Dưới đây là trao đổi cụ thể của ông Võ Hữu Khoa với Batdongsan.com.vn về vấn đề này:
- Con số giao dịch vượt trội trong quý I/2015 vừa qua đã khiến nhiều doanh nghiệp tự tin trong việc tung lượng lớn sản phẩm ra thị trường. Theo ông, nguồn cung lớn sắp tới có gây tác động xấu đến giao dịch trên thị trường?
Trước hết, giao dịch của thị trường trong quý I/2015 là giao dịch thật, con số được đưa ra rất khả quan và phản ánh đúng lượng sản phẩm đã bán ra của thị trường. Thời điểm đầu năm thường là thời điểm bán rất tốt của BĐS, đây cũng là một chu kỳ chung, các tháng tiếp theo lượng giao dịch sẽ ổn định và bớt sôi động hơn. Thị trường có giao dịch thật, bản thân giao dịch tại các dự án trong quý vừa qua đã vượt sự kỳ vọng của nhiều đơn vị, trong đó có cả CityLand.
 |
| Ông Võ Hữu Khoa, Phó Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố |
Nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện nay đã khá dồi dào, và sắp tới, lượng căn hộ cung ứng ra thị trường còn tiếp tục gia tăng từ các dự án mới của Novaland, Hưng Thịnh, Đât Xanh, Him Lam…. Trong khi đó, nhu cầu mua để ở là chủ yếu chứ nhu cầu đầu tư chưa nhiều nên thị trường rất có thể rơi vào bội cung.
Theo tôi, nhu cầu thực của thị trường vẫn chỉ ở tầm giá từ 2 tỷ trở lại. Những dự án trong khoảng giá này đáp ứng đúng nhu cầu thực và bán rất tốt nên độ an toàn cao, các doanh nghiệp nên cân nhắc đầu tư ở phân khúc này. Nếu tính một bài toán đơn giản về lương và lãi suất của người mua nhà trung bình ở giai đoạn hiện tại thì thanh khoản của thị trường vẫn sẽ sáng sủa ở phân khúc trung cấp và bình dân. Nếu không đưa ra các chính sách bán hàng phù hợp rất dễ khiến sản phẩm không tìm thấy đầu ra.
- Theo ông, con số giao dịch trong quý vừa rồi có bao nhiêu % là phục vụ cho nhu cầu ở thực của khách hàng?
Giao dịch của thị trường hiện tại đang là phục vụ nhu cầu thực. Tôi cho rằng hiện tại nhu cầu thực chiếm đến 70% tổng giao dịch của thị trường. Bản thân khách hàng của công ty chúng tôi trong thời gian vừa qua đa phần là mua để ở, để tích lũy chứ nhu cầu mua đầu tư không cao. Hiện tại cũng có một số đối tượng khách hàng mua đi bán lại hoặc để đầu tư nhưng con số này khá nhỏ, so với thời điểm các năm trước thì không đáng kể. Số người mua nhà theo diện chờ thời để bán tại thời điểm hiện tại không nhiều, nhà đầu tư chủ yếu vẫn đang theo dõi chứ chưa mạnh dạn bỏ vốn vào bất động sản. Ở đây tôi không dám nói về tổng thể thị trường nhưng xét trên theo số lượng khách hàng của doanh nghiệp chúng tôi thì con số này không đến 20%. Tuy thị trường đang ấm lên từng ngày với thanh khoản tăng khá nhưng giá cả lại khá bấp bênh, lợi ích mang lại từ các suất đầu tư BĐS chưa rõ ràng. BĐS cho thuê trong thời điểm hiện tại còn khó khăn và chưa mang lại lợi nhuận chắc chắn, nhu cầu thuê cũng không cao. Thêm vào đó kỳ vọng tăng giá BĐS không lớn, hành động tăng giá tích cực trong thời gian qua của thị trường BĐS chỉ mang tính cục bộ còn về tổng thể thì thị trường vẫn chưa thực sự có triển vọng tăng giá.
- Động thái tăng giá bán của nhiều dự án trong quý vừa qua khi thị trường chỉ mới vừa khởi sắc liệu có gây ảnh hưởng lớn đến lượng thanh khoản? Thời gian tới giá BĐS có tiếp tục được điều chỉnh không, thưa ông?
