh báo. Vì một khi các chủ đầu tư mất tính thanh khoản thì sẽ kéo theo các ngân hàng cùng vào ngõ cụt.
Quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, song điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng và 65% tài sản đảm bảo vốn vay là dự án BĐS.
 |
| Đến nay, REITs vẫn chỉ là một khái niệm, còn doanh nghiệp BĐS cũng chẳng quan tâm |
Các chủ đầu tư trong nước hiện đang khai thác nguồn vốn từ một số quỹ đầu tư nước ngoài như VinaCapital, Jen Capital, Dragon Capital và một số quỹ khác đến từ Nhật Bản, Hongkong và Singapore. Nhưng doanh nghiệp phải chịu một mức lãi suất không hề thấp, khoảng từ 5-7%/năm kèm theo hàng loạt yêu cầu khắc khe từ nhà tài trợ tín dụng.
Tại hội thảo “BĐS – Theo dấu dòng tiền” diễn ra ở Tp.HCM mới đây, ông Don Lam, CEO Quỹ VinaCapital cho rằng, trước nay nền kinh tế Việt Nam vẫn phụ thuộc rất lớn vào các nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Trong đó, một nửa vốn FDI được đầu tư vào các dự án BĐS và cổ phiếu BĐS. Dòng vốn đổ trực tiếp vào thị trường BĐS trong 7-8 năm nay đều từ các doanh nghiệp trong nước. Các quỹ đầu tư nước ngoài chỉ quay trở lại trong một vài năm trở lại đây khi thị trường có nhiều dấu hiệu phục hồi tốt.
Ông Don Lam cho biết, có những nhà đầu tư trong nước phải đi vay đến 80% vốn cho một dự án nhà ở, điều đó quá rủi ro và không đảm bảo được lợi nhuận. Lĩnh vực BĐS tại Việt Nam có thể đang nóng, song nếu đầu tư với nguồn vốn vay phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng như vậy thì không phải là hoạt động đầu tư bình thường, các doanh nghiệp phải biết tìm kiếm từ nhiều kênh tài chính khác nhau.
Về việc hình thành REITs, theo ông Lam, hiện tại các quy định và chính sách để hình thành nên quỹ này tại Việt Nam chỉ mới là định hướng, chứ không rõ ràng nên chưa có thị trường, dù có rất nhiều quỹ đầu tư riêng lẻ và nhà đầu tư tư nhân muốn tham gia.
Trong khi đó, ông Võ Sỹ Nhân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc công ty Tiến Phước cho rằng, do đặc thù về cơ chế của Việt Nam nên đến nay vẫn thiếu hẳn một lộ trình tương đối cụ thể cho các định chế tài chính tham gia hình thành nên quỹ này. Hơn nữa, doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều kênh huy động vốn hấp dẫn hơn nên vẫn chưa quan tâm đến REITs.
Một số ý kiến khác cũng nhìn nhận, Việt Nam nên sớm thành lập REITs để đứng ra gom tiền của nhà đầu tư và phát hành chứng chỉ đầu tư cho các nhà đầu tư. Chứng chỉ này giống như cổ phiếu và có thể mua đi bán lại nên thanh khoản cao và hàng năm nhận cổ tức như cổ phiếu. Hiện nay, Nhật Bản và Singapore đang triển khai mô hình này và Việt Nam hoàn toàn có thể làm được vì điều kiện không phải là không có.