Tôi nghĩ rằng, mỗi doanh nghiệp đều có những chiến lược kinh doanh riêng và việc tăng giá bán có thể nằm trong động thái kế hoạch bán hàng của doanh nghiệp. Việc tăng giá một dự án cần phụ thuộc vào chất lượng và vị trí hạ tầng của dự án đó. Nếu bán ra dự án uy tín, hạ tầng nổi bật, vị trí tốt hơn thì tăng giá ở một mức nhất định sẽ được xem là hợp lý và thực tế cho thấy dù có điều chỉnh giá nhưng nhiều dự án, đặc biệt các dự án thuộc khu vực quận 2, quận 9, Bình Thạnh vốn được hưởng lợi từ hệ thống giao thông tuyến cao tốc Long Thành – Dầu Dây, cầu Thủ Thiêm 2, tuyến Metro Bến thành – Suối Tiên… vẫn có giao dịch cao. Vì vậy, nếu doanh nghiệp tăng giá bán mà có cơ sở cụ thể thì người mua cũng sẽ không quay lưng.
 |
| Việc tăng giá một dự án cần phụ thuộc vào chất lượng và vị trí hạ tầng của dự án đó. Ảnh: ndh |
Nói là ảnh hưởng thì nếu đà tăng giá tiếp tục đương nhiên giao dịch trên thị trường ít nhiều cũng sẽ chịu ảnh hưởng. Việc điều chỉnh tăng giá ăn theo của một số doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp thời gian gần đây là hành động vội vàng, nguy cơ rủi ro cao, làm giảm lượng giao dịch thật và có thể gây hoang mang trong tâm lý khách hàng. Ở giai đoạn hiện tại, niềm tin của khách hàng, nhu cầu thực của người mua sẽ quyết định thanh khoản thị trường. Doanh nghiệp cần phải ước lượng được đối tượng khách hàng của mình, tình hình giao dịch chung khi đưa ra bất kỳ điều chỉnh nào. Người mua nhà chỉ có thể chấp nhận việc điều chỉnh giá bán vì một số yếu tố nhất định còn nếu cứ hùa theo thị trường thì sẽ gặp rủi ro. Lựa chọn của người mua vào lúc này rất phong phú, nếu dự án đề ra mức giá không hợp lý hay điều chỉnh giá tăng thiếu cơ sở thì đến một lúc nào đó khách hàng sẽ có sự xem xét lại.
Trong thời gian tới giá bán của phân khúc căn hộ có thể sẽ còn tiếp tục tăng, tuy nhiên như tôi đã trao đổi ở trên thì cũng chỉ tăng ở một số dự án có lợi thế nhất định. Phân khúc cao cấp sẽ có điều chỉnh nhiều về giá còn trung cấp và bình dân thì rất khó để tăng trong giai đoạn này. Riêng về phần đất nền, do quỹ đất thành phố không còn nhiều nên nguồn cung cũng trở nên khan hiếm, các chính sách đền bù giải tỏa của luật đất đai mới cũng gây ít nhiều khó khăn. Nguồn cung mới sẽ bị đẩy ra xa trung tâm hơn nên dù không lo sợ bội nguồn cung nhưng đất nền khó có cơ hội tăng giá và sẽ là phân khúc có giá ổn định nhất trong các quý tiếp theo.
- Vậy trong các quý tiếp theo chúng ta có cơ sở gì để mong đợi về một sự bùng nổ của BĐS không, thưa ông?
Theo tôi không nên quá trông chờ vào một sự sôi động hay bùng nổ giao dịch của thị trường trong thời điểm này. Nhìn nhận thực tế thì giao dịch trong quý II tới đây sẽ tiếp tục khởi sắc nhưng khó có đột biến hay bùng nổ. Bản thân tôi không hi vọng thị trường sôi động hay bùng nổ bởi nếu chỉ dựa trên nhu cầu mua thực của khách hàng thì thị trường chỉ dừng ở mức bình ổn, khái niệm bùng nổ hay sôi động thường được hiểu là tạo cơn sốt nhà đất, và nó chỉ xuất hiện khi nhà đầu tư, đầu cơ ồ ạt trở lại thị trường. Trong năm 2015, giới đầu tư vẫn chưa vội trở lại nên khó xảy ra sốt như trước kia.
Giao dịch của thị trường hiện nay vẫn là giao dịch thật, người tiêu dùng có nhu cầu thực sẽ cân nhắc nguồn tài chính. Tuy nhiên, nhu cầu vay hiện nay chưa tạo được làng sóng đầu cơ khiến thị trường sôi động. Lãi suất cho vay biến động liên tục phần nào khiến giới đầu tư và cả người mua nhà khá dè dặt trong việc vay mua nhà. Sự hồi phục của thị trường mới ở bước đầu nên việc nhà đầu tư thứ cấp chưa tham gia nhiều trong thời gian này có thể coi là dấu hiệu tốt, bởi nó không tạo nên những cơn sốt nóng lạnh bất thường. Hiện tại, các doanh nghiệp nên xem xét kỹ về nhu cầu thực của khách, thị trường chỉ có thể bền vững nếu hướng đến nhu cầu thực, giới đầu tư chỉ giúp thị trường sôi động nhất thời nhưng lại có thể khiến thị trường tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro hơn. Điều quan trọng trước mắt là cần hướng thị trường phát triển bền vững hơn, tránh tạo thị trường ảo. Khi người bán và người mua BĐS gặp nhau ở nhu cầu thực thì thị trường phát triển minh bạch hơn, đi đúng với quy luật cung cầu của thị trường.
- Xin cảm ơn ông!
Phương Uyên
(Theo Nhịp sống thời đại)
